北京
作者 | 虞滟萍 責編 | 韓瑋燁
摘要：
國內首單非定向擴募公募REITs正式落地。
1月12日，華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華潤有巢REIT”，代碼508077）擴募份額在上海證券交易所成功上市，標志著國內首單非定向擴募公募REITs正式落地，也是租賃住房REITs市場邁向常態化擴募的關鍵一步。
此次上市儀式匯聚了上海市發改委、房管局、閔行區政府及華潤集團、中信證券、華夏基金等多方代表，共同見證了這一具備行業引領意義的時刻。
首單非定向擴募
市場信心與制度創新雙體現
華潤有巢REIT自上市以來，憑借優質的底層資產、穩健的運營管理與持續的分紅回報，已成為租賃住房REITs領域的代表性產品。截至2025年11月，該基金已累計向投資者分紅超過1.54億元，展現出良好的收益能力與資產韌性。
本次擴募采用面向原持有人的非定向配售模式，配售價格為2.53元/份，共配售4.5億份，獲得原持有人高達99.51% 的認購比例，最終募集資金約11.329億元。這一結果不僅反映出投資者對該REITs產品的持續看好，也體現了在制度設計層面對原有投資者權益的有效保障。
資金投向明確
助力資產結構優化與區域覆蓋完善
根據安排，本次擴募所募資金將全部用于收購華潤有巢旗下的上海馬橋保障性租賃住房項目。該項目位于閔行區，毗鄰“大零號灣”科技創新策源功能區及閔行經濟技術開發區，區域產業集聚性強、租賃需求旺盛，截至2025年6月末出租率已達96%。
收購完成后，華潤有巢REIT將實現對上海三大核心產業集聚區的全面覆蓋，進一步優化資產布局、增強組合抗風險能力，為基金的長期穩健運營與價值增長注入新動力。
有巢戰略定位再升級
“資管+運營”到“資產與資本循環”
在本次擴募上市的背景下，華潤有巢的戰略定位也進一步明確：不再僅是行業領先的“資管+運營”平臺，而是升級為服務大國民生、實現質量增長，助力新市民、青年人“住有所居”的行業領先的租住“資產與資本循環”平臺。
這一表述的演進，反映出華潤有巢在REITs平臺支持下，已逐步構建起“投、融、建、管、退”的全周期閉環能力。通過REITs擴募，企業能夠持續將運營成熟的租賃住房資產注入公開市場，實現資金的良性回流與再投資，推動租賃住房供給的持續擴大與品質提升。
專業機構協同
共筑租賃住房REITs生態
作為基金管理人，華夏基金在公募REITs領域已形成顯著的管理規模與專業優勢，截至目前在管公募REITs達19只，市場領先。其在資產運營、信息披露、風險控制等方面的體系化能力，為REITs的穩健運行提供了堅實基礎。
華潤有巢作為原始權益人與運營管理機構，則通過多維運營體系，持續提升資產出租率與服務滿意度，真正實現了“管理賦能價值、運營創造收益”的良性循環。
展望
常態化擴募推動行業高質量發展
睿和智庫認為此次華潤有巢REIT成功擴募，不僅是單只產品的成長里程碑，更為整個公募REITs市場，尤其是租賃住房板塊的常態化擴募機制提供了重要實踐樣本。
未來，隨著更多租賃住房項目通過REITs實現資產證券化與持續擴募，有望引導更多社會資本進入保障性租賃住房領域，形成“投資—建設—運營—退出—再投資”的可持續商業模式，為我國住房租賃市場的高質量發展提供堅實的金融基礎與制度保障。
華潤有巢與華夏基金表示，將繼續深化合作，持續推動資產提質增效、探索常態化擴募路徑，積極響應國家關于“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的政策導向，為實現“住有所居”的民生目標貢獻專業力量。
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