上海
撰文 | 花姐
出品 |樓花網
每一個樓花，都是獨一無二的。
諸多體育競技中，為什么足球賽更吸引人？
除了隊員們身體的對抗激烈，還有它的結果，充滿了不確定性。
不到最后一刻，無法預知結果。
這個現象，本應適用于土拍市場。
但，在北京，土拍正在失去懸念帶來的快感。
很多地塊，在沒拍之前，答案卻已揭曉。
3月6日，北京住總京順房地產開發有限公司發出一則招標計劃，有關順義區M15號線河東站SY00-3101-0037地塊。
它的地上建筑規模為4.78萬平米，投資估算12.08億元。
這宗地，將在12天后拍出。
如果往前追溯，住總京順房地產早在2月13日，就為0037地塊發布過招標計劃，關于方案設計的。
換句話說，距離拍地還有33天，住總地產就廣而告之，決心拿下0037地塊。
雖說開發商發出招標計劃，并非“內定“。它們只是想，如果一旦拿到地，可以打個提前量，縮短開發周期。
但，花姐從過往的多個案例中發現，絕大部分發出招標計劃的地塊，最終的買家，就是發出招標計劃者。
舉兩個最近的例子：
1、通州宋莊鎮丁各莊FZX-0703-6002地塊
早在1月20日，北京北投置業有限公司就發出了有關監理、勘測等5道招標計劃，投資估算11.5億元。
這，比它的拍賣日，早了13天。
最后，北投置業+新航城+建工地產聯合體，以15.62億元底價摘得。
2月14日，它們成立了項目公司北京北投和翼房地產開發有限公司，北投置業、建工地產和新航城分別持股60%、20%和20%。
2、石景山區新首鋼1609-012地塊
早在2025年11月19日，北京首景房地產有限公司就發出了有關監理、施工等4道招標計劃，投資估算5.02億元。
它的拍賣日，在75天之后。
最終，2月3日，首鋼地產以13.9億元底價摘得。
實際上，這類發出招標計劃，且如愿以償的案例，今后還會不斷發生。
最近的兩個案例，除了文章開頭提到的順義區0037地塊，還有通州宋莊0703街區6032、6031地塊，將于4月2日揭曉買家。
其實，6032、6031地塊的托底者已經浮出：首開股份，已發出了招標計劃。
這些土拍，尚未開拍，就已經提前大概率預知了結果，實在是差點意思。
對于這些發出招標計劃的案例，花姐總結出幾條規律：
1、地塊不在北京的核心城區，較為偏遠；
2、都是以底價成交，沒有溢價；
3、拿地者多為在周邊有過開發項目的地產商，有的是為了補倉，有的是為了護盤。
但，發出招標計劃的，也有失靈者。
花姐也舉兩個例子：
1、朝陽區三間房雙子座
早在2025年1月22日，北京朝新善筑置業有限公司發出了5道招標計劃，關于1205-007地塊、1202-0006、0007地塊。
19天后，它才正式開拍。
原本以為，保利地產可以輕易得手。
但在開拍那天，殺出了中海地產和招商蛇口，讓保利+金茂聯合體多付出了8億元，最終以87.3億元競得。
保利有點大意了。
2、朝陽區松榆里地塊
松榆里地塊0410-0001地塊的土拍故事，更加戲劇性。
2025年10月17日，招商蛇口發出了關于它的施工、監理招商計劃，投資估算12.63億元；同一天，中建玖合也發出了招標計劃，投資估算11.12億元。
距離開拍還有8天，這兩家央企地產商就公開較上了勁。
但，螳螂捕蟬黃雀在后。
最終，民營房企懋源集團笑到了最后，以50.24億元、樓面價6.21萬元/平米、溢價18.2%拿下。
硬幣有兩面。
開發商提前發出招標計劃，搶時間、搶進度，無可厚非。但，這無疑會暴露目標。
不過，那些非核心地段的地塊，就不用擔心了，能有人托底，已是燒高香了。
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