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開在梧桐區老洋房里的酒店，幾乎都悄然離去了

前兩天，一位留學海外許久的朋友難得回趟上海，點名要去梧桐區轉轉，最好能找個老洋房住幾天。

“記得老徐匯洋房里有很多酒店，我之前還收藏過好幾家，怎么現在都訂不到了”，她打開booking的收藏列表，一串酒店幾乎都顯示已停業。

從早年的《安家》、《愛情神話》，到近些年爆火的《好東西》和《繁花》，以上海為基底的影視作品們少不了在老洋房取景，也吸引了不少游客想居住其中，品味滬上獨特韻味。

而貝軒大公館、隱居繁華·吳興路公館、首席公館等老洋房酒店，早就引領上海精品酒店的潮流，實現我們對于“海派”的各種想象。

但它們卻難以挺過時代沖刷，要么轉讓出手，要么停業荒廢，最終都無聲告別了。

順著這些如雷貫耳的地址，我開始逐一探尋它們的動向。

Part 01

從“龔家花園”到三次流拍

昔舍·家宅

XI SHE Shanghai

去年八月，上海一棟老洋房1.5億元起拍的事情上了熱搜。

該洋房曾是《安家》電視劇的“龔家花園”取景地，令人玩味的是，劇集中的老洋房正好也是以1.5億元出售，與現實進行一場跨越時間的呼應。

這棟房子位于愚園路，所屬建筑群名為柳林別業，建造于1912年，曾經是多位名人故居。后于2015年被昔舍團隊接手改造，成為一個多功能體驗空間。

一樓可以舉辦各種小型的主題活動，同時也是昔舍的辦公室；三樓被改造成為了三室兩廳的客房，不少明星都在這里入住打卡過。

不過與電視劇結局不同，柳林別業并未拍賣成功，首拍0人報名，后續兩次拍賣降至8299萬元，仍無人競拍。

而昔舍團隊似乎也無力支撐，當前放出的房源信息中已經看不到“昔舍·家宅”的身影。而房源本身的租期到2029年才結束，這套老洋房將何去何從，還是個未知數。

Part 02

明星精品酒店變潮牌打卡地

○ 首席公館酒店時期樣貌

首席公館

Mansion Hotel Shanghai

首先來到徐匯區新樂路82號，這里是“首席公館”酒店的原址。

首席公館建于1932年，由法國建筑師拉法爾設計，左右對稱的西洋式建筑與中式庭院相結合，純白色外立面與門庭很有辨識度。

它曾是杜月笙的公館，上世紀黃金榮與杜月笙的合股公司辦公樓也在這里。

其原先有30間客房，藏有300多件老物什，例如：紅絲絨沙發旁、留聲機、復古彩繪臺燈、老式放映機、照相機等。

○ 首席公館現狀

在酒店停業后，首席公館荒廢了相當長一段時間，甚至被當成倉庫堆放雜物。

直到2024年8月，服裝品牌 Basement-FG 租下這棟洋房，外貌不變，內部則將一至二層打通改造為酷炫的潮流賣場。

而最為精華的五樓露臺（原為套房和酒吧），去年開出西班牙餐廳 Atica（上圖左1）。傍晚可以在露臺小酌，一睹梧桐區的靜謐繁華。

Part 03

貝家宅院化身榮府宴

貝軒大公館

PEI Mansion Boutique Hotel

地處靜安區南陽路170號的貝軒大公館，或許是一眾洋房里現狀最好的——被新榮記拿下，改造為旗下最高規格餐廳“榮府宴”。

這座洋房前身是“金融巨子”貝祖詒的宅子，他的兒子是著名建筑師貝聿銘。

公館內的花園復刻蘇州園林，五角亭、獅子橋、太湖石一應俱全，據說這里每一塊青石都是貝老親自挑選。

在酒店時期，貝軒大公館內有25間客房。每間房裝配復古收音機、電子壁爐和黑框鐵窗，流露濃厚海派氣息。

最大的套房是原本的主人臥室，床前包裹著雕花古董燈箱，與木雕裝飾相呼應，衛浴還放著著古董琉璃浴缸。

有趣的是，當時酒店的1、2樓正是上海第一家新榮記餐廳（2010年開業），主打全包房制高端臺州菜，也是榮府宴的雛形。

盡管不再能居住，但榮府宴保留著貝軒大公館的原始格局，各種家具也復原當初的海派韻味，保養情況甚至比當年更勝一籌。

Part 04

昔日羅萊夏朵成員

只留下餐廳營業

紳公館

Le Sun Chine

老酒店控們可能記得，上海首個羅萊夏朵酒店成員是“紳公館”——一棟位于華山路1220弄6號的英式洋房。

1916年，為慶祝聯合抵制袁世凱的金融政策大獲全勝，10余個銀行家決定合伙在跑馬場附近（現華山路）買地，并建立15棟洋房，其中6號洋房面積最大，是紳公館的前身。

在酒店時期，紳公館一樓是餐廳，客房分布在2至4層，根據房間墻紙顏色分為不同主題。最大的套房是原先主人的臥室，裝修風格美輪美奐。

現在的紳公館不對外開放酒店住宿，但樓下餐廳仍正常營業，招牌菜公館紅燒肉和老上海冰糕還保持十幾年未變的老式口味。

Part 05

寶麗會館至今空置

寶麗會館

B’LaVii House

湖南路285號，寶麗會館的大門仍然緊閉。這里曾是上海才女李秋君建造的兒童保育院，改開后一度成為當地居民的住所。

十幾年前，來自臺灣的歐先生看中了這套洋房花園別墅，與團隊歷時三年進行改造，終于造出一間海派精品酒店。

寶麗會館規劃有6種房型，共14間客房，面積均在40平方米起。房間分別以銀杏、香樟、木棉、墨竹等植物命名，設計師因地制宜，依托建筑格局為每間房造出不同的特色。

可惜的是，酒店在2020年宣布停業，并由當紅餐廳品牌喬爾盧布松旗下的 285 Le Jardin 接手，改造成一家很chill的小酒館。

然而，餐廳也沒能堅持多久，最終在2023年歇業，寶麗會館至今也無新東西，一直處于空置狀態。

Part 06

它還在靜候新主人

御席公館

Shanghai Imperial Palace Club

2019年，御席公館悄無聲息地暫停了酒店業務，這座位于建國西路上的法蘭西風情洋房，就此陷入了沉睡。

御席公館由四幢洋房組成，內部由木質壁板裝飾，并鑲嵌了金色線角，華麗的洛可可風格裝飾體現出濃郁的十五世紀法國皇室審美。

2023年，高端餐飲品牌 The Gentle Feast君筵 曾入駐其中，但并未經營許久，于2024年無聲退場。

目前，御席公館正在對外招租，可繼續作為餐廳或高端會所場地；實力雄厚的大佬也可將其買下，置辦為收藏級的傳世宅邸。

Part 07

為什么精品洋房酒店難持續？

至于洋房酒店為什么開不長久，甚至后續罕見該類型酒店開業，我們可以從以下幾個方面一探究竟：

首先，老洋房改造為酒店，本就是件吃力不討好的事情。

洋房們大多屬于歷史保護建筑，整體構造是不能動的，外立面要修舊如舊的，室內水電管道排線是要重頭來過的……

并且，要讓一棟百年老建筑符合現代酒店的消防、安防、隔音等標準，無異于難上加難。

在一系列限制條件和維護標準面前，改造成本就限制了洋房酒店的擴張。

其次，成本高得出奇，盈利效率卻是同類最低。

老洋房本為家庭居住設計，適宜居住的房間數量少，即便通過改造，房間量通常只有10-30 間；

公共區域稀少零散，與會議、宴會等高毛利業務無緣，甚至有的酒店連餐飲都要精簡，坪效遠低于常規酒店；

體量小導致人力成本占比高，管家式服務雖契合定位，但一人服務幾間房，邊際成本難下降，加之采購、營銷的規模優勢全無，進一步壓縮利潤。

上述問題，從過往住客們的反饋中或許能略知一二。

“基礎房型又小又暗，要住有陽臺的房間價格得大幾千”

“房間一直有股陳味，床品潮潮的。除了拍照好看，住起來一點也不舒服”

“服務沒法和大品牌酒店相比，管家形同虛設，像個大民宿”……

最后，酒店資產最重要的“抗風險”功能也未能在老洋房酒店上體現（大部分洋房酒店為租賃）。

核心地段老洋房的租金或轉讓費極高，并且產權分割，租約期限較長，經營者難以自主調整業態，遇到市場環境波動只能硬扛到底。

這也是大部分洋房酒店最終黯然離場的原因，哪怕業內頭部的隱居繁華集團，也在2020年關閉多數門面，只留下武康公館一家分號。

而像馬勒別墅、東湖賓館、瑞金洲際酒店，背后有國企東湖集團托舉，才能順利穿越周期。

漫步在梧桐樹蔭下，拉毛圍墻后的洋房們和百年前沒什么變化，只是其中的住客們，不知已經換了多少撥。

老洋房酒店生于情懷，亦要為這些情懷買單。

你住過這些老洋房酒店嗎？

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