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一切沒有懸念。

2月3日，北京市2026年首場土拍。

首鋼地產如愿以償，以13.9億元的底價，摘得石景山1609街區新首鋼核心區SS00-1609-0012地塊，折合樓面價3.8萬元/平米。

三宗地中，0012地塊實在太特別了。

花姐認為，位于長安街沿線的它，無論從硬件參數，還是首鋼地產當下的戰略需求，完全可以被打造成，當下京城樓市獨一無二的項目，很難找一個準確的對標者。

拿地之后，0012地塊的案名，也隨之而來：

首鋼·璟瑞長安。

背后，證明了首鋼地產對它，早已有備而來。

既然前期功課做足了，想必此刻的璟瑞長安，藍圖也已經繪好。

首鋼地產在它身上，會給當下的購房者，呈現不一樣的驚喜嗎？

璟瑞長安落定后，首鋼地產在石景山樓市，加上在售的璟悅長安，已布下兩子。

另一宗待上架的SS00-1610-0001、0002地塊，它也發出了招標計劃。

這意味著，在首鋼集團大本營，首鋼地產決心大干一場。

這很契合它2026年的戰略——堅定不移推進集團自有用地盤活，積極爭取實現集團土地收益最大化。

深耕石景山樓市，璟悅長安已經開了一個好頭，是石景山樓市的首個好房子項目。

截至目前，網簽231套，成交均價6.1萬元/平，網簽金額14.5億元，地價覆蓋率已過半，為51.77%。

春風得意馬蹄疾。

這股勢頭，首鋼地產想保持下去。（了解詳情，加花姐微信：louhuar007）

天生的骨相美

璟瑞長安是北京2025年第九輪供地清單成員，雖小但很精美。

它占地面積1.663萬平方米，規劃地上建面3.658萬平米，容積率2.2，限高45米。

將這些綜合起來，專為低密洋房定位而設。

此外，璟瑞長安還是一個地道的地鐵盤：與地鐵11號線新首鋼站的D出口，近在咫尺，僅100米。

對一個住宅項目而言，這個距離，恰到好處——避免了嘈雜，又不失便捷。

璟瑞長安和璟悅長安不愧為親姊妹，二者的骨相，十分相似——均為東西長、南北窄的長方形結構。

來看看它們的具體體型：

璟瑞長安東西長約190米，南北寬約90米，整個地塊的面寬進深比，為2.11；璟悅長安的長寬，則分別為約250米和約110米，面寬進深比2.27。

這讓它們的基因，有了先天的優勢。

這種地塊形狀，不僅適合做大面寬產品，也會給設計師在戶型的設計上，留足空間。

基于此，花姐估計璟瑞長安的戶型品相，大概率不錯。

已劇透的相貌

除了天生的骨相美，土拍文件也將璟瑞長安的其他關鍵輪廓，大概勾畫了出來，主要為三方面：

一、沿街界面

1、地塊北側退用地紅線，距離不小于8米；

2、與北邊工業遺存煤倉南側距離，不小于40米，并在東西方向上盡量拉開與煤倉距離；

3、在北側沿街面，形成具有一定開放性和通透性的公共空間；

4、用地北側沿街界面公共空間景觀設計，與煤倉外部公共空間景觀設計呼應，結合工業美學要素，體現與首鋼園區相融的設計理念。

二、天際輪廓線

1、建筑高度北排限高35米，其余區域限高45米。

三、建筑立面造型

1、整體風貌應與首鋼園區工業風貌相協調，同時符合長安街沿線莊重、大氣的城市形象，主要立面須采用公建化的立面風格。

這些信息中，除了將建筑的外立面形象，做了要求外，還劇透了幾個關鍵信息：

1、小區住宅樓的層數，基本框定；2、因退線等原因，不會規劃太多住宅樓；3、公區面積較大，好房子元素多。

尤其是第二個方面的硬條件，基本交代了璟瑞長安住宅樓的最高層數，為11層。

邏輯很簡單。

如果除北排外，其他區域按照45米的限高，最多可規劃14層（每層3米再留足調整空間）；而北排則因35米的限高，基本鎖定在11層。

這樣一來，南排的房子會對北排的采光，帶來極大影響；且在好房子時代，市場普遍的做法是，北高南低。

因此，花姐認為，璟瑞長安將是一個純洋房的低密社區。從北至南，最多規劃三排、不超過7棟11層及以下洋房，總戶數在300套左右。

三面寬的純剛需？

璟瑞長安公區的整體規劃輪廓，已然清晰，它的產品會是怎樣的呢？

花姐建議，最好定位成純剛需路線。

一方面和當下的市場行情相關；更重要的是，將與璟悅長安及未來或將拿下的0001、0002地塊，形成有效互補。

璟悅長安流速最快的戶型，是97平和107平。前者已賣得七七八八，好房源還有，但不多；目前主要在售房源，為107平和133平樓王。

這種情況下，璟瑞長安在產品設計上，作為璟悅長安的補充，邏輯再正常不過；倘若首鋼地產未來再摘得0001、0002地塊，則更需要在璟瑞長安的產品端，打造十足的差異化。

還有，璟瑞長安周邊的幾個競品，產品基本定位改善，目前加一起的待售房源，近750套。

從內到外，沒有任何一條理由，支撐首鋼地產在璟瑞長安身上，做大戶型。

花姐大膽猜測一下，它的戶型最大面積，不超過100平，段位兩到三款。

當下，北京樓市戶型最小的新盤，是通州的朝堂攬閱、中海九棵樹項目，及昌平的未來城星寰時代。

與它們比，璟瑞長安可以小得更加極致的同時，擁有超強產品力。

因為，有天然骨相美的加持，讓璟瑞長安擁有很多項目無法比擬的優勢——小戶型、大面寬。

倘若所有戶型，都將設計成南向三面寬，便徹底在石景山樓市，與其他在售項目形成了差異化。

關于璟瑞長安的贈送尺度，可參考璟悅長安和中海瑞文里。

作為石景山樓市當下唯二的好房子，它們的陽臺進深都在1.8米，另有北向設備平臺和飄窗相贈。

不過，璟悅長安和中海瑞文里的陽臺，都沒有達到南向通面。

如果璟瑞長安能在南向陽臺上，做到通面設置，這將是一個大突破。

當然，對首鋼地產而言，它具備實現此目的的能力。

最后，花姐再來總結下璟瑞長安，理論上完美的畫像：

1、長安街沿線，純剛需低密臨鐵洋房；2、戶型小、三面寬、總價低；3、公區好房子元素配置拉滿。

這樣的璟瑞長安，在石景山乃至整個北京樓市，將成唯一。

接下來，靜待它規劃方案的出爐。

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