非同住人可申購安置房屋但需支付對價

法院動遷利益分割案件裁判口徑分析——以非同住人安置房屋申購權裁判規則為核心

一、案例概況（當事人均用化名）

系爭房屋為上海市虹口區某公房，承租人為王某（化名），房屋來源于王某單位分配置換。2016年，系爭房屋被納入征收范圍，王某作為簽約代表與征收單位簽訂補償協議，選擇產權調換方式取得五套安置房屋，需支付相應差價款及房屋對價。征收時，系爭房屋在冊戶籍8人，實際居住人包括王某、其配偶張某（化名）及部分家庭成員。

王某與張某共育有四名子女，分別為趙某（化名）、孫某（化名）、劉某（化名）、周某（化名），原告陳某（化名）系周某之子。王某、張某先后去世后，各方因征收利益分割產生爭議，陳某以王某、張某生前簽署的《贈與證明》為由，訴請確認其中一套安置房屋歸其所有。案件審理中，各方就同住人資格、贈與效力、安置房屋分配等問題存在分歧，法院最終作出判決，明確部分非同住人可取得安置房屋申購權，但需支付相應房屋對價。

二、動遷利益分割案件核心裁判口徑

（一）同住人資格認定標準

法院認定同住人需同時滿足三個核心條件：一是征收決定作出時在被征收房屋處具有常住戶口；二是實際居住生活一年以上（特殊情況除外）；三是本市無其他住房或雖有其他住房但居住困難。

本案中，趙某因戶籍遷入后實際居住滿一年，且無證據證明其享受過福利分房或征收利益，被認定為同住人；吳某（化名，孫某之女）雖幼年時隨母享受過福利分房，但長期在系爭房屋居住至征收時，且無其他福利性質住房，亦被認定為同住人；而孫某、劉某因已享受福利分房，周某、陳某因未在戶籍末次遷入后長期居住，均被排除同住人資格。

（二）征收利益歸屬與分配原則

1. 公有房屋征收利益歸承租人及共同居住人共有，承租人及長期實際居住的同住人可酌情多分。

2. 搬遷、臨時安置等獎勵補貼，根據實際居住及搬遷貢獻情況，歸實際居住人所有。

3. 家庭內部簽署的《確認書》僅作為申購安置房屋的人員確認依據，而非最終利益分割方案，法院需結合法律規定及案件實際情況綜合認定。

（三）非同住人取得安置房屋申購權的裁判規則

這是本案最核心的裁判要點，法院突破“同住人專屬申購權”的常規邏輯，確立“非同住人可申購但需支付對價”的裁判原則，具體分析如下：

1. 適用前提：家庭內部存在合理分配意愿

本案中，家庭成員曾簽署《確認書》對五套安置房屋的申購人作出初步安排，雖吳某否認授權簽字，但其他家庭成員對分配意向無實質異議。法院尊重家庭內部對房屋申購權的初步約定，未因部分申請人非同住人而直接否定其申購資格。

2. 核心原則：權利與義務對等

非同住人取得申購權的同時，需承擔相應的房屋對價支付義務。本案中，周某、劉某作為非同住人，雖被準許申購安置房屋，但需按房屋評估價格向征收單位支付全額對價，且需承擔對應房屋的差價款。這一裁判邏輯既尊重了家庭內部的分配意愿，又避免了非同住人無償獲取征收利益，平衡了各方權益。

3. 法律依據：結合物權共有與合同自由原則

法院依據《物權法》第九十五條（共同共有權）、第九十九條（共有物分割），認定征收利益的共有屬性，同時結合《合同法》中意思自治原則，認可家庭內部對申購權安排的合理性。非同住人申購權的本質是對共有利益的一種分割方式，支付對價是取得該部分利益的必要條件。

4. 例外情形：贈與關系下的權利轉移

本案中，陳某雖非同住人，但因王某、張某生前簽署《贈與證明》，明確將其名下有價物品（含征收利益）贈與陳某，法院采信該贈與行為的效力，判決陳某無需支付房屋對價即可申購對應安置房屋。這一例外情形的適用，需以贈與行為合法有效為前提，且需有充分證據證明贈與人的真實意思表示。

三、裁判啟示與實踐參考

1. 同住人資格認定需嚴格把握“戶籍+居住+無他處住房”三重標準，避免僅憑戶籍或居住單一因素作出認定。

2. 家庭內部簽署的分配協議、確認書等文件，雖非最終分割依據，但可作為法院認定當事人真實意愿的重要參考，簽署此類文件時應明確權利義務內容。

3. 非同住人主張安置房屋申購權時，需具備家庭內部合理分配基礎，且應做好支付房屋對價的準備，法院不會支持非同住人無償獲取安置房屋的訴求。

4. 贈與行為在征收利益分割中具有特殊效力，但需符合法定形式要件，贈與人撤回贈與需有充分證據證明意思表示瑕疵，否則難以得到法院支持。

四、結語

公眾號“舊改征收律師”團隊認為，本案通過明確同住人資格認定標準、征收利益分配原則，特別是確立“非同住人可申購安置房屋但需支付對價”的裁判規則，為類似家庭動遷利益分割案件提供了重要參考。法院在審理此類案件時，既堅守法律規定的核心底線，又充分考量家庭關系的特殊性，平衡了法律公平與家庭和諧，體現了“案結事了”的司法價值追求。