擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)豪宅的華夏陽(yáng)光，如今卻在為如何去化唯一的非豪宅項(xiàng)目而努力。

這個(gè)項(xiàng)目就是華夏金地世博一號(hào)，2021年就已開(kāi)盤發(fā)售了，可至今仍沒(méi)有賣完。之所以如此，項(xiàng)目本身體量比較大是一個(gè)原因，但銷售去化緩慢是更重要的因素。

因?yàn)橘u得慢，華夏金地世博一號(hào)今年5月才新開(kāi)了一期五批次，并取得了五期和六期的3棟住宅預(yù)售證，預(yù)售面積總共有6萬(wàn)多平米。可是今年上新的房源銷售速度一般，開(kāi)盤后在昆明新房市場(chǎng)上存在感并不強(qiáng)，也很少出現(xiàn)在銷售榜前列。

兩年前，華夏金地世博一號(hào)的銷量還能偶爾沖到昆明新房月度榜的第二名，但今年在各種銷售排行榜上都幾乎看不到華夏金地世博一號(hào)的名字。

華夏金地世博一號(hào)的早期樓棟早已交付

價(jià)格并不是華夏金地世博一號(hào)的銷售障礙，雖然項(xiàng)目在2021年開(kāi)盤時(shí)均價(jià)賣到每平米1.4萬(wàn)以上，兩年前也還能賣到1.2萬(wàn)以上，但如今華夏金地世博一號(hào)的單價(jià)其實(shí)也就1萬(wàn)出頭，而且還是精裝修。這個(gè)價(jià)格已經(jīng)比昆明的新房均價(jià)還要低。

華夏金地世博一號(hào)的問(wèn)題是項(xiàng)目本身規(guī)模較大，占地面積有160畝，建筑面積超過(guò)60萬(wàn)平米（含地下），所以分為好多期開(kāi)發(fā)，今年5月開(kāi)盤的已經(jīng)是一期五批次，可是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)還是3年的產(chǎn)品，當(dāng)年還算比較低的3.8容積率，放在現(xiàn)在就沒(méi)有太大競(jìng)爭(zhēng)力。比如距離華夏金地世博一號(hào)最近的競(jìng)品項(xiàng)目鉑森林語(yǔ)，容積率只有2.5，而且是四代宅，屬于領(lǐng)先一代的項(xiàng)目。

去年以來(lái)上市的新規(guī)產(chǎn)品，突出賣點(diǎn)是贈(zèng)送面積多，得房率高，動(dòng)不動(dòng)得房率就超過(guò)100%，華夏金地世博一號(hào)在這方面就很吃虧，戶型還是常規(guī)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積不多，和新規(guī)項(xiàng)目相比相當(dāng)于拉高了售價(jià)。比如下面這個(gè)141平米的主推戶型，贈(zèng)送面積就不多。

華夏金地世博一號(hào)正在主推的141平米戶型（藍(lán)色是贈(zèng)送區(qū)域，紅色區(qū)

項(xiàng)目地處城市邊緣，配套不足也是造成華夏金地世博一號(hào)競(jìng)爭(zhēng)力不足的重要原因。本來(lái)華夏金地世博一號(hào)規(guī)劃有不小的商業(yè)體量，可是由于住宅賣得慢，入住率也不高，所以二期商業(yè)街至今沒(méi)有開(kāi)發(fā)。

華夏金地世博一號(hào)由華夏陽(yáng)光和金地合作開(kāi)發(fā)，起初是金地操盤，后期換成了華夏陽(yáng)光。無(wú)論是金地還是華夏陽(yáng)光，在開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目上還是很用心了，尤其是華夏陽(yáng)光，因?yàn)樽约罕旧砭褪琼?xiàng)目所在青龍山片區(qū)的一級(jí)開(kāi)發(fā)商，理論上還有后續(xù)開(kāi)發(fā)地塊，所以更愿意在世博一號(hào)的開(kāi)發(fā)上開(kāi)個(gè)好頭，為自己在非豪宅領(lǐng)域，以及離開(kāi)熟悉的滇池路主場(chǎng)后打開(kāi)一片天地，無(wú)奈項(xiàng)目入市就碰上疫情，緊接著又是房地產(chǎn)行業(yè)大調(diào)控、市場(chǎng)下滑，再加上這兩年國(guó)家為了刺激樓市力推好房子，讓市場(chǎng)上的新舊產(chǎn)品出現(xiàn)明顯代差，對(duì)尚未賣完的舊規(guī)項(xiàng)目造成巨大沖擊，世博一號(hào)就是明顯例子。

相反，在熟悉的豪宅領(lǐng)域，在猶如主場(chǎng)一般的滇池路，華夏陽(yáng)光依舊風(fēng)生水起，目前在售的華夏四季無(wú)論價(jià)格還是口碑，在昆明豪宅市場(chǎng)上都居于第一檔，只不過(guò)華夏四季如今已進(jìn)入尾盤階段，眼看著華夏陽(yáng)光在滇池路的10多年豪宅開(kāi)發(fā)歷史就要中斷，因此即將在本月24號(hào)出讓的滇池路七檢站地塊，恐怕就變得非拿不可。

滇池路七檢站地塊位置非常好

華夏陽(yáng)光本來(lái)就是七檢站地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)商，2021年就已中標(biāo)，當(dāng)時(shí)華夏陽(yáng)光投標(biāo)改造改造該地塊，目的本來(lái)也是為了一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，所以如果沒(méi)有意外，華夏陽(yáng)光很可能會(huì)以底價(jià)競(jìng)得七檢站地塊。

滇池路七檢站地塊在10月底調(diào)規(guī)后，用于商品房開(kāi)發(fā)的是一宗24.2畝的商住混合用地，容積率只有1.6，限高26米，住宅占比為80%。按最大容積率計(jì)算，可開(kāi)發(fā)12930平米的住宅。這么好的位置，又是最多8層的洋房，華夏陽(yáng)光肯定會(huì)開(kāi)發(fā)大戶型豪宅，所以預(yù)計(jì)也就幾十套洋房。

對(duì)于華夏陽(yáng)光來(lái)說(shuō)，這么點(diǎn)房源多少有點(diǎn)聊勝于無(wú)。但對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，可就奇貨可居了。