今非昔比，如今的地鐵房，和之前大不相同了。

在房地產(chǎn)的江湖里，“地鐵房”一直是個(gè)響當(dāng)當(dāng)?shù)慕巧拖裎鋫b小說(shuō)里的名門(mén)正派，備受關(guān)注。

以前，地鐵建設(shè)沒(méi)有那么密集，很多城市都只有那么幾條地鐵線路，而且都集中在城市的核心位置，比如北京早期的地鐵1號(hào)線，2號(hào)線，都集中在主城區(qū)內(nèi)，福州的的地鐵一號(hào)線，也是經(jīng)過(guò)鼓樓區(qū)東街口位置。

因?yàn)榈罔F線路少，大家對(duì)地鐵的關(guān)注度還比較低，城市的擴(kuò)建也相對(duì)遲緩?，F(xiàn)在呢，隨著城市的不斷擴(kuò)張和發(fā)展，地鐵線路如雨后春筍般的涌現(xiàn)，就拿福州的地鐵來(lái)說(shuō)，從最早的1號(hào)線，現(xiàn)在已經(jīng)到了6號(hào)線，東至鼓山，西至上街，南至高新區(qū)，北至五四北，幾乎遍布了整個(gè)福州。

以前一些偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的區(qū)域，現(xiàn)在因?yàn)橥说罔F之后，搖身一變成了“地鐵房”，這就意味著我們買(mǎi)房子的人，有更多的選擇空間，通勤時(shí)間從30分鐘，縮短到了10幾分鐘，也更能夠被大家所接受。

這一點(diǎn)，對(duì)于預(yù)算不夠的人來(lái)說(shuō)，無(wú)異于是一件好事。不僅可以以更低價(jià)格買(mǎi)房，同時(shí)還能住進(jìn)環(huán)境更好的小區(qū)，除了有學(xué)區(qū)需求的人，其他人也更愿意進(jìn)行置換。

在過(guò)去，地鐵房也是因?yàn)橄∪毙院捅憷?，房?jī)r(jià)比普通的房子高出不少，有部分投資者買(mǎi)了地鐵房，等著升值，現(xiàn)在因?yàn)榈罔F線路多，價(jià)格也開(kāi)始分化。

加以這幾年，福州的房?jī)r(jià)一直處于下跌的狀態(tài)。譬如上街地鐵口的房子，單價(jià)已有5000多/平米的出現(xiàn)，鼓山腳下地鐵口的房子，單價(jià)10000左右，五四北地鐵口的單價(jià)也就在10000出頭一些。因此，地鐵口的房子已然成為剛需的最佳選擇。

今天，我也分析一套，已經(jīng)成交的房源，作為地鐵房的代表，給大家做個(gè)成交案例分析。

成交小區(qū)：大東海中央府A區(qū)；

成交時(shí)間：2026年2月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)75平米，2房1廳，高樓層，朝南，精裝修，71.9萬(wàn)，成交單價(jià)9585元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌75天時(shí)間，期間價(jià)格調(diào)整2次，成交前掛牌105萬(wàn)，買(mǎi)家談33萬(wàn)后成交，談價(jià)幅度達(dá)到30%以上，帶看客戶組數(shù)12組以上。具體賣(mài)房的原因不詳，對(duì)于一套100萬(wàn)左右的房子，讓價(jià)幅度超30%，十分少見(jiàn)。

2、目前，大東海中央府A區(qū)，在售掛牌房源37套，出租房源76套，業(yè)主掛牌均價(jià)12772元/平米，大多數(shù)屬于毛坯房。成交這套房子，精裝修20多萬(wàn)，戶型結(jié)構(gòu)較好，主臥和客廳朝南，采光較好，特別適合老年人或是剛需居住。

3、小區(qū)共有14棟樓，2022年交付使用，共有1798戶業(yè)主，總高16層樓，容積率2.8，少部分商品房，多數(shù)為安置房。小區(qū)距離葫蘆陣地鐵口600多米，對(duì)面SM廣場(chǎng)在建設(shè)當(dāng)中，未來(lái)的配套會(huì)更好一些，只要不靠近二環(huán)高架橋，總體居住環(huán)境給好評(píng)。

4、大東海中央府分為ABCD區(qū)，其中BC區(qū)相對(duì)更小一些，每個(gè)區(qū)的價(jià)格差異不是很明顯，基本上都在9000多/平米，與對(duì)面的四大金剛（北源云筑，左海望悅）幾個(gè)小區(qū)對(duì)比，它的性價(jià)比更加凸顯，只有商品房一半不到。

購(gòu)房建議：

大東海中央府，核心優(yōu)勢(shì)在于其立體交通網(wǎng)絡(luò)帶來(lái)的通勤效率與生活便利性，尤其適合依賴公共交通、追求高效出行的上班族和年輕家庭。

倉(cāng)山區(qū)南二環(huán)與則徐大道交匯處，被多個(gè)資訊稱為“城市黃金分割點(diǎn)”。步行約150米即可到達(dá)地鐵1號(hào)線葫蘆陣站，真正實(shí)現(xiàn)“正地鐵口社區(qū)”，通勤至東街口、南門(mén)兜等核心區(qū)域僅需半小時(shí)左右。此外，周邊公交線路密集，二環(huán)快速路也便于自駕出行。

小區(qū)屬于高配比安商房項(xiàng)目，安置房占比高達(dá)90%，僅10%為商品房。這意味著未來(lái)社區(qū)人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，可能影響整體居住品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)注重圈層的購(gòu)房者需慎重考慮。

部分樓棟緊鄰南二環(huán)和則徐大道，雖出行便利，但車(chē)流量大，低樓層住戶可能面臨噪音干擾，影響居住舒適性。

大東海中央府B區(qū)（中央公館）曾因“逾期交房+嚴(yán)重減配”引發(fā)業(yè)主維權(quán)。

倉(cāng)山區(qū)可以選擇的安置房比較多，大家慎重選擇。

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