北京買房：理清思路，購房建議1841

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們家孩子目前在順義上一年級，想轉學至朝陽或東城，預算在550萬左右，朝陽這邊澳洲康都等對應陳經綸分校九年一貫的小區，或者東城龍體廣渠門附近的小區。

孩子學習能力目前感覺屬于中等吧，想二年級或三年級轉學的話，陳經綸分校小學的學位是不是更靠譜、寬松些。龍體是不是學位緊張。結合學校、預算、中高考升學等因素，對買房選區域或小區給個寶貴意見。

A：

1、一年級就考慮轉學，那怎么沒在幼升小時直接換學區啊？畢竟小學如果是買學區房轉學，那至少是不占便宜，因為要支付和幼升小時買學區房的同等溢價，但卻至少是沒享受到兩三年的教育資源。

這還得說是轉學對口學校成功的情況下，萬一不成功呢？那就至少是一半的溢價浪費了。以550萬來說，朝陽陳分的溢價都得100多萬呢，東城更多。所以考慮好吧，小學轉學從經濟上是不太劃算的。

2、或者說如果確定能夠轉學成功的話，那盡量提前，一是別浪費價值，二是提前適應教育模式。

3、理論上朝陽的學位相對寬松，而且可以用學區房來擇校。東城則只要轉學就是派位，一切看運氣。

不過現實中的好資源永遠都稀缺，所有名校在幼升小時都是學位被占滿，二三年級時未必能有幾個轉走的，無論哪個區。

即便是空出了學位，一般也先得優先安排政保的。畢竟那些家長不是有權就是有功，或者是有人吧，甚至可能還有別的呢，普通家庭不太好搶過他們。

所以這都是看運氣吧，只能說理論上朝陽占優。要不就提前找人去問問學校或教委，看學校有沒有學位，有學位+愿意接收再說買房轉學。

4、陳分的典型學區房就是利澤西園啊，房價相對低，550萬有可能買到100平左右的小三居。溢價比例在陳分學區算相對低的，至少比那些商品房的同價房源低。當然這也看具體房源，看房時算算賬就行。

龍體沒建議，唯一的建議就是多看房多算賬，盡量買學區溢價率相對低的，這樣既提高性價比，也能降低保值風險。但這種時期不太好找，過了信息采集有可能選擇多些。

5、中考升學就是常規建議了，牛娃在朝陽，普娃去東城。因為朝陽的牛校都是九年制或單校劃片，小升初時省心。而且朝陽到目前為止的點招不僅仍然存在，而且基本公開，對學霸更加友好。

普娃的話在東城好些，一是派位公平，大家都一樣。二是資源均衡，買房時不用太過分的糾結學校。三是中考時的高中選擇多，否則在朝陽如果進不了幾個頭部校，那選擇就不多了。

高考那是自己的事兒，外人無法建議。

僅供參考。

二

Q:

剛剛把西紅門保利茉莉公館房子全南90平米高層賣了367萬，不知道是否賣低了。想置換二三環400萬左右的改善房。家里還有一套廣安門內學區房給孩子上學用。不知道當下行情房價走向？行情繼續下行先不買住白菜灣小區上學，還是行情適合買，周邊再買一套呢？選擇哪個板塊好？

A：

1、既然已經賣了那就甭琢磨了，就跟股票似的，只要賣掉就再也不看了才更省心。

2、不過我沒理解這“二三環400萬改善房”，您指哪方面的改善啊？是學區還是居住？學區的話有可能，買陶白或北城學區的都算改善，如果是731之前的就買金德月，更是絕對的改善。

但居住不太好改善吧？至少是面積肯定比保利茉莉小，同等面積的又肯定品質差，怎么聊改善啊？

3、當下房價走向？我認為大盤是至少沒什么下跌空間了唄，因為平均的租金回報率已經明顯超過同期銀行存款利率了。北京樓市歷史上這種情況就有過三次，1998年后的東亞經濟危機期間，2008年的全球次貸危機期間，2014年的歐洲危機期間，這三次都是明顯的北京房價低谷期。現在是第四次，等著看救市政策的效果吧。

以您家保利茉莉的為例，90平兩居的平均租金5500左右。那對標367萬，租售比就是650左右，北京平均值，租金回報率1.8%。而現在五大行的存款利息是1.5%，就算茉莉公館的扣除物業費取暖費和空置期，怎么也比存銀行劃算吧？那如果是您面對這賬單，還愿意降價嗎？

而且這還得說是茉莉公館這種近郊+改善小區，租金收益是偏低的。如果是朝陽那種沒溢價的小戶型，扣除各項費用的純租金收益率至少2%，高的2.5%以上呢。那假定某人有200萬，存銀行拿3萬利息，買房出租是拿4萬多收益，您覺得房價還能下跌多少？

4、當然這看您自己的判斷吧，我只是列出情況而已。另外您考慮好是哪方面的改善吧？如果不是學區而是自住為主，那在不看預算的情況下，廣外周邊首選麗澤，次選首經貿+馬家堡到公益西橋。

另外麗澤的部分高檔小區是仍然有概念炒出的溢價的，計算清楚再買。首經貿和馬家堡沒有，房源有的是。

僅供參考。

三

Q:

想要咨詢下。西城廣外片區靠北，公務員在附近上班。只考慮居住，兼顧保值和流通，500w，其中貸款200w，有什么建議嗎？

1）六層無電梯的老破小能入嗎？

2）90年后的高層帶電梯，看了西豪，廣華軒，小馬廠東里，單價目前6到7萬，能否入？或者什么價格可以考慮入。

3）次新的，兩居面積都大，價格有些超預算，是不是考慮等兩年攢攢再入。

A：

1、500萬，廣外的學區房，但只考慮居住，兼顧保值和流通。那這不是各項優勢都要占嗎？相當于想找個錢多事兒少離家近的工作。不太好實現，試試吧。

2、簡單說吧，既然是公務員，那應該理解學區房的概念，而西城所有帶學位的普宅都有學區溢價，平均比例在25%左右。也就是花500萬買房，但得到的是400萬的居住體驗，另100萬是學區價值，在用不上學位的期間只能閑置。

400萬基礎價值的保值是肯定沒問題的，必定跟隨板塊大盤不吃虧。但溢價部分說不好，畢竟今年是明確的入學大趨勢拐點了，低谷期要至少延續到2031年之后。所以這看政策吧，如果有放寬落戶和非京籍高考的利好，那肯定能撐住溢價，沒有的話就看行情了。

3、尤其是老破小，一般來說溢價的比例相對更高點兒，因為所有風口期都是劣幣驅逐良幣的。但房子是用來住的，高峰期之后的學區功能如果下降，居住的功能就會更被重視。而老破小的居住體驗弱于商品房，溢價部分的保值風險有可能更大一些。

4、房齡新的電梯高層，單價6到7萬？感覺這價格偏低了，有可能帶有瑕疵甚至硬傷，或者是隱情。所以考察好吧，如果一切正常，那這價格肯定值，溢價低自然就各項兼顧了，相當于撿漏兒了。但如果有些瑕疵那就是市場價，一分錢一分貨，表面的便宜未必是真正的便宜。

或者這么說吧，所有人買東西買的都不是便宜，而是占便宜。所有商品也都不怕便宜，但便宜必須有便宜的道理才行，無后續麻煩的才是真便宜。

5、什么價格入手？那當然最好是剔除溢價之后的價格了。看房時可以讓中介給房源評估個市場價的租金，以500萬總價區間，老小區的乘以550差不多，商品房乘以650，得出的價格就基本是不帶溢價的。如果房子的成交價能高出的不太多就算合適，超過25%就不太合適了。

比如去年底有網友買了套西豪逸景的，80多平的兩居吧花了700多萬，預估租金是9000，那租售比就是800左右，650/800=溢價率20%左右。這就屬于還行的，在西城學區房中不算高。

但也有買占坑兒房的，典型的榮豐20多平的250萬左右，租金3500。表面看租售比700多很低，但實際上這種公寓在北京的平均值已經降到500以下了，所以其真實溢價率還是在30%以上。

所以多看房+多算賬+多比較吧，今年是入學高峰的轉折年，又趕上現在是小陽春，價格走勢有可能亂點兒。所以穩住心態別著急，算清楚賬用數字說話才有依據。

6、總價高的是否過兩年攢攢錢再買？這看自己了。我只能說如果剔除溢價，那目前北京的租金收益率已經明顯超過同期銀行存款利息了。樓市歷史上這種情況只出現過三次，分別是1998東亞危機，2008次貸危機，2014歐洲危機之后，每次都是北京房價的相對低谷期，現在是第四次，看政策救市的效果吧。

或者說房子是用來住的，學區房是用來上學的，有需求就買，不著急就等著。另外溢價部分在人口拐點后是至少不會增加了，比例不會增加，但基礎部分說不好，那得看政策是否能影響大盤了。

僅供參考。

四

Q:

我現在是在昌平南邵路勁世界城有一個板樓的兩居，大概80多平吧，次頂層。大概市場價是280萬吧。如果是租出去的話，租金4500元。現在我是在亦莊上班，老公每個月不到一萬的收入，不穩定。

因為我通勤時間比較長，然后現在副中心又在大利規劃嘛，所以我就想著換房到通州老城區，孩子小學轉過來，后面初中上首師大附中。我沒有太多的預算去買學區房周邊的次新房，只能去買老破小。

有一個糾結點，就是我要不要保留著南邵的房子，把它租出去，然后在通州買個老破小，用于孩子的轉學和小升初，同時兼顧我的通勤。還是說賣掉南邵的房子，我可以不用貸款，直接換一個老破小，然后富裕出來的資金，我可以用于買一點銀行理財或者是存款更保險一些。

A：

1、要不要保留南邵的？那先看通州的有沒有溢價+溢價多少唄。不高的話索性換房，連學區帶居住一并解決，高的話就買個占坑兒房吧，這種時期一般不建議花太多溢價接盤。

2、但我印象中不算低。比如典型的后南倉小區，去年有網友買了套50多平的小兩居，花了好像200來萬吧，租金是3000塊錢左右。那計算下來的溢價率25%左右，快趕上東西海平均值了。如果賣了南邵的，買這種老破小的意義就不大了，哪怕是換成三居也未必劃算。

反正常規建議是買個占坑兒房得了，節省資金也降低風險，用完了學位也好處理。畢竟您是轉學，是有一定的派位風險的，我認為不是太值。

3、當然這是去年年底的事兒了，現在的行情我沒看，您可以自己比較一下。比如在學區內找個280萬左右的房源，然后讓當地中介給估算個租金，如果是5000左右就還行，再低就不劃算了，因為老破小的租金收益是必須高于次新商品房的。

還是這話，您是轉學+小升初，理論上是只能用到學區房的一半價值的。可通州不是朝陽，一般不能單校劃片，那如果支付全部溢價就有點兒虧了。

4、另外是可以再看一下次新商品房，比如北邊的富力金禧。去年有網友也考慮過，90平兩居大概450多萬吧，好像能租6000多。這溢價率還行，也就10%左右或多點兒吧，明顯低于東西海平均值。

僅供參考。

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