上海
年末，二手房市場是否出現翹尾行情？
近期，網上有中介、機構甚至專家表示，部分城市的二手房交易量、看房量出現反彈，甚至有傳言稱成交價也在上漲。
這是否是房地產市場的重大最新信號？
春節之后的 “小陽春” 會不會表現強勢？
我們結合數據和邏輯，來分析這個話題。
首先看全國 17 個重點城市的二手房網簽量（周度數據）：
過去兩周，二手房網簽量相比此前多周確實有小幅上升，尤其是明顯高于今年七、八、九三個月，從走勢上看年底略有翹尾跡象。
但需要注意的是，去年年底也出現過類似情況 —— 春節前三周二手房網簽量保持一定活躍度，只是由于去年 9 月底新政出臺后，整個第四季度成交量反彈較為明顯，所以去年的年底翹尾并不突出。
如果市場真的出現實質性翹尾，不應只體現在二手房市場，新房市場也該有相應表現。
但從我們監測的全國 16 個重點城市新房交易量（周度走勢）來看，過去三周（進入 1 月份以來），成交量相比此前多周大幅下滑，且顯著低于去年同期。
新房與二手房的表現差異明顯，新房市場明顯比 11 月、12 月更冷。
我與部分開發商朋友交流后也得到了同樣的結論：從 12 月中旬開始，新房銷售就已經出現下滑。
12 月很多城市新房網簽量大幅增長，主要是開發商年底沖業績的因素；進入 1 月后，一方面沒了沖業績的需求，另一方面市場氛圍更加冷清。
總體來看，我們尚不能認定近期房地產市場的量能已經止跌，只能說部分城市的二手房成交量出現了小幅增長。
其中，個別高能級城市的表現較為突出。
在北上廣深四個一線城市中，上海和深圳的反彈跡象更明顯：
從深圳二手房周度網簽量來看，元旦后的三周成交量持續反彈，近兩周反彈尤為顯著，明顯超過了去年 4 月以來的周度成交量，但仍大幅低于 2023 年 1 月的水平。
這種反彈只能定義為 “年底小反彈”，核心原因有兩點：
一是今年第四季度的成交量大幅低于去年同期（去年 9 月底有新政刺激，今年無新政，四季度量能未起來），年底的小幅上升可看作是對四季度偏弱表現的 “補償性小反彈”；
二是今年春節較晚（去年春節在 1 月，今年在 2 月），1 月份的成交量受春節因素干擾較小，尚未進入傳統淡季。
此外，作為全國房地產市場的重要領頭羊、強二線城市的杭州，基本沒有出現翹尾現象。
從杭州二手房網簽量走勢圖來看，過去兩周交易量雖有反彈，但并未創下近幾個月的新高，且大幅低于 2023 年 1 月的水平。
杭州的城市基本面（人口、產業等）均處于較強水平，其樓市未出現復蘇跡象，也意味著上海、深圳的年底小反彈 “成色較弱”。
總體而言，今年年末大部分城市并未出現年底翹尾行情，即便個別城市有小幅反彈，也不應過度解讀和夸大。
在國家真正出臺有力的扶持政策之前，對于市場的任何變化，都不能盲目樂觀。
至于春節之后是否會出現 “小陽春”，我認為大概率依然會出現，但 “成色” 的強弱，主要取決于屆時是否有相關配套政策出臺。
后續，老楊將在春節后分享更多相關數據。
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