2月2日，上海正式啟動收購二手住房用于保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）項(xiàng)目，首批試點(diǎn)在浦東新區(qū)、靜安區(qū)和徐匯區(qū)展開。此舉是上海在“十四五”期間，繼新建、改建之后，拓寬保租房籌措渠道的重大創(chuàng)新，引起業(yè)內(nèi)不小的關(guān)注。睿和智庫認(rèn)為，其他城市有可能會效仿上海。

三個(gè)試點(diǎn)區(qū)制定了差異化的方案。浦東新區(qū)優(yōu)先收購內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年前建成、面積70平方米以下、總價(jià)不超400萬元的“老破小”房源，精準(zhǔn)對接有置換需求的業(yè)主。靜安區(qū)組建了由區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)牽頭的工作專班，指定區(qū)屬國企為實(shí)施主體，采取“片區(qū)式收儲為主、零散收購為輔”的策略，重點(diǎn)布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商圈及軌交站點(diǎn)周邊。徐匯區(qū)則通過區(qū)級財(cái)政資金注入保障房公司，專項(xiàng)用于收購市場存量小戶型房源，經(jīng)裝修后統(tǒng)一供應(yīng)。

在金融支持上，建設(shè)銀行上海市分行為項(xiàng)目提供了涵蓋融資、監(jiān)管等環(huán)節(jié)的全周期服務(wù)。靜安、徐匯兩區(qū)分別通過“貨幣化配建資金+企業(yè)自有資金+貸款”和“財(cái)政引導(dǎo)+銀行融資”的模式，確保資金平衡與項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營。

上海此舉的核心邏輯在于通過政府引導(dǎo)的市場化收購，精準(zhǔn)“疏通”房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵堵點(diǎn)。

其一，精準(zhǔn)“泄洪”，激活置換鏈條。 政府以透明、規(guī)范的方式入場，為這部分房東提供了可靠的退出路徑。這不僅能直接解決其置換難題，更重要的是，釋放出的資金和購房資格，有望順勢導(dǎo)入新房市場，從而打通從二手房到新房的交易循環(huán)，帶動市場整體流動性復(fù)蘇。

其二，建立“錨點(diǎn)”，穩(wěn)定市場預(yù)期。 由區(qū)屬國企按市場化原則進(jìn)行規(guī)模收購，其成交價(jià)本身就能形成一個(gè)具有公信力的“價(jià)格基準(zhǔn)”。這有助于對沖非理性降價(jià)預(yù)期，為局部市場提供穩(wěn)定支撐，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的深層目標(biāo)。

其三，優(yōu)化布局，服務(wù)城市發(fā)展。 與傳統(tǒng)保租房項(xiàng)目多位于外圍不同，此次試點(diǎn)明確優(yōu)先收購核心區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的房源。這能快速提升中心城區(qū)保租房的供給比重，助力重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)吸引和留住人才，直接服務(wù)于城市核心功能提升，促進(jìn)職住平衡。

當(dāng)然，新模式也面臨收購定價(jià)公允性、長期資金平衡與后續(xù)運(yùn)營管理等挑戰(zhàn)。但其意義已超越住房保障本身，展現(xiàn)出上海在探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式上的系統(tǒng)思維：通過盤活存量資產(chǎn)，協(xié)同解決民生、市場與城市發(fā)展問題，為超大城市提供了一種可借鑒的“上海方案”。

睿和智庫 整理