01

有了新邏輯

歷史總是在不經意間轉折。

這個十二月，中指院、克而瑞等機構，默契停發“房企銷售百強排行榜”。

要知道，地產行業每月一放榜的習慣，至少有十幾年了。

可以說，崇尚高周轉的“唯規模論”時代徹底結束了。

回望過去十幾年，房地產開發邏輯簡單粗暴：拿地、蓋樓、賣房。

房子像流水線上的工業品，而購房者掏出的真金白銀，只是榜單上的一串數字，購房者本身是被忽視的，需求是被“平均化”的。

當潮水退去，不再比拼誰賣得快、誰規模大，房地產的下半場，該比什么？

說實話，這是時代之問，命題很大。

不過，市場會慢慢給出了一些參考。

比如成都的貝宸S1 項目，最近就引發業內熱議。

這項目只有108套房，示范區開放不到兩個月，竟然吸引了全國50多家開發商、服務商到場考察。

上到集團董事長、總裁，下到設計、研發、投資、營銷各個條線負責人，地產人紛紛入川“取西經”。

行業很久沒出現過，能讓同行扎堆調研的項目，何況此番盛況不是在北上廣深，而是在成都。

媒體及開發商現場調研后，感受相似：覺得驚艷，又發現很多地方“反常識”。

開發商的感受可能更復雜一些。有位全國頭部房企的集團設計總，感慨地說：

今年上海、深圳很多售價20萬/㎡的新頂豪，建設成本投入，還不如這個項目。他們想得真全，做得真細。

有幾個例子能體現這種反常識。

當初貝好家拿這塊地沒多久，周邊地價漲了，一路之隔的地塊拍到41200元/㎡。

就算貝好家什么都不做，每平都有一萬三的價差。常規操作下，開發商會將這部分價差轉化為利潤落袋為安。

但貝好家把這幾個億潛在利潤，又砸進了項目。

據了解，貝宸S1成本價每平超過3萬元，遠高于2.7萬的地價。

懂行的都知道，住宅項目里，地價通常占總成本的50%-60%，建造成本占 20%-35%，這是行業控制利潤的常規操作。

只有別墅，建造成本接近或超過樓面價，像貝宸S1 這種小高層，建造成本超地價的情況，確實少見。

此外，出于現金流壓力，當前大多數項目，從拿地到開盤很少超過半年。

這點上，貝宸S1又反常識了，拿地到開盤歷時14個月，花費數倍于同行的時間打磨產品，驗證設計。

類似的反常識的操作還有很多。所以，同行才會感慨貝宸S1真敢砸錢，想得真細。

02

數據大于經驗

再說說另一個讓人意外的操作。

一般樓盤做產品驗證，要么是小比例打樣，要么只針對關鍵節點局部測試，核心是控制時間和成本，確保快速開盤。

貝宸S1 的做法完全不同：它搞 1:1 實景打樣，重點覆蓋建筑立面、景觀細節和精裝智能部件。

貝宸S1的1:1異地打樣現場圖

尤其是建筑立面，用了上海中心大廈這類公建地標才會用的“異地打樣”法—— 在項目附近租空地，花 8 個月時間，把建筑造型、雙曲線工藝、超規格材料及川西特色景觀，原樣還原了一遍。

貝宸S1意境創想圖

這種嚴苛的驗證，最終讓復雜的“花瓣式”布局成功落地。

而“花瓣式”布局的出現，不僅僅是美學的考量，更是一次數據對經驗的宣戰。

行業里一直有個“共識”：房子必須正南正北。貝宸S1通過大數據調研發現，在日照相對較少的成都，超過70%的潛在客戶認為，“景觀視野的價值高于房屋朝向”。

基于這個結論，貝宸S1大膽突破傳統格局，對108戶住宅進行了1006個關鍵視野點位的模擬。通過精密的計算，四棟建筑被巧妙地偏轉了角度。

最終實現了“既保證采光，又能最大化看到交子云塔等金融城景色”的效果。

這就是用數據代替“經驗主義”的好處。過去很多造房邏輯，其實帶著點“想當然”的傲慢。

比如，有些項目為了顯得高端，硬上智能系統，但又不舍得花錢花心思，落地后，充其量叫“遙控”。

家里裝幾個開關，連個APP經常掉線，最后成了擺設。很雞肋。

智能系統應該是靈魂，而不是裝飾品、擺設。

在貝宸S1，我們就看到了“真智能”。

一個數據對比非常直觀：國內目前比較先進的智能住宅，受控信息點位置大概是80個。

在這里，以375平米戶型為例，接入環境控制、影音娛樂、家用電器、凈水軟水、安防、傳感器等19大類智能設備，總數達到310個以上；

還用上了新能源車使用的毫米波雷達和AI傳感器技術。

貝宸S1 375戶型傳感器分布示意圖

他們與華為深度聯合研發，以華為鴻蒙智家系統為基座，打通了美諾電器、朗綠五恒、YKK門窗、日立空調、巴赫燈光等不同品牌的設備壁壘，一些品牌是因為這個項目才首次接入華為鴻蒙智家。

在此基礎上，項目全屋部署了多種AI傳感器，構成了“六感智能系統”。

例如，“眼感”系統通過21個照明傳感器，實現光隨人走、色溫隨時間調節；“鼻感”則通過新風系統與智能馬桶的主動異味分解因子，保持空氣純凈。

最難得的是，這種智能并不是關起門來“自嗨”，而是物理邊界，從私區室內一路延伸到了社區公區，甚至把眼光放長，為未來十年的生活提前留了“后門”。

比如，考慮到未來機器人產品的普及，項目抹平了所有臺階。從地下室到大堂，從會所到停車場，沒有一個坎。所有的門，包括家政間的電梯門，都是電動的。

這意味著，未來的商品機器人，可以一路暢通無阻，直接乘電梯到家門口。

對未來生活場景的預埋，是不是很像新能源汽車初始化算力和接口，等待OTA升級？

貝殼集團副董事長、貝好家CEO徐萬剛說，全屋智能應用中國落地得最好，貝宸S1擁有代際領先優勢。

從設備聯動和場景適配性上來看，貝宸S1的智能系統確實做得比較扎實。

某種程度上，它的造房邏輯很像造新能源車，用飽和式的投入，把未來感設計、極致用戶體驗，都提前考慮進去。

03

不炫技

除了科技含量，這個項目的飽和式投入，還體現在美學和生活場景的融合上。

很多項目，景觀只是擺設，就連不少豪宅，也只是堆砌名貴樹種、異形雕塑，追求第一眼華麗。

貝宸S1的思路是讓景觀融合生活，他們構建了一套“全維立體景觀系統”，核心目標是打造一個“風景里的家”。

貝宸S1下沉庭院實景圖

具體怎么做？

完全突破多數豪宅重在地面園林的局限，去做“地面+地下+空中+建筑銜接處”的全空間覆蓋。

這是一種大開大合的手筆。

為了支撐這個小目標，項目引入兩百余種特色植物、千余噸天然石材，營造出“雖由人作，宛自天開”的野奢感。

置身其中，你不會感到刻意的匠氣，只有一種粗糲而旺盛的自然生命力。

這套立體景觀系統，還藏著極具巧思的創新。

住高層的人普遍會有一個痛點，那就是人與土地的失聯感很重，不接地氣。

貝宸S1 375戶型“空中四重院”花園陽臺位置示意圖

貝宸S1通過“空中四重院”的設計，利用錯落布局，給每戶人家“塞”進了四個花園陽臺。

這打破了高層住宅的局限，實現庭院空間與居住空間的穿插融合，真正實現“風景里的家”。

而375戶型中的戶內空中花園，提供東方特色的自然禪意式花園和充滿現代感的藝術時尚花園兩種風格，供業主提前挑選并全實景交付。

為保障業主的長期居住體驗，項目還規劃了專業人員上門養護服務，并贈送三年養護期（第四年起提供自主可選的付費維護服務）。

貝宸S1 375戶型戶內空中花園實拍圖

另外，對公共空間，他們也進行了創新重塑。

像很多小區的架空層，喜歡做封閉功能盒子，改成棋牌室、茶室，但后期往往缺乏運營，閑置了。

貝宸S1團隊沒有照搬舊經驗，他們進行調研后發現，大家最樸素的愿望其實是能在小區里，“走一走、看一看、一坐坐”。

貝宸S1架空層實景圖

于是，他們決定把架空層徹底打開，構建“泉、花、石、苔”四大主題自然花園，讓架空層成為立體景觀的一部分。必要的社區功能空間，挪至地下會所，顯得更純粹。

總的來說，從下沉庭院，到開敞式架空層，再到每家每戶的空中花園，最后到屋頂的“第五立面”，景觀在這里不再是點綴，而是無死角滲透的，流動的空間。

所以，給人一種感覺，明明只是20多畝的小地塊，卻做出很豐富的內容。

再看一些細節，同樣是貼近生活的設計思路。

貝好家在調研中發現，中國人洗腳的頻率高于泡澡。但在傳統的豪宅設計里，主臥往往只擺放浴缸，想泡腳得端著盆去接水。

很多人覺得這是小事，不值得花心思。貝好家就專門設計泡腳池，在次臥老人房精裝交付，并在主臥盥洗室、過道等處預留了智能泡腳桶點位，方便全家人使用。

人體工學研究顯示，抬高67公分是最舒適的姿勢，他們就把家政間的洗衣機位置做了抬高設計。

其實，從科技感到景觀，再到設計細節，你會發現這個項目和很多豪宅最大的區別在于，不炫技。

它所有的打磨，都試圖貼近真實的生活場景。說白了，是為生活在這里的具體的人設計，而不是為設計而設計。

4

不做開發商

看到這里，不少人會好奇貝好家的來頭—— 這是家什么公司？

有必要給大家做個介紹，它是貝殼旗下平臺，成立于2023年7月，主打“用數據驅動開發”。

成立兩年多來，貝好家在北京、上海、廣州、成都、西安、杭州等地，累計落地17個項目。

其中，絕大多數項目和開發商合作，貝宸S1是少有的獨立拿地、獨立操盤的項目。

如果按照以前的邏輯，我們可以說，貝好家已經是初具規模的開發商了。

但深入了解它的開發模式后，我們發現不能簡單類比。

傳統開發邏輯是B2C：開發商根據經驗，覺得什么房子好，造出來，然后賣給你。

貝好家的邏輯是C2M（Customer to Manufacturer）

簡單說就是，“你需要啥，我造啥”，遵循以人定房。

雖然通過合作做了很多項目，但貝殼說自己并不想做開發商。他們把自己定位為服務商——

以C2M全鏈解決方案，做開發商的伙伴。

這個定位有點像汽車界的“華為鴻蒙智行”。華為不直接造車，而是提供獨立的智能汽車解決方案，給合作伙伴賦能。貝好家的C2M 模式也類似，靠貝殼平臺的海量數據做支撐。

貝殼線上APP每個月有幾千萬人瀏覽，大家看什么房子、關注哪些細節、吐槽什么痛點，這些都是最真實的客戶聲音。

整合分析這些數據，貝好家可以精準地告訴開發商：

合適的拿地價格是多少？房子定什么價？戶型該做多大？甚至，可以提供物業費定價建議，替你考慮項目全周期的事。

在貝宸S1身上，他們就這么做，測算了未來20年的物業費用，所以算這么細，是因為很多豪宅的會所、高科技設備，前兩年有保修期還好，過幾年維修費上漲，物業費覆蓋不了，最后只能荒廢。這就是用數據提前規避問題。

雖然貝宸S1賣得很好，在成都2000萬以上頂豪成交中，開盤不到一個月就沖到全市累計網簽量第二，但在貝好家看來，讓他們興奮的不是數據，而是這個項目，驗證了C2M模式的可行性。

也證明，“住得好>賣得好、客戶需求>開發經驗”的產品觀，在當下是成立的。

這也回應了外界最困惑的地方：為什么不計成本地做飽和式投入？

因為，貝好家把貝宸S1當“超級樣板”打造，核心使命是跑通新邏輯。

05

樣板效應

從行業維度看，貝宸S1是成都罕見的，可以比肩北上廣頂豪產品的產品，還可能是行業新舊動能轉換的樣板。

回想一下，智能手機取代功能機，新能源車超越燃油車，本質上不是技術上的簡單堆砌，而是“用戶體驗”的升維打擊。

房地產也是如此。

當房子回歸到居住屬性，舊的“經驗主義”開發邏輯必然失效。在迷霧重重的轉型期，行業有了一個可供參考的新坐標。

這或許意味著，地產行業真的要進入新時代了：

行業重心從供給側交還給需求側。

全文完。

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