房地產(chǎn)的話(huà)題成了高危話(huà)題，這本身就是個(gè)問(wèn)題。

過(guò)去中國(guó)有三大名罵：股市、樓市、國(guó)足。但樓市不能總是罵了，因?yàn)樗呀?jīng)影響到了整體經(jīng)濟(jì)。三月份數(shù)據(jù)還沒(méi)出來(lái)，從各種信息看，會(huì)修正 1—2 月深度調(diào)整的走勢(shì)。于是，樓市的那點(diǎn)事，又可以談一談了。

孟曉蘇的觀點(diǎn)是：樓市的春天要來(lái)了。

他的依據(jù)是《求是》再度發(fā)文，為房地產(chǎn)做政策背書(shū)。其實(shí)通篇寫(xiě)的是房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)與重要性。談現(xiàn)實(shí)，使用了 “深度調(diào)整” 這一表述，稱(chēng)傳統(tǒng)的發(fā)展模式已經(jīng)走到了盡頭，這是一個(gè)很有分量的定性；再一個(gè)就是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是居民財(cái)富的重要來(lái)源。

但是，孟總看到的春天是政策的春天。2020 年后政策一直很寬松，卻沒(méi)有改變市場(chǎng)趨勢(shì)，政令愈多，市面愈冷。那就要看政策是否對(duì)路。一涉及落地措施，就會(huì)有一種無(wú)力感。到今天為止，還看不出能迎來(lái)春天的重大舉措。

首先是供應(yīng)端。既然廣義庫(kù)存已經(jīng)超過(guò) 120 億平方米，按 2025 年的銷(xiāo)售面積，即便徹底停止蓋房，也要消化十五年，那就必須停止土拍。這一條顯然做不到。

其次是需求端，關(guān)鍵在預(yù)期。如果沒(méi)有上漲預(yù)期，就必須把居民的資產(chǎn)負(fù)債表徹底降下來(lái)，否則買(mǎi)房就成了一個(gè)賠本的預(yù)期。辜朝明的方案是貸款零利率，這一條肯定不會(huì)做。

現(xiàn)在最強(qiáng)手段是城中村改造與保障房，重心還是在供應(yīng)端，那就說(shuō)明傳統(tǒng)的發(fā)展模式遠(yuǎn)沒(méi)有走到盡頭。相反，是在砸錢(qián)抵抗，焊死了新樓盤(pán)的價(jià)格，是對(duì)市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格的扭曲，結(jié)果是進(jìn)一步降低流動(dòng)性。因?yàn)檎嬲牧鲃?dòng)性不在保障房，而在二手房；而政策的底盤(pán)在新樓盤(pán)，因?yàn)槎址康耐恋爻鲎尳鹪缫呀?jīng)收過(guò)了，它賣(mài)不賣(mài)、跌不跌，對(duì)財(cái)政壓力不大。學(xué)習(xí)新加坡，將保障房擴(kuò)張到 77%，這一條更做不到 —— 都住保障房，土地出讓金從哪來(lái)？

什么時(shí)候把這三個(gè) “做不到” 做到了，孟總的春天就真的到來(lái)了。