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Q

網(wǎng)上房源與實(shí)際看房“圖物不符”，怎么辦？

A

出租人在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布的房源圖片應(yīng)當(dāng)與實(shí)物房源一致，住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息，不得隱瞞或者拒絕提供擬出租住房的有關(guān)重要信息。

租客在看房時(shí)，應(yīng)選擇正規(guī)渠道尋找房源并實(shí)地查看，看房時(shí)注意確認(rèn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)、核實(shí)房屋權(quán)屬證明等，確保房源真實(shí)、可靠。遇到虛假房源時(shí)，應(yīng)保留聊天記錄、房源截圖等證據(jù)，通過平臺(tái)投訴或向房產(chǎn)管理部門投訴或舉報(bào)。

法條鏈接

《住房租賃條例》

第十六條住房租賃企業(yè)發(fā)布的住房地址、面積、租金等房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，在其經(jīng)營場所、互聯(lián)網(wǎng)等不同渠道發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)一致，發(fā)布的房源圖片應(yīng)當(dāng)與實(shí)物房源一致，不得發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息，不得隱瞞或者拒絕提供擬出租住房的有關(guān)重要信息。

第四十二條第一款住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息，隱瞞或者拒絕提供擬出租住房有關(guān)重要信息的，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，給予警告，處2萬元以上10萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得；拒不改正的，責(zé)令停業(yè)整頓；情節(jié)嚴(yán)重的，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門提請(qǐng)同級(jí)市場監(jiān)督管理部門依法吊銷其營業(yè)執(zhí)照。

Q

非居住空間的隔斷房合法嗎？

A

不合法。廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間，不得單獨(dú)出租用于居住。

客廳隔斷為房間出租也受到嚴(yán)格限制，如果改變了房屋主體結(jié)構(gòu)或者明顯影響消防安全的，同樣屬于違法出租。

法條鏈接

《住房租賃條例》

第七條用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康。

廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間，不得單獨(dú)出租用于居住。

租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積，應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

第三十八條有下列情形之一的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定處罰：

（一）出租不符合建筑、消防、燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章或者強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的住房；

（二）損壞、擅自拆除、停用消防設(shè)施；

（三）改動(dòng)租賃住房承重結(jié)構(gòu)；

（四）私拉亂接水、電、燃?xì)夤芫€。

第三十九條將廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間單獨(dú)出租用于居住，或者租賃住房不符合規(guī)定的單間租住人數(shù)上限或者人均最低租住面積標(biāo)準(zhǔn)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，給予警告；拒不改正的，對(duì)單位處2萬元以上10萬元以下的罰款，對(duì)個(gè)人處2000元以上1萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得。

Q

租房事項(xiàng)口頭約定后，還需要簽訂書面租賃合同嗎？

A

需要。出租人和承租人應(yīng)當(dāng)使用實(shí)名簽訂住房租賃合同。

雖然口頭約定在一定條件下也具有法律效力，但一旦發(fā)生糾紛，難以證明雙方約定的具體內(nèi)容。書面合同是保障雙方權(quán)益的重要憑證，不能省略。

法條鏈接

《住房租賃條例》

第八條出租人和承租人應(yīng)當(dāng)使用實(shí)名簽訂住房租賃合同。

出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案。房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)提高住房租賃合同備案服務(wù)水平，不得就住房租賃合同備案收取任何費(fèi)用。

出租人未辦理住房租賃合同備案的，承租人可以辦理備案。

Q

房東可以擅自進(jìn)入出租房嗎？

A

不可以。法律規(guī)定出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房，但是經(jīng)承租人同意或者依法可以進(jìn)入的除外。

即使房東有維修房屋設(shè)施等需求，也應(yīng)提前通知并征得租戶同意，并在約定時(shí)間內(nèi)進(jìn)入。

法條鏈接

《住房租賃條例》

第九條出租人應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）向承租人出示身份證明材料、擬出租住房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他證明其具有合法出租權(quán)利的材料，并配合承租人依法查詢、核實(shí)擬出租住房有關(guān)信息；

（二）核驗(yàn)承租人的身份證明材料，不得將住房出租給拒絕出示身份證明材料的單位或者個(gè)人；

（三）不得擅自進(jìn)入租賃住房，但是經(jīng)承租人同意或者依法可以進(jìn)入的除外。

Q

房東可以隨意扣除押金嗎？

A

不可以。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金。

若出租人無正當(dāng)理由扣除押金的，承租人可與出租人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成，可向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門進(jìn)行投訴或向人民法院提起訴訟，要求返還押金。

法條鏈接

《住房租賃條例》

第十條出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金。

Q

租期未滿，房東可以強(qiáng)行要求租客搬走嗎？

A

不可以。租客的居住權(quán)受法律保護(hù)，租期未滿，房東不能單方面強(qiáng)行要求租客搬走。即使房東依法解除租賃合同，也應(yīng)當(dāng)提前通知租客，并為租客騰退住房留出合理時(shí)間。

若房東擅自解除合同，強(qiáng)行要求租客搬走造成租客損失，租客有權(quán)要求房東承擔(dān)違約責(zé)任。

法條鏈接

《住房租賃條例》

第十二條出租人依法解除住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通知承租人，并為承租人騰退租賃住房留出合理時(shí)間。

出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。

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郭軍律師

職位：主任律師

電話：400-697-0701

業(yè)務(wù)專長：建筑工程、合同糾紛、房地產(chǎn)糾紛、債權(quán)債務(wù)等。

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