作者 | 虞滟萍 編輯 | 張曉蘭 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：

本篇節(jié)選自睿和智庫《中國不動產(chǎn)資產(chǎn)管理發(fā)展概要藍(lán)皮書（2025-2026）》商辦及產(chǎn)業(yè)園區(qū)篇，

完整報告將于1月21日正式發(fā)布。

2025年，商辦與產(chǎn)業(yè)園市場同時面臨宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與供應(yīng)高峰的雙重壓力，空置率持續(xù)處于高位，行業(yè)整體在艱難探索轉(zhuǎn)型方向。無論是商辦市場的高空置，還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商困境，都反映出傳統(tǒng)“空間提供商”模式已難以為繼，向“產(chǎn)業(yè)服務(wù)商”轉(zhuǎn)變已成為必然選擇。

寫字樓

五城對比下的困境與機(jī)遇

以北京、上海、廣深、成都這五座一線及新一線城市為樣本，我們可以清晰地看到，截至2025年9月30日，寫字樓空置率最低的城市為北京、上海和廣州，其中北京的寫字樓空置率約為11.8%，出租率遙遙領(lǐng)先其他城市。

北京：市場需求呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”的格局。金融街、國貿(mào)等核心商務(wù)區(qū)的穩(wěn)定性依然最強(qiáng)，金融和科技（TMT）行業(yè)仍是租賃需求的絕對主力。同時，麗澤金融商務(wù)區(qū)、通州副中心等新興區(qū)域，憑借政策支持和租金優(yōu)勢，正在吸引企業(yè)搬遷和新設(shè)立，市場呈現(xiàn)多中心發(fā)展的格局。

上海：需求結(jié)構(gòu)更趨多元化。除了傳統(tǒng)的金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)，高端制造業(yè)的總部辦公、生物醫(yī)藥的研發(fā)中心等需求在2025年表現(xiàn)亮眼。虹橋商務(wù)區(qū)憑借其交通樞紐優(yōu)勢，前灘則以其高品質(zhì)的樓宇和規(guī)劃，成為市場中為數(shù)不多的活躍區(qū)域。但整體而言，巨大的新增供應(yīng)依然讓市場整體承壓。

廣深：深圳市場同樣受到TMT行業(yè)調(diào)整的影響，但其強(qiáng)大的制造業(yè)基礎(chǔ)和創(chuàng)新活力提供了需求的韌性。廣州市場則相對穩(wěn)健，專業(yè)服務(wù)業(yè)、貿(mào)易和制造業(yè)是主要支撐。兩地共同的問題是，未來幾年仍有巨量新增供應(yīng)，去化壓力巨大。

成都：成都市場在2025年進(jìn)入了深度調(diào)整期，全市優(yōu)質(zhì)寫字樓的平均空置率已攀升至30%以上，部分區(qū)域甚至更高。特別是天府新區(qū)，由于前期規(guī)劃供應(yīng)量過大，部分樓宇的空置率甚至高達(dá)70% 。業(yè)主普遍采取“以價換量”的策略，導(dǎo)致租金水平持續(xù)探底。市場的嚴(yán)峻形勢，正倒逼成都的寫字樓項目必須在存量改造和運營提升上尋找出路。

面對普遍的空置壓力，資產(chǎn)改造升級成為必然選擇。例如，將部分空置樓層改造為共享辦公空間，以滿足中小企業(yè)和靈活辦公的需求；或者引入“辦公+商業(yè)”“辦公+公寓”的混合業(yè)態(tài)，打造垂直社區(qū)，提升樓宇的配套服務(wù)能力和客戶黏性。有案例顯示，通過引入醫(yī)療研發(fā)等特定產(chǎn)業(yè)，并進(jìn)行相應(yīng)的硬件改造，可以實現(xiàn)租金的顯著提升。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)

從“0租金園區(qū)”到“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”?

根據(jù)睿和智庫統(tǒng)計，2025年前11個月全國新開產(chǎn)業(yè)園92個，較2024年同期減少16個，同比減少14.8%。新開園集中在北京、上海、江蘇、廣東、浙江、四川等省（市）。

從新開園數(shù)量上分析，2026年月均開園8.36個，推測全年開園數(shù)量約為100個。新開產(chǎn)業(yè)園數(shù)量整體仍呈下降趨勢，但下降速度有所緩解。

但與2024年相比，中大型產(chǎn)業(yè)園數(shù)量略有回升。尤其是建面超10萬平方米的產(chǎn)業(yè)園數(shù)量在近幾年首次超過50%。這可能與產(chǎn)業(yè)園區(qū)不再無序擴(kuò)張，開始向核心城市的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)聚集有關(guān)。

從產(chǎn)業(yè)視角分析，2025年新開產(chǎn)業(yè)園中可以看到許多新興產(chǎn)業(yè)的方向。產(chǎn)業(yè)類別中，人工智能和數(shù)字經(jīng)濟(jì)以超過39%的比例居首位，緊隨其后的是高端制造和高端裝備板塊，新能源和新材料排在第三。這一特點與國家的產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略有關(guān)。

另外還有一個新變化是，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、寵物經(jīng)濟(jì)、IP經(jīng)濟(jì)、體育經(jīng)濟(jì)等新興產(chǎn)業(yè)命名的產(chǎn)業(yè)園開始出現(xiàn)。但今年尚未出現(xiàn)百萬方規(guī)模級別的產(chǎn)業(yè)園，最大的產(chǎn)業(yè)園是位于廣東從化經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)明珠工業(yè)園的中大創(chuàng)新谷·從化一期，其占地500畝，建面67萬方，培育專精特新產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

睿和總結(jié)

政策轉(zhuǎn)向：過去，地方政府為了招商引資，普遍會給予園區(qū)企業(yè)大量的稅收返還和租金補貼，甚至有些園區(qū)出現(xiàn)了“0租金園區(qū)”。然而，隨著地方財政壓力的增大和國家對地方稅收優(yōu)惠政策的規(guī)范，這種模式在2025年已難以為繼。園區(qū)運營商必須找到新的盈利模式。

新興方向：國家的產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略為園區(qū)發(fā)展指明了方向。圍繞“低空經(jīng)濟(jì)”、碳中和（零碳園區(qū)）、“專精特新”企業(yè)、人工智能、生物醫(yī)藥等主題的專業(yè)化園區(qū)成為新的投資熱點。這些園區(qū)通過聚焦特定產(chǎn)業(yè)鏈，能夠提供更專業(yè)的配套設(shè)施和服務(wù)，形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。

運營轉(zhuǎn)型：園區(qū)運營商的角色正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，從“房東”向“產(chǎn)業(yè)投資人”和“生態(tài)服務(wù)商”演進(jìn)。成功的運營商不再僅僅是出租物理空間，而是通過設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金，對入園的優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，分享企業(yè)的成長紅利，實現(xiàn)從“收租金”到“賺股權(quán)”的升級。同時，它們還提供包括政策咨詢、市場對接、人才招聘、技術(shù)支持在內(nèi)的一站式“產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)”，深度賦能企業(yè)發(fā)展，將“招商”變?yōu)椤坝獭薄?/p>

2026年，面對高空置率的持續(xù)壓力，商辦與產(chǎn)業(yè)園從被動的“空間提供商”轉(zhuǎn)向主動的“產(chǎn)業(yè)共創(chuàng)者”，在空置的寒冬里埋下重生的種子，奮力走向一個服務(wù)與價值驅(qū)動的新時代。