“去庫(kù)存”這三個(gè)字，過(guò)了十年，又被寫(xiě)進(jìn)工作報(bào)告里面。

十年，聽(tīng)起來(lái)就好像一個(gè)輪回。上一次喊“去庫(kù)存”是在2016年，那時(shí)候是什么情況？棚改貨幣化安置，大家拿著錢(qián)沖進(jìn)售樓處，房?jī)r(jià)迅速往上漲，直接就把三四線城市的庫(kù)存給消化掉了，那時(shí)候的去庫(kù)存，更像是一場(chǎng)“漲價(jià)去庫(kù)存”，手段簡(jiǎn)單直接。

那為什么又要去庫(kù)存？

看看數(shù)據(jù)就知道，到2025年12月底，全國(guó)商品房待售面積有7.7億平方米，這里面住宅占了4億平方米。

7.7億平是個(gè)什么概念，比2016年那一輪去庫(kù)存啟動(dòng)時(shí)的峰值還要高。

庫(kù)存積壓著，不行動(dòng)不行。

但要是你覺(jué)得這回就是歷史簡(jiǎn)單重復(fù)，那就想太簡(jiǎn)單了。

今年的說(shuō)法很是清晰，即“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”。好好去思考一番，核心已經(jīng)改變。上一次是依靠“加杠桿”將庫(kù)存從開(kāi)發(fā)商處轉(zhuǎn)移到老百姓手中，這一次，政府打算親自出馬充當(dāng)“接盤(pán)俠”，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房，直接轉(zhuǎn)化為保障房。

這便挺有意思的，以往是想方設(shè)法讓你們?nèi)ベ?gòu)買(mǎi)，如今是政府自己把房子買(mǎi)下來(lái)，租給那些暫時(shí)買(mǎi)不起房的年輕人、新市民。

有一個(gè)小細(xì)節(jié)不知你是否留意，在2月初的時(shí)候，上海已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)了，由區(qū)里的國(guó)企出面，收購(gòu)二手房作為保障性租賃住房。

上海這一步跨得還挺廣，這能夠說(shuō)明什么，也就是說(shuō)思路完全轉(zhuǎn)變了，過(guò)去的邏輯是“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)銷售”，如今的邏輯是“誰(shuí)持有誰(shuí)運(yùn)營(yíng)”。

房子還是那些房子，但身份卻改變了，從商品變?yōu)橘Y產(chǎn)了。

另外，這一回的“庫(kù)存”本身也有不一樣的地方。十年前的庫(kù)存主要在三四線城市的新房市場(chǎng)，壓力比較單一。而現(xiàn)在，不只是新房賣(mài)不出去，二手房掛牌的數(shù)量還在不斷猛漲，很多房東想“賣(mài)舊換新”卻卡在半路上。

所以這次政策里加入了一個(gè)“優(yōu)供給” 也就是說(shuō)光靠堵（控制增量）是不夠的，還要靠疏通。幫大家把老房子賣(mài)出去，才有錢(qián)去買(mǎi)更好“好房子”。

說(shuō)到好房子，這也是今年報(bào)告里的新詞語(yǔ)，原話是“有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的‘好房子’建設(shè)”。

你看，這跟十年前只說(shuō)量完全不一樣，那時(shí)候能買(mǎi)到房子就挺不錯(cuò)了，現(xiàn)在得讓人住得舒服才行。

數(shù)據(jù)也擺在那里。長(zhǎng)江證券有個(gè)預(yù)測(cè)，2026年商品房銷售面積可能還在下降，可是改善性需求正在出現(xiàn)。也就是說(shuō)，剛需可能沒(méi)那么強(qiáng)烈了，但大家換房的想法還在，前提是你有真正好的產(chǎn)品。

這就引出一個(gè)比較辯證的事情：一邊在去庫(kù)存，一邊在建好房子，這兩者矛盾嗎？

實(shí)際上不矛盾。存量房用來(lái)托底保障民生。新增的好房子用來(lái)滿足改善需求，是兩條腿走路。甚至可以說(shuō)，只有把庫(kù)存里那些“不好賣(mài)的房子”盤(pán)活了，市場(chǎng)才有空間去消化那些“讓人心動(dòng)的好房子”。

還有一點(diǎn)不能不說(shuō)，這次的金融工具也變了。公積金制度改革被寫(xiě)進(jìn)了報(bào)告，上海已經(jīng)把首套房公積金貸款額度提高到了240萬(wàn)，多子女家庭甚至可以達(dá)到324萬(wàn)。

這樣的力度，基本能夠代替商業(yè)貸款了。

專項(xiàng)債發(fā)行也在開(kāi)展，光是收儲(chǔ)存量閑置土地的規(guī)模就已經(jīng)超過(guò)三千億了。這些錢(qián)不再是像大水漫灌那樣隨便花出去，而是精準(zhǔn)地投到存量盤(pán)活的地方。

所以，同樣是“去庫(kù)存”，十年前是大打開(kāi)閘門(mén)放水，現(xiàn)在是精準(zhǔn)地一滴一滴地澆灌；十年前是讓老百姓上車買(mǎi)房，現(xiàn)在是政府親自下場(chǎng)去購(gòu)掃貨；十年前解決的是“有沒(méi)有”，現(xiàn)在解決的是“好不好”。

對(duì)于我們普通人來(lái)說(shuō)，這一輪去庫(kù)存會(huì)帶來(lái)些什么？我覺(jué)得，別指望房?jī)r(jià)會(huì)像2016年那樣再來(lái)一輪普漲。但是有一點(diǎn)可以確定，市場(chǎng)的底部正在被政策一點(diǎn)點(diǎn)地夯實(shí)。

如果你是剛需，尤其是那種剛結(jié)婚、剛生娃的“初婚初育家庭”，今年開(kāi)始，可能會(huì)有更多針對(duì)性的保障房或者優(yōu)惠政策落到你頭上。如果你是改善型，那得盯著點(diǎn)“好房子”的落地，品質(zhì)的差異以后會(huì)越來(lái)越大。

總而言之，十年之后再提“去庫(kù)存”，不是老調(diào)重彈，而是換了劇本的重新開(kāi)場(chǎng)。這場(chǎng)戲，演的是存量時(shí)代的新活法。