北京
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北京最該避開的一條買房路線，能不碰就別碰，看完你自然就懂了！
說句掏心窩子的話，北京這條線，真的是糟糕透了，常年被壓著走。
哪條線？北京的東南角！
從東南二環外的方莊，到東南三環外的分鐘寺，再到東南四環外的十八里店，一路走過去，一個比一個讓人心涼，你要問我為什么？往下看。
1.方莊，曾經的富人區怎么就不行了？
方莊這地方，擱在80-90年代，那是真正的高端住宅區，北京第一個商品房示范區，當年的“四大組團”—芳古園、芳群園、芳星園、芳城園，被稱之為四大神盤，當時住這兒的都是有頭有臉的人物，可是，時代變遷，你再看看現在，方莊早已沒了當年的意氣風發，只留下了版塊的死氣沉沉。
為啥呢？說的直白點，當年純靠富人撐起來的購買力，完全沒有新型產業入住做支撐，當然要垮掉。
周邊除了幾個老舊的商場，現在沒什么像樣的企業和寫字樓，你指望誰來買這兒的房子？通勤的人？國貿和CBD的人都嫌老，去中關村更是繞大圈子。
更要命的是品質。方莊的房子，大部分都是八九十年代的老樓，沒電梯或者帶電梯的大塔樓，戶型差、物業形同虛設，你說這樣的房子，除了剛需湊合住，誰還會心甘情愿的接盤？
所以你看，方莊的二手房這兩年動蕩不安，有些小區直接從單價8萬跌到6萬出頭，掛了大半年都沒人看。
2.分鐘寺三兄弟，破發的典型案例
要說東南角最慘的，分鐘寺榜上有名，這地方的城市界面，用一個字形容就是"亂"，你去實地看看就知道了，城中村、老舊廠房、低端商業混在一起，連個像樣的商場都沒有。
產業？就別想了，周邊企業少得可憐，完全依賴于國貿，可是國貿這幾年都混得不咋地，再看看學區，更是一片空白。
分鐘寺有三個比較知名的樓盤，大家管它們叫"分鐘寺三兄弟"，這三個盤當年開盤的時候，價格定得不低，開發商吹得天花亂墜，結果呢？現在全部破發。
當年開盤價單價12-13萬，現在二手房到了8萬多，關鍵去化跟拉磨一樣，掛牌量一大堆，成交稀稀拉拉。
3.十八里店，歷史包袱太重
十八里店更是個老大難問題。這地方過去是北京的工業區，各種工廠、倉庫扎堆，雖然后來工廠搬走了不少，但留下的歷史包袱實在太重——城市界面一塌糊涂，違章建筑仍然有，連片的建材城還在那兒杵著。
地段上，十八里店離市區更遠了，四環外有點郊區的感覺，交通也不方便，地鐵覆蓋有限，去二環有種開車進城的感覺，周邊配套更是不值一提，商業、醫療、教育全部拉胯。
4.亦莊，東南角唯一的例外，沒有之一。
東南方向就沒有一點兒亮色嗎？還真有，那就是五環外的亦莊。
亦莊為什么能在東南角脫穎而出？核心原因是有產業支撐。亦莊經濟開發區聚集了一大批高科技企業，像京東、奔馳、小米這些超級工廠都在這兒，有產業就有就業，有就業就有購房需求。
而且亦莊的規劃做得還算可以，教育僅隨東西海朝，在遠郊區中屬實的大哥大，配套相對完善，城市界面體驗感強，小區品質也比前面那幾個板塊強太多，但話說回來，亦莊也有局限——離市區太遠了，通勤時間至少一個小時起步。
四個維度看透東南角
我從四個維度總結一下：
產業：除了亦莊，整個東南角基本沒什么像樣的產業。
品質：老舊小區扎堆，城市界面混亂。
學區：教育資源嚴重匱乏。
地段：距離市區越來越遠，通勤成本高。
這四個維度一對比，你就明白了，為什么東南角常年被其他方向降維打擊。
所以，我的建議很直接：剛需可以考慮平替方向的板塊，改善就更別在東南角浪費時間了，已經在這兒買了房的朋友，多余資產能出手就盡早出手。
買房這事兒，選對方向比什么都重要。北京那么大，好地方多的是，何必在東南角這條糟糕的線上浪費時間和金錢呢?
這幾年賣房難是大家的通病，買房也難是大家的卡點，到底怎么做？來找我，給你一個全新的規劃！
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