北京新年土拍，沒有戰火

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2月3日，農歷乙巳年臘月十六。

北京迎來2026年的首場土拍——總共三宗地，石景山、通州、順義各一宗。

盡管結果需要在下午才能出爐，答案卻已明牌：

1、石景山新首鋼核心區1609-0012地塊，起拍價13.9億元，折合樓面價3.8萬元/平。首鋼地產一家報名；

2、通州宋莊四村城改項目6002地塊，起拍價15.62億元，樓面價1.79萬元/平。北投置業＋北京建工＋新航城聯合體一家報名；

3、順義新國展三期03、04、05等地塊，起拍價28.1億元，住宅樓面價約3萬元/平。中國鐵工投資集團（下稱鐵工投資）一家報名。

這意味著，北京今年的開年土拍，在低調的托底中，收場了。

回溯2025年的首場土拍，各家開發商，彼此間殺的是昏天黑地。

海淀朱房0029地塊，即臻澐，5家房企報名，經過161輪舉牌，華潤置地+中鐵置業+招商蛇口聯合體競得，成交價91.52億元，溢價17.33%，樓面價8.92萬元/平米。

0030地塊，即建發海晏，6家房企報名，經過244輪舉牌后，建發以90.404億元摘得，溢價25.04%，樓面價9.5萬元/平米。

當然，今年的首場土拍雖沒有硝煙，很是平淡，但勝在了數量比去年多。

況且，被多家開發商追捧的地塊，也只代表它前期的熱度，并不意味著今后業績的好壞。

在花姐眼里，此次成交的三宗地中，0012地塊和新國展組合地塊，擁有不錯的基因。

至于未來能否出彩，則要看開發商接下來的解題能力了。

一、首鋼園0012地塊：一塊璞玉

首鋼地產底價摘得0012地塊，相當于撿漏。

它占地1.66公頃，地上建面約3.66萬㎡，容積率2.2，限高35-45米。

小而美的它，非常適合打造低密度洋房+小高層項目。

地位上，0012地塊更是一個妥妥的地鐵盤，離地鐵11號線新首鋼站D出口，僅100米出頭。

拿下它后，首鋼地產將在大本營，擁有兩個好房子項目，另一個是距離0012地塊東南3.5公里的璟悅長安。

它一年前由首鋼地產，以28.01億元的低價摘得，樓面價3.69萬元/平米。是石景山的首個好房子項目。

0012地塊的形狀，和璟悅長安十分相似——都是南北窄、東西長的長方形。

土拍文件中，關于0012地塊的建筑風格和其他關鍵信息，已經給明：

1、北側退用地紅線，不小于8米；

2、與北邊首鋼工業遺存建筑距離，不小于40米，并在東西方向上盡量拉開距離；

3、地塊北邊規劃一定開放性和通透性的公共空間；

4、北排限高35米，其余區域限高45米。

將這些與0012地塊的形狀結合起來，再考慮當下的市場環境，以及首鋼地產的戰略定位，0012地塊最佳的規劃方案，其實已具雛形。

花姐認為，首鋼地產完全有能力和理由，將0012地塊打造一個全剛需、低密度、三面寬的純洋房社區。

如果能夠實現，在目前的京城樓市，0012地塊的項目定位，將成為唯一，沒有哪個新盤可與其對標。

二、宋莊6002地塊：北投消化不良？

和0012地塊一樣，6002地塊也是2025年北京第九輪供地清單中，率先成交的。

它占地4.85公頃，地上建筑規模約8.74萬，容積率1.8，限高36米(局部45米)。也是一個洋房規劃的胚子。

在本次成交的三宗地中，它的名氣最小。

位于通州北部、東六環外，屬于丁各莊等四村城改范圍。距離最近的地鐵，是6號線潞城站，將近5公里。

但好在，與周邊競品比，它的地價便宜不少。

6002地塊北邊約3.5公里，是建投國貿瑨上，再往北邊不遠，便是北京城建國譽頌和金地北京壹街區。

它的樓面價，比金地北京壹街區的樓面價，便宜了8500元/平；比建投國貿瑨上和國譽頌，分別便宜了4900元/平和2800元/平。

北投置業此次聯合北京建工和新航城，拿下6002地塊后，將在通州樓市布下3子。

只是，這家重倉通州的開發商，目前的處境，似乎不是很和諧：

調規后的北投棲澐灣，遲遲不能入市；已建成的北投晟景汀瀾，在預驗房階段，遭遇了業主的集體維權。

后院的事情還沒捋順，現在又拿下了6002地塊。

北投置業未來操盤上，能忙得過來嗎？還是6002地塊的操盤權，將交給合作伙伴呢？

三、新國展地塊：包袱有點重

三宗地中，順義新國展組合地塊的綜合素質，也很高。

這從它的上架方式，可見一斑。

2025年10月16日，它首次出現在北京第八輪供地清單中，當時為02、03、04三個純住宅地塊。

但兩個多月后的12月26日，正式進入預申請的它，卻將02地塊下架，新增了05商業地塊。（詳見《北京供地計劃，太精確了》）

這種臨時增加包袱的現象背后，往往意味著區位不錯——地處順義天竺板塊，這里幾乎再難找到一宗完整的宅地。

在新國展組合地塊之前，天竺板塊最近誕生的項目，是懋源驪橒臺，于去年8月26日，懋源地產以10.3億元的價格摘得，樓面價約2.8萬元/平。

原本，懋源驪橒臺被視為天竺板塊的最后一塊宅地。而新國展地塊的出現，打破了原有認知。

背后，皆因新國展03、04住宅地塊，全部從變性而來。

最初的規劃中，它們全部為商業用地；在2025年6月，將02、03、04地塊的性質，變成了住宅，總用地約5.97公頃，地上建面約11.94萬平，容積率2.0。

與懋源驪橒臺比，新國展組合地塊在住宅樓面價上，貴了2000元/平米。

但它們之間的競爭關系，似乎不大。懋源驪橒臺走的純豪宅路線，最小面積150平起；而新國展組合地塊，大概率將定位剛改。

雖素質不錯，但新國展組合地塊的開發門檻不低：

1、整體的建筑規模上，住宅占比64%，商業占比36%；

2、土拍文件中要求，商業地塊必須開發商自持，年限為最高出讓年限。

這意味著，無論從投資規模，亦或后期的運營管理上，新國展組合地塊都極其考驗開發商的能力。

但，鐵工投資是誰？

它成立于1986年，注冊資本50億元，法人張學軍，是上市公司中國中鐵旗下全資子公司。

其主業，聚焦于基礎設施、市政工程、生態治理等領域。主要以聯合體成員或政府類項目合作方身份，參與城市更新、片區開發。

比如：曾參與雄安新區、京津冀生態廊道項目的開發建設。

在北京開發純住宅，鐵工投資尚屬首次，是個純粹的新兵。

它會將新國展組合地塊，打造成啥樣水平，時間終會驗證。