北京買房：理清思路，購(gòu)房建議1844

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

朋友推薦，我這情況有點(diǎn)復(fù)雜：1、我們是非京籍；2、老大一年級(jí)，9月份上二年級(jí)，目前在建大附小，老二9個(gè)月，六年后上一年級(jí)；3、目前在展覽路租房，小兩居7000/月；4、想在朝陽(yáng)買個(gè)能住開(kāi)的房，把老大轉(zhuǎn)過(guò)去；5、預(yù)算有限總價(jià)350內(nèi)（好一點(diǎn)可適度增加）。

問(wèn)題：綜合考慮，哪里比較合適？盡量不想太偏，孩子上學(xué)離房盡量近，未來(lái)出手的話盡量保值。中介帶著看了大望路附近的老房光輝里，都是電梯房，有的樓環(huán)境太差，不太能接受。又推薦十里堡附近京棉新城，2000年左右的，有電梯，還沒(méi)看，不知道怎么樣。煩請(qǐng)專業(yè)人士給推薦分析下，怎樣合適（繼續(xù)租還是買，買的話推薦買哪里）？感謝

A：

1、我先問(wèn)幾句：大寶在西城展覽路學(xué)區(qū)上學(xué)，那如果買房在朝陽(yáng)了，接送問(wèn)題怎么解決？您家是非京籍，二寶學(xué)位怎么解決？如果在兩個(gè)學(xué)區(qū)甚至是兩個(gè)行政區(qū)，接送可就更累了。

2、房子問(wèn)題倒不算復(fù)雜，現(xiàn)在您租的是7000一個(gè)月的，那在不考慮學(xué)區(qū)的情況下，對(duì)應(yīng)的就是350萬(wàn)總價(jià)的非學(xué)區(qū)房，也就是租售比500平均值。

所以常規(guī)建議就是多看房唄，比如朝青的國(guó)美第一城，2005年之后的房齡更新，5萬(wàn)左右一平。再要向東的可以看6號(hào)線草房板塊，都是保障房?jī)r(jià)格不高，性價(jià)比相對(duì)高，保值都是中等，流動(dòng)性也還行，價(jià)格走勢(shì)基本跟隨大盤。

3、另外您的期望值高了點(diǎn)兒，簡(jiǎn)單說(shuō)就是想買地段好+房齡新+能保值+面積夠住+品質(zhì)不錯(cuò)+居住的性價(jià)比高=價(jià)格低。

只能說(shuō)這是很多家庭的理想，就跟搞對(duì)象或找工作似的，誰(shuí)都希望找到十全十美的，尤其是初次體驗(yàn)的大多都預(yù)期高。但這看現(xiàn)實(shí)情況吧，一般不太好都兼顧，除非撿漏兒。

常規(guī)建議是把需求列表并排序，在預(yù)算不太高的情況下，一般能滿足最主要的就算成功，兩個(gè)超值，三個(gè)以上可遇不可求。因?yàn)檫@其中有些要求本身就是相悖的，比如最典型的就是保值好vs性價(jià)比高，保值好的肯定價(jià)格高，性價(jià)比高的通常都是因?yàn)闈q的慢。好地段兒的大多是老房，房齡新品質(zhì)高的又肯定價(jià)格高。戶型大的居住舒服，但同時(shí)又大多性價(jià)比低，都很難兼顧。

所以還是適當(dāng)取舍吧，看自家更重視哪方面？如果注重保值，那建議在朝青買品質(zhì)高點(diǎn)兒的小區(qū)，但戶型肯定小。如果注重居住，那五環(huán)外常營(yíng)才選擇多。畢竟350或者400萬(wàn)之內(nèi)在北京屬于剛需區(qū)間，很難和改善盤兼顧。

4、買vs租看自己了。接送孩子方便就肯定是租房，覺(jué)得不合適再買唄。另外可以算個(gè)賬，現(xiàn)在北京老房的平均租售比是500，租金回報(bào)率是2%以上，而且是刨去物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)和空置期之后的收益（房齡新的平均收益在1.8%左右）。

那如果您手中有350萬(wàn)，存銀行（五大行）的利息是1.5%，每年5.25萬(wàn)。而如果買套房的話，等于每月省7000，每年至少7/8萬(wàn)吧。您覺(jué)得買vs租哪個(gè)劃算？當(dāng)然這收益率是非學(xué)區(qū)房的，西城學(xué)區(qū)房另算。

另外是現(xiàn)在的行情，從樓市歷史來(lái)說(shuō)，有過(guò)三次租金收益率高過(guò)同期存款利息的時(shí)期，也都是房?jī)r(jià)低谷期，現(xiàn)在是第四次，是否會(huì)周期輪回就看自己的判斷了。再有就是深圳和上海已經(jīng)可以確認(rèn)上漲了，歷次行情也都是從這倆開(kāi)始，然后輪到北京。北京現(xiàn)在還沒(méi)什么太大波動(dòng)，可以再觀察一下吧。

5、總之我建議先考慮一下倆寶的上學(xué)+接送的問(wèn)題，然后真想買房的話再把需求做個(gè)排序，盡量滿足最重要的，之后再說(shuō)板塊、小區(qū)和具體房源。

另外也可以考慮一下?lián)Q租，也就是買房在朝陽(yáng)，比如350萬(wàn)的吧，租出去收7000左右的租金，拿著這筆錢換租西城的，從經(jīng)濟(jì)上可以看作占了西城的便宜，畢竟西城租金7000的房子一般價(jià)值500萬(wàn)左右呢。

僅供參考。

二

Q:

咨詢一下，本人男46歲，北京人，戶口在父母家（朝陽(yáng)區(qū)花家地南里），名下一套房，房山綠地花都苑97平（無(wú)貸款，滿五唯一），國(guó)企職工，年薪稅前45W，工作位置在花鄉(xiāng)橋。媳婦35歲，非京籍，研究生畢業(yè)留京，北京社保，國(guó)企職工，稅前30W，工作位置在西城區(qū)百萬(wàn)莊。家庭存款120W。

兩個(gè)孩子，老大2021年8月生，27年上學(xué)。老二2024年1月生。我們打算賣掉房山的房子，計(jì)劃在媳婦單位附近找個(gè)房子。需求：（1）媳婦上下班單程不超過(guò)半小時(shí)；（2）學(xué)區(qū)質(zhì)量中上；（3）家里還有一個(gè)72歲老媽要一起住，所以需要三居室，其中一間大一點(diǎn)可以放兩張帶學(xué)習(xí)桌的上鋪床。麻煩您推薦一下。

A：

1、您的總預(yù)算是多少啊？或者說(shuō)綠地花都現(xiàn)在2萬(wàn)多一平，這套房200多萬(wàn)，加存款是350萬(wàn)左右吧。之后您準(zhǔn)備貸款多少，能接受的月供是多少？

兩人稅前75萬(wàn)，到手按8折計(jì)算應(yīng)該60萬(wàn)左右吧，每月5萬(wàn)。常規(guī)是最高一半月供，貸款400多萬(wàn)。然后扣除稅費(fèi)和裝修備用金50萬(wàn)，總預(yù)算在700多萬(wàn)，是這意思嗎？

2、西城百萬(wàn)莊周邊，學(xué)區(qū)中上，那基本就是展覽路或新街口學(xué)區(qū)了，要不然南邊的金融街和月壇算頂級(jí)學(xué)區(qū)了。

當(dāng)然也可以選海淀的紫竹院和羊坊店，也是典型的中上學(xué)區(qū)，但常規(guī)建議是先看西城，畢竟下限更高。或者說(shuō)在兩邊的學(xué)區(qū)溢價(jià)都差不多的情況下，首選資源更集中的。

展覽路現(xiàn)在均價(jià)10萬(wàn)多點(diǎn)兒，700多萬(wàn)能買老小區(qū)的小三居。前些天有網(wǎng)友買在了露園，北露園還是南露園我沒(méi)問(wèn)，反正是70多平南北三居，全辦齊了在800萬(wàn)之內(nèi)。其中南向主臥室內(nèi)15平左右，倆寶應(yīng)該差不多吧。這種老小區(qū)的得房率高，就是沒(méi)什么廳，吃完飯各回各屋。

3、另外多說(shuō)一下，因?yàn)槲鞒堑姆績(jī)r(jià)高，以千萬(wàn)之內(nèi)預(yù)算的話，西城溢價(jià)的比例不好降下來(lái)。以這套露園的三居為例，10萬(wàn)一平700多萬(wàn)，但到了朝石豐非學(xué)區(qū)房的話也就6萬(wàn)多一平500萬(wàn)左右。

典型的是東三環(huán)團(tuán)結(jié)湖，北京樓市大盤的典型參照板塊。現(xiàn)在團(tuán)結(jié)湖的租金坪效和西城展覽路是差不多的，小三居基本都是租金在8000左右。那也就是說(shuō)，在西城花700多萬(wàn)買一套中上學(xué)區(qū)的老小區(qū)小三居，居住體驗(yàn)約等于團(tuán)結(jié)湖500萬(wàn)的。那超出的這200多萬(wàn)就是學(xué)區(qū)溢價(jià)，至少占到總房款的25%左右或以上。海淀的羊坊店和紫竹院等中上學(xué)區(qū)，其溢價(jià)率和西城是差不多的，所以才建議先看西城。

4、另外因?yàn)榻衲晔侨雽W(xué)大趨勢(shì)的拐點(diǎn)年了，之后的低谷期要延續(xù)到至少2031年，溢價(jià)部分如果沒(méi)有新政策支持的話有可能受影響，是否逆轉(zhuǎn)得看去年和今后的人口出生率。

而您家倆寶，房子在二寶入學(xué)前不能賣，所以常規(guī)建議是多看房+多算賬，盡量選擇溢價(jià)率相對(duì)低的。這樣能提高居住的性價(jià)比，同時(shí)降低溢價(jià)部分的保值風(fēng)險(xiǎn)。

5、列出以上情況供參考。過(guò)了五月份信息采集之后，溢價(jià)的比例有可能再降點(diǎn)兒，這兩年已經(jīng)降點(diǎn)兒了。

僅供參考。

三

Q:

還想請(qǐng)教您，如果小學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)到亦莊，或者初中跨區(qū)到亦莊人大附經(jīng)開(kāi)學(xué)校，聽(tīng)濤雅苑，天寶園大概率是直升，這兩個(gè)小區(qū)的房子值得買嗎？

我看現(xiàn)在很多學(xué)區(qū)房都在甩手，因?yàn)楹笃谌雽W(xué)人口少了，學(xué)區(qū)房的概念也會(huì)減弱。看房子的價(jià)格肯定會(huì)下行，我看的都不知道該怎么考量了，看您的文章和視頻越多，我越不會(huì)做決定了。

A：

1、小區(qū)都沒(méi)什么特殊的，還是先看學(xué)校方面吧。如果買了房+轉(zhuǎn)學(xué)對(duì)口小學(xué)成功，那大概率就是直升了。但誰(shuí)敢保證能成功啊？這要不問(wèn)問(wèn)經(jīng)開(kāi)教委吧，確定有學(xué)位+能接收再買房。

2、還有就是小升初，誰(shuí)說(shuō)是買了房能直升啊？這我也不敢說(shuō)什么，只能說(shuō)常規(guī)的直升都是看學(xué)籍，是從小學(xué)直升對(duì)口中學(xué)的。而房子只能說(shuō)是在片區(qū)之內(nèi)，派位有可能概率大，但不敢保證成功，而且不算直升。這也是問(wèn)教委吧，他們的說(shuō)法才權(quán)威。

3、入學(xué)人數(shù)減少，學(xué)區(qū)房的概念就肯定減弱，但房?jī)r(jià)中的基礎(chǔ)部分不會(huì)降，有可能下降的只是溢價(jià)部分。

其實(shí)現(xiàn)在的溢價(jià)已經(jīng)降了一些了，以亦莊來(lái)說(shuō)之前的高峰期能到20%以上，現(xiàn)在應(yīng)該降到10-15%左右。再降的話有可能，但誰(shuí)也說(shuō)不好周期和幅度。

4、這可以參考韓國(guó)首爾和臺(tái)灣省臺(tái)北的學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房曾經(jīng)都普遍溢價(jià)非常高，也都人口下降很多年了。到目前為止，能保住溢價(jià)的基本是兩種房子，一是對(duì)口最牛學(xué)校的，二是豪宅。因?yàn)橹挥泻觅Y源才永遠(yuǎn)都稀缺，而且房子是用來(lái)住的，學(xué)區(qū)功能減弱后居住功能會(huì)更被重視，學(xué)區(qū)好+宜居的房子才會(huì)持續(xù)被追捧。

以首爾來(lái)說(shuō)，目前只有江南三區(qū)的房子還保持溢價(jià)，而且動(dòng)不動(dòng)領(lǐng)漲，一直延續(xù)著“江南不敗”的神話。臺(tái)北市的也差不多，之前是信義等三區(qū)的房子普遍有溢價(jià)，目前還剩六所牛小（他們叫明星小學(xué)）還保持著，其中品質(zhì)高面積大的受影響較小。

5、我建議是先明確是否能轉(zhuǎn)學(xué)成功吧，至少是別出區(qū)，那就算值得買。學(xué)區(qū)房的溢價(jià)部分看自己的判斷了，要不就買個(gè)占坑兒房，節(jié)省資金也降低風(fēng)險(xiǎn)，用完了學(xué)位就看行情是否出手。預(yù)算高的話就買品質(zhì)高+總價(jià)高的，這樣就能溢價(jià)低，居住的性價(jià)比也高。另外看房時(shí)多算賬，盡量選擇溢價(jià)更低的。

僅供參考。

四

Q:

想在北京通州和昌平買房（二手房），預(yù)算200-300這個(gè)范圍，最近看了通州翠屏北里和新華聯(lián)南區(qū)。又有朋友推薦昌平，我有點(diǎn)拿不定，是在昌平呢，還是通州呢，這兩個(gè)有沒(méi)有推薦的。

A：

1、昌平和通州，這離的也太遠(yuǎn)了吧？房子是用來(lái)住的，居住角度包括通勤，這還是看自己的感受吧。而且昌平的范圍也大著呢，上千平方公里，地鐵都好幾條，您準(zhǔn)備在哪兒買啊？

再有就是200-300的價(jià)格區(qū)間也有點(diǎn)兒大了，在郊區(qū)至少能差出一間房來(lái)，建議還是縮小范圍吧，要不然太寬泛了。

2、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，您要是注重居住的性價(jià)比，那昌平的選擇更多。包括天通苑和回龍觀到沙河，基本都等同于市區(qū)，甚至現(xiàn)在南邵的租售比都跟市區(qū)差不多了。

通州則是靠近朝陽(yáng)的這邊性價(jià)比更高些，典型的就是八里橋和物資學(xué)院，地鐵再往后的就弱點(diǎn)兒了，到運(yùn)河這種規(guī)劃新的板塊更明顯。一是因?yàn)檫@是郊區(qū)的普遍現(xiàn)象，二是因?yàn)橥ㄖ萑匀挥懈敝行牡母拍睢?/p>

但您要注重學(xué)校那就是通州為主了。不是說(shuō)昌平的教育不好，昌一昌二都很強(qiáng)，但沒(méi)有普遍意義的學(xué)區(qū)房，所以不能確定學(xué)校。而通州則是學(xué)區(qū)房多，小升初的時(shí)候更省心。但通州既然有好學(xué)校的學(xué)區(qū)房，那也就自然存在溢價(jià)了。

另外如果注重概念那也是通州唄，看未來(lái)的發(fā)展了，有賭的性質(zhì)。不過(guò)果園這倆小區(qū)無(wú)所謂，不會(huì)受太大的影響，沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)。只是和回龍觀這種地方相比的性價(jià)比弱點(diǎn)兒而已，最多10%。

3、簡(jiǎn)單就這情況吧，您的問(wèn)題太寬泛了，一看就是剛有個(gè)想法而已。買房是大事兒，再多角度的考慮一下吧。

僅供參考。

五

Q:

我這也是著急了，國(guó)賢府park上周末開(kāi)盤，我定了一套99平米的房子。但是我現(xiàn)在很猶豫，我還沒(méi)有交首付。我是砸上了一輩子的積蓄，還得貸款準(zhǔn)備退休之后在那兒住。您能幫我分析一下這個(gè)地塊有沒(méi)有前途？后續(xù)還有好幾塊供地，以后如果便宜的話會(huì)不會(huì)遭背刺？我覺(jué)得我現(xiàn)在是賭博。章哥能幫我分析一下嗎？

A：

1、地段兒中等吧。雖然是兩區(qū)交界，但畢竟挨著天通苑，絕對(duì)的成熟板塊。旁邊又是河道與公園綠地，退休養(yǎng)老挺好的。

前途也是中等吧，主要是地塊兒不大，北邊又有車輛段阻隔，中間一大塊安置房+水域，可開(kāi)發(fā)用地應(yīng)該不太多。也就是很難像朝陽(yáng)的新北苑那樣形成規(guī)模，所以大概率是中等。這問(wèn)問(wèn)售樓處吧，如果板塊內(nèi)商品房總規(guī)模在百萬(wàn)平米以上才好呢。

后續(xù)供地不會(huì)便宜的，因?yàn)橐?guī)劃早就做完了，所有的價(jià)值報(bào)告也都通過(guò)審批，價(jià)格已經(jīng)定了。那除非是真的沒(méi)人來(lái)拿地，否則底價(jià)降不了，只是看溢價(jià)有多少了。

另外商品房供地是越多越好，真要形成新北苑的規(guī)模是好事兒，這才能吸引到更多的有錢人，從而跟天通苑的剛需定位切割。否則商品房規(guī)模太小的話有可能形成“錯(cuò)配”，吸引來(lái)的二手房客群越少，價(jià)格才越不好推高呢。這我沒(méi)看當(dāng)?shù)匾?guī)劃，售樓處應(yīng)該有。

2、成熟板塊的旁邊談不上賭博，只要價(jià)格別太貴就行。我剛看了一眼是5.2萬(wàn)，還行不算多貴。畢竟如果同緯度向東看，偏北的順義后沙峪同檔次小區(qū)二手房都4萬(wàn)多以上，未來(lái)科學(xué)城的次新5萬(wàn)多，向西看回龍觀東的紫金新干線二手房也都5萬(wàn)以上呢，所以對(duì)標(biāo)天通苑的新盤5萬(wàn)出頭不算多貴。后續(xù)看總規(guī)模吧，越大越好。

僅供參考。

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