作者 | 飛天小女警

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

國(guó)家隊(duì)帶頭降房租，打工人趕上好時(shí)候了。

國(guó)有房東，集體降租

2026年的租房市場(chǎng)，迎來(lái)關(guān)鍵的變化——

3月3日，西安發(fā)布《關(guān)于做好外來(lái)務(wù)工人員租賃保障性租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》，

針對(duì)首批推出的7個(gè)保租房項(xiàng)目共665套房源外來(lái)務(wù)工人員租房租金最高直降50%；2月初珠海萬(wàn)山海洋開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)、東澳島南沙灣片區(qū)、金灣區(qū)魚月村的租房租金統(tǒng)一下調(diào)至7折；1月成都公開(kāi)征求《成都市人才優(yōu)租行動(dòng)實(shí)施細(xì)則（征求意見(jiàn)稿）》，人才租房補(bǔ)貼最高100%，最長(zhǎng)享36個(gè)月。

國(guó)有房東這波操作，不是簡(jiǎn)單的優(yōu)惠促銷，而是給整個(gè)租房市場(chǎng)按下了重構(gòu)鍵。

本質(zhì)上這些城市的做法，不僅改寫租客與房東的生存邏輯，也證明“保障+市場(chǎng)化”的雙軌模式已經(jīng)成型。

國(guó)有房東之所以能夠如此“豪橫”地降租，根本原因在于其獨(dú)特的成本優(yōu)勢(shì)和政策使命。

和市場(chǎng)化租賃住房不同，這些保障性租賃住房的來(lái)源既有集體建設(shè)用地低價(jià)建設(shè)，也有這些年的地方城市低價(jià)收儲(chǔ)存量住房，加上稅收減免、專項(xiàng)貸款支持，實(shí)際成本可能比市場(chǎng)化租賃住房更低。

現(xiàn)在也正是租房市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

現(xiàn)在租房市場(chǎng)環(huán)境可以看到市場(chǎng)自由租金水平還在繼續(xù)下調(diào)。房租整體比去年又便宜了不少，全國(guó)租房市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)4年下跌。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2026年2?，全國(guó)50個(gè)城市住宅平均租?為33.96元/㎡??/?，環(huán)?下跌0.11%，跌幅較1?收窄0.34個(gè)百分點(diǎn)；同?下跌3.79%，跌幅較1?擴(kuò)?0.12個(gè)百分點(diǎn)。

從漲跌城市個(gè)數(shù)看，11個(gè)城市環(huán)?上漲，38個(gè)城市環(huán)?下跌，1個(gè)城市環(huán)?持平。同?來(lái)看，全國(guó)50個(gè)城市住宅平均租?較去年同期跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大至3.79%。

但對(duì)比2021年7月的租金水平，截至2026年2月全國(guó)50個(gè)城市住宅平均租?近5年半的時(shí)間累計(jì)下降了約11.29%。

并且這還未完，進(jìn)入2026年2月，全國(guó)50城平均租金跌幅比例還在進(jìn)一步擴(kuò)大，相比去年9月約下降2.25%。

這樣的變化，最根本的原因也是租房市場(chǎng)的供應(yīng)發(fā)生變化了。由國(guó)有平臺(tái)主導(dǎo)的保障性租賃住房進(jìn)入供應(yīng)的高峰。

國(guó)有平臺(tái)收儲(chǔ)存量用作保障性住房加速，這兩年保障性租賃住房的供應(yīng)也進(jìn)入加速期。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年核心15城保租房新增供應(yīng)24.7萬(wàn)套，預(yù)計(jì)2026年新增保租房規(guī)模約19.9萬(wàn)套，2027年起市場(chǎng)預(yù)計(jì)將進(jìn)入以存量改建為主導(dǎo)的新階段，年度新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)回落至年均約11萬(wàn)。

克而瑞長(zhǎng)租數(shù)據(jù)顯示，截至2025年三季度核心八城（北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都）集中式公寓規(guī)模約143.13萬(wàn)套，其中保租房66.57萬(wàn)套，占比約47%。

其中，上海、武漢、成都等城市保租房占比超40%，上海甚至接近60%。到了今年，預(yù)計(jì)這個(gè)占比會(huì)更進(jìn)一步。

那么，大規(guī)模的保租房供應(yīng)，配合上租金是市場(chǎng)的5-9折的誘惑，意味著普通租賃市場(chǎng)需要面臨租金更低的保租房沖擊。

降租效應(yīng)

整個(gè)租賃市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)深度調(diào)整期，所帶來(lái)的市場(chǎng)效應(yīng)也將會(huì)是深遠(yuǎn)又重大。

因?yàn)閭鹘y(tǒng)租房市場(chǎng)的盈利邏輯被徹底顛覆。

國(guó)企平臺(tái)率先開(kāi)啟降租促銷，是帶著一定的政策使命與市場(chǎng)策略的，既要完成保租房配租任務(wù)，也要踐行民生保障的要求。

當(dāng)保障性租賃住房的供應(yīng)規(guī)模和市場(chǎng)占有率達(dá)到一定比例后，若進(jìn)行集體降租，那么低價(jià)的保障性住房就會(huì)成為租房市場(chǎng)的新“價(jià)格錨點(diǎn)”，從而倒逼市場(chǎng)化租賃住房、個(gè)人房東跟隨調(diào)價(jià)。

對(duì)個(gè)人房東或者市場(chǎng)上其他機(jī)構(gòu)房東，壓力也可能會(huì)持續(xù)加大。

二手房東的盈利邏輯是從個(gè)人房東手中低價(jià)收房，裝修后加價(jià)出租，賺取租金差價(jià)。

但在市場(chǎng)租金普跌、國(guó)企平臺(tái)低價(jià)房源分流客源的雙重沖擊下，這個(gè)邏輯就走不通了。

收房成本高，出租價(jià)格如果更低，就很容易出現(xiàn)“租金倒掛”。

所以可以看到，這兩年越來(lái)越多的二房東開(kāi)始出現(xiàn)問(wèn)題。

杭州、北京、廣州、深圳的二手房東，也因租金下跌、空置率上升，無(wú)法覆蓋收房和運(yùn)營(yíng)成本出現(xiàn)拖欠租金、卷款跑路的情況。

比如去年4月位于廣州黃埔的泰廣的B4棟公寓發(fā)出公告，租期20年的承租方廣州豐樂(lè)居物業(yè)管理有限公司違約累計(jì)欠繳巨額租金、物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用高達(dá)500萬(wàn)元。

比如去年9月龍華區(qū)民治街道隔圳新村74棟一手房發(fā)出公告，二房東拖欠租金及物業(yè)電費(fèi)和管理費(fèi)等失聯(lián)，要求租戶停止向二房東繼續(xù)支付住費(fèi)用。

這輪租金的下調(diào)，既有經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的影響，也有一部分原因是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

規(guī)模性的保障性租賃住房供應(yīng)，不僅對(duì)原有的租賃市場(chǎng)產(chǎn)生潛移默化的影響，對(duì)住宅銷售市場(chǎng)也有一定的關(guān)聯(lián)性影響。

在掛盤轉(zhuǎn)售受阻的情況下，會(huì)有相當(dāng)一部分業(yè)主選擇暫時(shí)出租，當(dāng)租金下滑時(shí)，對(duì)掛盤出售的業(yè)主來(lái)說(shuō)長(zhǎng)期看房子“賺錢能力”變?nèi)酰h價(jià)能力也會(huì)間接性變?nèi)酢?/strong>

這種洗牌的背后，要么接受租金下跌，要么提升租房的品質(zhì)適應(yīng)新的市場(chǎng)節(jié)奏。若無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)的變化，最終有可能被市場(chǎng)淘汰。

但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，國(guó)有房東主導(dǎo)租房市場(chǎng)，市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)越來(lái)越強(qiáng)看似降價(jià)，實(shí)則下一盤大棋。

階段性的降租看似是有點(diǎn)虧了，但算的卻是城市長(zhǎng)期賬。長(zhǎng)期來(lái)看，城市的發(fā)展需要一定的人口質(zhì)量支撐，低租金能吸引人口、留住人才，最終是通過(guò)住房福利，給城市招商引資，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展攢人氣。

那么，國(guó)有房東階段性降租，是為了城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，租房福利只是一個(gè)抓手。

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