開(kāi)年第一周，廣州樓市同時(shí)甩出兩組極具沖擊力的信號(hào)：

一邊是珠江新城馬場(chǎng)地塊，歷經(jīng)243輪、近9小時(shí)鏖戰(zhàn)，最終以236億成交，住宅樓面價(jià)突破8.5萬(wàn)/㎡，刷新廣州單價(jià)地王紀(jì)錄；

另一邊是頂豪標(biāo)桿匯悅臺(tái)法拍房，以15.8萬(wàn)/㎡成交，創(chuàng)下小區(qū)階段性低價(jià)。

看似一熱一冷，一天一地，不少人直接解讀為：市場(chǎng)徹底撕裂、多空分歧到極致。

但真正看懂的人都明白：

這兩件事非但不矛盾，反而指向同一個(gè)趨勢(shì)——上頭搶地、下頭搶房。資金，正在搶占廣州最核心的資產(chǎn)。

有人說(shuō)，馬場(chǎng)地王本就是一場(chǎng)有預(yù)謀、有節(jié)奏的回暖大戲。

誠(chéng)然，這場(chǎng)土拍，從時(shí)間、地塊、規(guī)則到參與主體，每一步都透著精準(zhǔn)設(shè)計(jì)。

·時(shí)間點(diǎn)卡得極準(zhǔn)：開(kāi)年第一周工作日出讓?zhuān)鳛?026年土地市場(chǎng)“第一槍”，用開(kāi)門(mén)紅定調(diào)全年，快速修復(fù)市場(chǎng)信心。

·地塊是王炸級(jí)：馬場(chǎng)是珠江新城最后一塊大規(guī)模宅地，CBD收官級(jí)資產(chǎn)，不可復(fù)制、不再供應(yīng)。

·規(guī)則為熱度量身定制：允許保函替代現(xiàn)金保證金，大幅降低房企資金壓力，就是為了吸引頭部房企集中入場(chǎng)。

這一場(chǎng)土拍大戲，目的很明確：用核心地段的價(jià)值重估，帶動(dòng)全市樓市預(yù)期企穩(wěn)。

馬場(chǎng)空間效果示意圖

即便此次土拍帶有一定的市場(chǎng)引導(dǎo)與預(yù)期管理意圖，也無(wú)法改變一個(gè)客觀事實(shí)：馬場(chǎng)地塊確實(shí)是全行業(yè)公認(rèn)的頂級(jí)肥肉，各大開(kāi)發(fā)商搶得頭破血流。

這場(chǎng)土拍大戰(zhàn)共8家頭部國(guó)央企參與：保利、華潤(rùn)、招商、越秀、珠實(shí)、城投、地鐵、廣州建筑。

真正殺到最后的越秀與保利，兩家拉鋸近9小時(shí)，系統(tǒng)一度被10萬(wàn)+人擠崩；

保利、越秀等行業(yè)龍頭對(duì)該地塊展開(kāi)激烈角逐、志在必得，其背后邏輯清晰可見(jiàn)：

廣州核心資產(chǎn)，是當(dāng)下最確定的現(xiàn)金流與業(yè)績(jī)引擎。

2025年緊鄰珠城的保利玥璽灣首開(kāi)即破百億，全年登頂廣州單盤(pán)銷(xiāo)冠。

而保利，在保利玥璽灣、保利天曜、保利天奕等核心項(xiàng)目加持下，更以全口徑金額約542.66億元，超過(guò)越秀地產(chǎn)兩百多億的成績(jī)，奪下廣州房企銷(xiāo)售金額榜首。

對(duì)保利而言，拿下馬場(chǎng)，就是守住廣州頂豪話(huà)語(yǔ)權(quán)；

對(duì)越秀而言，馬場(chǎng)地塊更是重返本土龍頭、實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)的最佳跳板。

近兩年，越秀地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)诖蟊緺I(yíng)廣州明顯承壓：

2023年還是廣州銷(xiāo)冠，2024年與保利差距僅僅約20億，2025年銷(xiāo)售額已被保利拉開(kāi)兩百多億差距。

與此同時(shí)，越秀雖逆勢(shì)北上擴(kuò)儲(chǔ)、躋身全國(guó)房企前十，但規(guī)模增長(zhǎng)的背后是利潤(rùn)坍塌，2025年預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)暴跌90%-95%，而這已是越秀地產(chǎn)自2020年以來(lái)第四個(gè)盈利下滑的年度。

也正因如此，越秀集團(tuán)要保住珠江新城馬場(chǎng)地塊這張頂級(jí)底牌。

對(duì)越秀來(lái)說(shuō)：

丟掉馬場(chǎng)，等于在廣州頂豪市場(chǎng)徹底邊緣化；

拿下馬場(chǎng)，就手握未來(lái)幾年最核心的頂豪貨值，直接奪回主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。

這場(chǎng)地王搶奪戰(zhàn)看似是越秀勝出，實(shí)則是全行業(yè)對(duì)廣州核心資產(chǎn)價(jià)值的集體投票，絕非單一房企的非理性沖動(dòng)。

再看匯悅臺(tái)法拍，15.8萬(wàn)/㎡看似“大跌”，但關(guān)鍵其實(shí)并不在于價(jià)格低，而在有風(fēng)險(xiǎn)還能被搶走。

這套法拍房原業(yè)主，是許家印的親屬許某健。

此次房源被拍賣(mài)，正是因?yàn)槠淦煜鹿緩V州雅旭因糾紛、欠款等官司纏身，被強(qiáng)制執(zhí)行190.4萬(wàn)。

這套房源不僅所有欠費(fèi)（物業(yè)、水電氣等）須由競(jìng)得人承擔(dān)，還面臨過(guò)戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)（拍賣(mài)人不承諾過(guò)戶(hù)），去年在中介朋友圈甩賣(mài)一年仍無(wú)人問(wèn)津。

但這場(chǎng)法拍，最終以3位大佬爭(zhēng)奪、29輪加價(jià)成交，這背后是高凈值人群的清醒判斷：

15-16萬(wàn)/㎡已達(dá)珠江新城頂豪的安全底部，用風(fēng)險(xiǎn)折價(jià)換取廣州不可替代的核心地段，性?xún)r(jià)比極高。

從非法拍市場(chǎng)成交來(lái)看，僑鑫匯悅臺(tái)正常二手成交價(jià)格仍穩(wěn)定在20萬(wàn)/㎡左右。今年1月，項(xiàng)目一套284平房源成交總價(jià)6000萬(wàn)，折合單價(jià)約21萬(wàn)/㎡。

此次法拍成交并非頂豪退潮，而是風(fēng)險(xiǎn)出清后的價(jià)值回歸；不是市場(chǎng)疲軟，而是市場(chǎng)資金正在用最務(wù)實(shí)的方式，抄底核心資產(chǎn)。

敢于在當(dāng)下的市場(chǎng)階段“接盤(pán)”，本身就是核心資產(chǎn)底部確立的最明確信號(hào)。

將兩起事件放在一起對(duì)照觀察，市場(chǎng)的真實(shí)邏輯便清晰呈現(xiàn)：

地王定“預(yù)期頂”。政府+國(guó)企聯(lián)手，用8.5萬(wàn)+樓面價(jià)，給珠江新城畫(huà)下價(jià)值底線，未來(lái)售價(jià)站穩(wěn)高位，托舉整個(gè)板塊的價(jià)格中樞。

法拍現(xiàn)“價(jià)格底”。資金用真金白銀承接折價(jià)資產(chǎn)，確認(rèn)底部已至，核心資產(chǎn)的稀缺性，足以覆蓋短期風(fēng)險(xiǎn)。

一個(gè)在土地端鎖定未來(lái)，一個(gè)在二手端接住當(dāng)下；

一個(gè)是官方信心，一個(gè)是市場(chǎng)共識(shí)。

一底一頂之間，看似反差，實(shí)則同頻：市場(chǎng)已經(jīng)在堅(jiān)定選擇廣州的核心資產(chǎn)。

接下來(lái)的廣州樓市，將會(huì)超越普漲普跌的傳統(tǒng)邏輯，進(jìn)入以核心價(jià)值為引領(lǐng)、以?xún)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)為支撐、以理性預(yù)期為驅(qū)動(dòng)的新階段。

非核心區(qū)域在調(diào)整中回歸合理，而以珠江新城為代表的核心資產(chǎn)，將會(huì)成為穩(wěn)定市場(chǎng)、引領(lǐng)預(yù)期的關(guān)鍵。

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