萬科自救失敗，要變天了

債券博弈進入倒計時，在舊方案被全場否決后，萬科終于在倒數第五天拿出了新方案。

然而，市場一片嘩然：外界曾堅信“金主”深鐵集團會托底，但最新方案中，深鐵的擔保已經消失。

殘酷的現實擺在眼前，當萬科需要靠剝離增信來爭取一點喘息之機，或許，幻想到了破滅的時候。

萬科債券展期新方案，“深鐵擔保”已經消失

近日，針對已到期兌付的20 億元債券，萬科在上海清算所發布關于“22萬科MTN004”2025年第二次持有人會議的議案概要，這是該債券展期方案的第二次推進。

與舊方案相比，新方案萬科做出了妥協：一方面，本期債券于12月15日到期的應付利息6000萬元，將在寬限期內（12月22日）支付，而本金則尋求展期一年至2026年12月15日。

另一方面，還有一則關鍵信息：首次方案中債權人強烈要求的“深鐵集團擔保”條款被移除了，由萬科自身提供更強增信。

圖源：上海清算所

此前，債權人強烈要求萬科的大股東、具有國資背景的深圳地鐵集團（深鐵）提供“全額不可撤銷連帶責任擔保”。

市場對深鐵擔保的期待有其原因。

2025年以來，深鐵集團已向萬科提供超過300億元借款，用于償付債券本息。截至11月2日，萬科年內已償付境內外債券本息約303.25億元，其中深鐵信用借款用于償付債券本息165.22億元，約占55%。

深鐵集團向萬科提供借款 圖源：新浪財經

然而，深鐵的支持可能已接近極限。

根據11月2日的公告，在2025年度股東會之前，萬科剩余可向深鐵新增的有擔保貸款本金僅為22.9億元。

但根據華泰證券估算，萬科2025年11月至2026年6月待償境內債券本息約為155.46億元，該筆金額已經無法完全覆蓋萬科即將到期的巨額債務。

如今，“深鐵擔保”被悄然刪除，取而代之的是一句較為模糊的承諾：“由發行人（即萬科）提供相應的增信措施”。

對于債權人來說，新方案的風險保障方面，或許又要打上一個大大的問號。

除此之外，關于支付和增信的核心方案外，新方案還提議將原本5個工作日的寬限期，大幅延長至30個交易日。

這也意味著，即便新的核心方案 12 月 22 日再次未能通過，萬科也能獲得一個更長的緩沖期來繼續與債權人周旋，避免了立即被判定為違約的極端情況。

不過，要是新的表決未通過，萬科也將面臨境內公開債務違約的局面。

更嚴重的是，這可能觸發交叉違約條款，導致其他未到期債務被要求提前償還，屆時其短期償債壓力會急劇飆升。

萬科企圖拿出有限的現金來換取信任，但卻在“國資背書”這一關鍵舉措上做了減法。

一加一減之間，清晰地勾勒出萬科在流動性困局中的艱難權衡。

最后，來簡單點來看看，這場博弈始末：

20億元債券，萬科原本需要在2025年12月15日連本帶利還清，但因資金緊張，希望本金和利息還款日期都推遲一年。

然而，在12月10日的首次持有人會議上，這個方案獲得了0票支持，因此被債權人否決。

圖源：證券時報

迫在眉睫下，12月17日萬科又拿出了修改后的新方案。

站在債權人角度看，新舊方案的核心區別是，從企圖“空手套白狼”，轉向了更具誠意的“先付點利息”，但同時又拿掉了“深鐵擔保”這個“定心丸”。

目前來看，各種結果都可能發生，萬科在試圖爭取更多緩沖時間。

掀開債務的冰山一角

2025年行至年末，在資本市場上經歷“股債雙殺”的萬科，也迎來了屬于自己的“寒冬”。

上述所說的“22萬科MTN004”的20億元債券，只是萬科債務壓力的冰山一角。

12月28日，萬科還有一筆“22萬科MTN005”需要兌付，該筆債券余額37億元，票面利率3.00%。

兩筆債券合計需兌付金額達到58.71億元。

而進入2026年，萬科的償債壓力將更加巨大。據DM查債通顯示，2026年上半年萬科還將有接近77億元債券面臨償付。

相關數據顯示，截至2025年6月30日，萬科有息負債合計3642.6億元，其中一年內到期的有息負債占42.7%，銀行借款占72.5%。

圖源：新浪財經

債務壓頂，即使萬科成功將以上債券展期，未來仍面臨不小的償債挑戰。尤其是銀行貸款，占比較高，若銀行收緊信貸，萬科的現金流將面臨更大壓力。

從股價表現來看，萬科的市值也在面臨嚴重的縮水。

萬科A近一個月股價 圖源：雪球

12月中旬，萬科A股股價一度跌至4.7元左右，創下近十年來的新低，較2020年歷史高點的36.37元，累計最大跌幅超過85%。

不僅股價持續下挫，萬科多只境內公司債券價格也出現暴跌，部分債券價格一度跌至24元附近，跌幅超過50%，并多次觸發盤中臨時停牌機制。

圖源：同花順

市場擔憂的導火索，便是前文所述的“萬科為20 億元債券尋求展期”。

與此同時，市場其他的擔憂還在于，萬科自身的“造血”能力也在面臨挑戰。

萬科2025年第三季度報告顯示，公司前三季度銷售額僅為1004.6億元，同比下降44.6%，跌幅遠超行業平均水平。但負債總額卻高達8355.64億元，前三季度凈虧損達到280.16億元，經營活動產生的現金流凈額仍為負值。

圖源：萬科第三季度財報

持續的虧損和銷售下滑嚴重侵蝕了萬科內部現金流生成能力，“造血”艱難。

此外，國際評級機構穆迪和標普相繼下調萬科的信用評級，使得其在資本市場的融資渠道進一步收窄、融資成本攀升，形成了負向循環。

那么，萬科的出路何在？目前情況看，能走的路不多，但也并非完全沒有：

首先，資產出售是當然是最直接的途徑。

過去一年，萬科已將多項核心資產質押給深鐵，包括萬物云57.16%股權，深圳萬科及萬科持有的部分辦公資產，位于成都、天津、蘇州的公寓資產等。

12月11日，萬科還繼續質押了萬丈資本股權。

不過，這些舉措也有很強的“副作用”，極容易引發市場對萬科剩余可變現資產的擔憂。

其次，債務重組可能是另一條可行的路徑。

業內部分人士認為，萬科此次展期雖然不算嚴格意義上的違約，但這無疑會對公司信用造成很大損害，投資機構對其償債能力的信任度會下降。

某評級機構內部人士也表示：“萬科在展期之后走向債務重組是大概率事件”。

此外，萬科也在尋求自救轉型。

一方面是組織架構的重大調整。2025年9月，萬科撤銷了原有的開發經營本部及五大區域公司，取而代之的是集團總部直接管理的16個地區公司，打破了沿用近20年的“集團-區域-城市”三級架構。

組織變革后，管控更加集權，使內部損耗大幅度降低，實現資源全國一盤棋。

另一方面，為應對危機，萬科甚至還搞出了公交送快遞、婚車租賃等副業。當然這些舉措，和其龐大的債務規模相比，可能只是杯水車薪。

總之，萬科正在探索一條兼顧短期生存與長期發展的道路，其求生之路，也是中國房地產行業轉型的縮影。

作者 | 宋輝