作者：余飛

　　01

　　房地產，表述變弱

　　今年的政府工作報告，對于房地產的表述，存在明顯弱化。

　　主要證據有以下幾點：

　　第一，排序下降。

　　2025年的政府工作報告，關于“穩樓市”的內容放在了第六條，而今年的相關表述放在了第十條。

　　關鍵文件對于內容的排序相當嚴謹考究。

　　比如這兩年國際國內復雜環境下，提振內需自始至終放在了首位。邏輯很簡單，唯有提振消費，才能形成經濟回暖的閉環，也即推動“就業→收入→消費→企業盈利→擴大生產→更多就業”的良性循環。

　　房地產表述排位下降，這是一個明顯信號，意味著房地產雖然于國民經濟仍然很重要，但早已不再是重中之重。

　　第二，內容縮減。

　　今年的報告也增加了對房地產民生屬性的著墨，提到加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。不過，與去年相比，房地產段落整體篇幅縮減約40%。

　　第三，用詞更加溫和、表述變弱。

　　比如提綱挈領的那句“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，調整為“著力穩定房地產市場”。去年強調止跌回穩，今年僅僅強調穩住。

　　這一點，本號去年年末在分析年末中央經濟工作會議時也強調過，當時的會議也沒有再提“止跌”二字。

　　去年年末的中央經濟工作會議對于房地產的表述，同樣在弱化。

　　具體為：

　　提及次數下降。2024年提到了3次房地產，2025年只提到兩次。2024年還提了1次樓市，2025年沒有提到這個詞。

　　排位下降。2024年關于房地產的表述放在了九條內容中的第五條，2025年放在了八條內容中的第八條。

　　02

　　表述變弱背后的邏輯

　　關鍵問題來了，房地產表述從排序高低、內容長短到用詞力度都在下降背后，邏輯是什么？

　　本號以為有兩點：

　　第一，擋不住的大勢。

　　2024年的中央經濟工作會議對2025年的樓市要求是：

　　持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。

　　“持續用力”四個字，首次出現，這是一個全新表述。

　　然而2025年的數據最終顯示，2025年房地產進入了新一輪大調整當中，房貸、商品房成交面積、商品房成交額、房價均如此。

　　1，房貸創新低。

　　央行披露：

　　2025年，住戶貸款增加4417億元，其中，短期貸款減少8351億元，中長期貸款增加1.28萬億元。

　　短期貸款主要指消費貸，如買車等，中長期貸款主要指房貸。

　　可以看到，短期貸款不僅沒有增加，反而在減少。而反映房貸的中長期貸款僅增加1.28萬億，相較于2024年的2.25萬億，又出現了大跳水。

　　制圖：城市財經；數據：央行

　　這意味著，當下大家整體貸款意愿非常弱。

　　2，商品房跌入“雙8”。

　　2025全年商品房成交數據跌破“雙9”，進入“雙8”，也即商品房銷售額跌破9萬億，商品房銷售面積跌破9億平方米。

　　國家統計局披露：

　　2025年，新建商品房銷售面積88101萬平方米，比上年下降8.7%；其中住宅銷售面積下降9.2%。新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%；其中住宅銷售額下降13.0%。

　　制圖：城市財經；數據：國家統計局

　　制圖：城市財經；數據：國家統計局

　　3，70個大中城市全面下降。

　　國家統計局披露的去年全年70個大中城市房價數據顯示，70個大中城市二手房價格環比同比均全線下跌。

　　其中徐州跌幅第一，且是唯一一個兩位數下跌的城市。

　　西安、武漢、鄭州、北京、南京、揚州、唐山、常德、廣州跌幅位居前十。

　　制圖：城市財經；數據：國家統計局

　　在這種局面之下，再提止跌意義已經不大。

　　一方面，止不住；另一方面，成交量也差不多見底。

　　理論上樂觀預測“雙8”，可能就是銷量的底，不樂觀的話，也最多跌至“雙7”。

　　畢竟，房子折舊帶來的改善型需求，以及仍有一些的增量需求，差不多要與當下的銷量持平。

　　一句話總結，房價雖然還看不到止跌的跡象，但商品房銷量差不多要見底了。

　　第二，官方一直在用時間換空間。

　　從過去幾年擠牙膏式的托底策略，到今年房地產再次進入深度調整而官方始終沒有大舉動，均能看出官方對待樓市的態度：

　　只是維持不破，不讓下跌過快而已。

　　壓力大了，就松一點，再大了，就再松一點，一點一點擠牙膏。

　　官方似乎并沒有想著讓房價轉向，而只是想著讓房價跌得慢一些，以時間換空間，擺脫對房地產的依賴，將中國的經濟驅動力，從土地財政轉變為內需與科技創新驅動。

　　這一點與去年召開的城市工作會議強調的城市發展五大轉變內容相契合：

　　我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。城市工作要深刻把握、主動適應形勢變化，轉變城市發展理念，更加注重以人為本；轉變城市發展方式，更加注重集約高效；轉變城市發展動力，更加注重特色發展；轉變城市工作重心，更加注重治理投入；轉變城市工作方法，更加注重統籌協調。

　　也與過去兩年將內需、科創放在首位相呼應。

　　此外，官方對房企的態度，也是有力佐證。

　　官方近年來似乎有意避免出手干預，而是讓行業通過市場化方式進行改革和整合，這一方向短期內不會出現明顯反轉。

　　從恒大、碧桂園到萬科，皆如此。

　　03

　　房地產的“退場方式”，以及未來房價的真實路徑

　　如果把過去二十多年中國經濟的發展邏輯簡化成一句話，那就是：房地產既是增長引擎，也是金融杠桿的核心載體。

　　但從當前政策語氣、宏觀數據以及制度安排來看，房地產并不是突然“失寵”，而是在有序退居二線。

　　這種退居并非簡單的行業調整，而是一場宏觀經濟結構的再平衡。

　　首先，從宏觀經濟結構看，房地產在中國經濟中的比重已經明顯下降。

　　國家統計局數據顯示，2020年房地產業+建筑業增加值占GDP比重達到歷史峰值的14.5%，2025年這一占比數據降至12.08%。

　　來源：國家統計局

　　來源：國家統計局

　　與此同時，政策重點正在轉向兩個方向：消費與科技創新。

　　比如2025年的政府工作報告中，擴大內需仍被放在首位，而科技創新、現代化產業體系建設排在前列。

　　換句話說，中國經濟正在從過去的“地產-土地-基建”模式，轉向“消費-產業-科技”模式。

　　在這種結構調整下，房地產不可能再承擔過去那種“托底經濟”的角色。

　　其次，從人口與城鎮化的長期趨勢看，房地產需求的峰值已經過去。

　　國家統計局數據顯示，中國常住人口在2022年開始出現負增長。與此同時，城鎮化率已經從2010年的49.9%提升到2025年的67.9%。

　　這意味著兩個關鍵變化：

　　一是新增住房需求在逐漸減少；

　　二是住房需求的主體，從首次購房轉向改善型住房與存量置換。

　　住房需求結構變化的結果，就是房地產市場從過去的“規模擴張”，進入到存量博弈階段。

　　再次，從金融體系看，房地產去杠桿仍在繼續。

　　根據中國人民銀行數據，2020年末中國房地產貸款余額曾達到49.6萬億元，占金融機構各項貸款的比例超過28%。

　　而近幾年這一比例持續下降。房地產貸款增速已經降至個位數，按揭貸款增長明顯放緩。

　　這意味著金融體系正在主動降低對房地產的依賴。

　　當人口紅利見頂、金融杠桿下降、政策重心轉移三者疊加時，房地產市場的運行邏輯就會發生根本變化。

　　未來的房價走勢，大概率會呈現“三個分化”。

　　第一，城市分化。

　　人口仍在流入的一線城市和少數強二線城市，房價會逐步趨穩。原因很簡單，人口仍然是房地產最核心的支撐。

　　根據國家統計局數據，2024年人口凈流入規模較大的城市主要集中在中心城市。

　　這些城市的住房需求不會消失，只是增速放緩。

　　但人口持續流出的三四線城市，房價下行趨勢很難逆轉。因為房地產最根本的邏輯就是人口決定需求。

　　第二，新房與二手房分化。

　　未來房地產市場的主戰場會從新房轉向二手房。

　　中國住房存量已經非常龐大。住建部數據顯示，中國城鎮住房存量已經超過300億平方米。

　　在這種情況下，新房市場的規模必然逐漸縮小，而二手房交易比重會持續上升。

　　發達國家普遍如此，比如美國二手房成交量長期占住宅交易的80%以上。

　　中國未來大概率也會向這一結構靠攏。

　　第三，價格走勢分化。

　　未來房價整體走勢大概率是：

　　核心城市橫盤或溫和上漲，普通城市長期緩慢下行。

　　這也是成熟房地產市場的常態。

　　日本在經歷房地產泡沫破裂之后，東京核心區房價最終重新上漲，而大量地方城市房價卻長期下跌。

　　中國未來的房地產市場，大概率也會走向類似結構。

　　因此，從更長周期來看，中國房地產不會崩塌，但也很難再重回過去的黃金時代。

　　房地產正在從“經濟發動機”，逐步變成一個普通的民生行業。

　　政策語氣變弱，其實正是這種轉變的信號。

　　換句話說，房地產不會消失，但房地產時代已經結束。