有朋友和星空君理論，房價的下跌，掏空了一代人。

對此，星空君用數(shù)據(jù)進行了回應：事實上，即便是號稱房價“腰斬”的現(xiàn)在，依然沒有回到2018年的價格。

也就是說，2018年甚至2019年之前買房的，資產都是0損失。而2020年買房的，會有10-30%左右的損失。

真正損失慘重的，是2021年買房的。

據(jù)國家統(tǒng)計局，2021年全國商品房銷售面積17.94億平方米，比上年增長1.9%，商品房銷售額18.19萬億元，比上年增長4.8%。

而這其中，又有相當一部分是小城市的小戶型。星空君有幾個縣城的親戚在那個時候買房，雖然有損失，縣城房價總體不高，雖然一提房價就罵罵咧咧的，但對生活幾乎沒什么影響，只要你不是炒房客。

據(jù)中國房價行情平臺數(shù)據(jù)，2021年房價均價過萬的城市只有77個。

這也意味著，真正影響巨大的，其實是2021年在一線城市買了大戶型的。

這部分群體并不多。

當然，星空君不是說他們不夠慘，而是從宏觀視角來看，對個體的影響沒那么大。

很多人不過是比預期房價低了，抱怨抱怨而已。

比如星空君所在的小區(qū)比巔峰期房價腰斬了，會吐槽損失了多少多少，然而現(xiàn)在的二手房價距離星空君的購買價還差一個腰斬。

所以，大家在使用“身邊經濟學”搞調研的時候，一定要有清醒的認知：經濟轉型期有很多人抱怨，并不代表他真的是“經濟下行”的受害者。

有一家上市公司，2021年買了理財產品，而這款理財產品去投了房地產，沒錯，它就是那批損失最慘重的。

這家公司是富安娜。

一、投資理財暴雷

根據(jù)公告，2021年3月19日，富安娜用閑置資金投資了富安1號，投資金額1.2億，到期日為2022年3月19日。到期后只收回了1350萬元，其余1.065億元本金及收益出現(xiàn)逾期。

根據(jù)富安1號年度管理報告，這1.2億元有1億元投向了北大資源集團杭州海港城項目。中信證券是富安1號理財產品的管理人。

你看，這些公募私募信托基金經理和普通人沒有什么不同，2021年了還在投房地產。

要知道，萬科早在2018年就高呼“活下去”。

2023年，富安娜正式起訴中信證券，經過三次開庭審理，終于在2025年底迎來一審判決：法院判令中信證券賠償本金損失2928.63萬元，涉案“富安1號”資管計劃后續(xù)清算回款由雙方各分50%。

很長一段時間，上市公司購買理財產品被認為是零風險的。

盡管銀保監(jiān)會出臺規(guī)定，不允許金融機構承諾收益率，但包括星空君在內的分析人士都默認理財產品等同于現(xiàn)金。

直到2022年、2023年理財產品大規(guī)模暴雷，星空君才發(fā)現(xiàn)，原來大量的理財產品本質上還是去投了房地產。

尤其是曾經被認為年化5%起步10%不是夢的信托，大部分也是去投資房地產。

當房地產市場崩盤的時候，形成了多米諾效應。星空君發(fā)現(xiàn)，很多上市公司2023年的理財產品非常少，收益基本都是負數(shù)。

整個銀行理財產品市場，一直到2024年才緩過來。

二、業(yè)績下滑

根據(jù)公司發(fā)布的2025年三季報，前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入16.27億元，同比下降13.80%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.60億元，同比下降45.52%；扣非凈利潤為1.45億元，同比下降44.35%。

數(shù)據(jù)來源：iFind

業(yè)績下滑有三個原因：

一是商品結構調整，公司主動加大庫存清理力度，導致毛利率下降；

二是高毛利產品占比降低，公司加盟渠道收入大幅下滑43.34%，而直營渠道毛利率高達66.3%，加盟渠道占比下降拉低了整體毛利率；

三是線上渠道毛利率提升有限，盡管線上渠道毛利率同比提升2.9個百分點至49.4%，但收入降幅達5%，對整體毛利率改善貢獻有限。

在營收規(guī)模縮水的同時，公司的銷售費用還在增加，侵蝕了利潤。

前三季度銷售費用率為35.1%，同比上升5.2個百分點，成為侵蝕利潤的主要因素。

分析表明，銷售費用率上升主要源于公司加大對加盟商的扶持力度，代墊費用同比大增148%至0.79億元，而廣告宣傳費同比下降36%至0.64億元。

加盟渠道收入暴跌是拖累整體業(yè)績的主要因素。

公司半年報顯示，截至2025年6月末，公司總門店數(shù)為1414家，較年初凈減少58家（下降3.9%），其中直營店凈增1家（增加0.2%），加盟店凈關59家（下降6%）。加盟渠道收入大幅下滑主要因加盟商庫存周轉周期延長，提貨減少。

值得注意的是，數(shù)據(jù)顯示，2025年二季度加盟渠道同店銷售額同比增長約15%，但整體收入仍大幅下滑，表明加盟商去庫存壓力巨大，提貨意愿低迷。

三、兩個周轉天數(shù)增長需謹慎

存貨周轉天數(shù)和應收賬款周轉天數(shù)雙雙增長，值得警惕。

數(shù)據(jù)來源：iFind

三季報顯示，應收賬款2.42億元，同比下降8.87%，但周轉天數(shù)同比增加19天至65天，回款效率下降，可能存在賬期延長或客戶資金緊張等問題。

存貨8.3億元，同比下降6.2%，但較年初增加9%，周轉天數(shù)同比增加31天至285天。

結合公司半年報，存貨結構變化明顯，半年報的庫存商品中，直營渠道占比23.60%，電商渠道占比44.50%，團購渠道占比7.75%，加盟渠道占比24.15%。雖然整體存貨同比下降6.2%，但較年初增加9%，表明直營和電商渠道存貨可能有所增加，尤其是電商渠道存貨占比高達44.5%，遠高于其他渠道，可能存在結構性存貨積壓風險。