我賣房子快15年了，說句掏心窩子的話，現(xiàn)在的樓市早就不是閉眼買都能賺的年代了！過去那幾年可以，現(xiàn)在買錯一套房，不僅賺不到錢，還可能把首付都虧進(jìn)去，甚至砸手里賣不掉。

很多外行人買房只看價格低，戶型大，規(guī)劃好，卻不知道這些看似不錯的房子，其實全都是懂行人避之不及的坑！講真的，現(xiàn)在的市場，真的不要再亂買房了！外行人“搶著買”的3種房子，懂行人看都不會看。

第一種，遠(yuǎn)郊“畫大餅”的新房

外行人最愛買這種房子，理由很簡單，價格便宜，戶型大，環(huán)境好，置業(yè)顧問會告訴你，買這里就對了！這里未來會規(guī)劃地鐵，會規(guī)劃學(xué)校，還有自建商業(yè)，聽起來是一片光明，但懂行人都知道，這種房子幾乎沒啥流通性，買了就是長期站崗。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，二線城市的遠(yuǎn)郊板塊二手房均價同比跌幅普遍在10%~20%，部分三四線的遠(yuǎn)郊甚至能跌到腰斬，比如北海、海南的遠(yuǎn)郊文旅盤，價格跌一半都沒人接盤！遠(yuǎn)郊新房的庫存去化周期普遍超過20個月，遠(yuǎn)超市中心的6~8個月，買了這種房子，意味著你想賣的時候，要和幾百套房源去競爭，可能降價都沒人要。

另外，買這種房子，生活上也不方便。遠(yuǎn)郊的通勤時間至少1.5個小時起步，每天上下班來回就要3個小時，時間成本太高，而且周邊的配套幾乎全都是規(guī)劃中，5~10年都未必能落地，買菜、看病、上學(xué)都還要跑市區(qū)，住起來非常憋屈。

更重要的是，遠(yuǎn)郊這種地方，人口流入少，沒有產(chǎn)業(yè)支撐，房價基本上全靠開發(fā)商炒作，一旦炒作退潮，炒不下去了，房價就會持續(xù)下跌！懂行人買房，只會看當(dāng)下的配套，從來不看未來的規(guī)劃，像這種遠(yuǎn)郊新房，哪怕價格再便宜，也不會碰！

第二種，40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)公寓

這種40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)公寓，最吸引人的地方就是，低總價、不限購、精裝修，讓人感覺花幾十萬就能買套房，比住宅價格便宜一半，太劃算了！但懂行人都知道，這種商業(yè)公寓是房產(chǎn)里面最坑的房子，一旦買了，就別想再轉(zhuǎn)手了。

為什么？首先，產(chǎn)權(quán)只有40年，比住宅少30年，到期續(xù)期麻煩，會有什么變化，誰也不知道！其次，商水商電，沒有天然氣，生活成本比較高！最后，不能落戶，沒有學(xué)區(qū)，孩子上學(xué)沒戲。

當(dāng)然了，以上這3點還不是最讓人難以接受的！最讓人難以接受的是，轉(zhuǎn)手困難！公寓的交易稅費高達(dá)10~20%，一套100萬的公寓，轉(zhuǎn)手就要交10~20萬的稅費，再加上愿意接盤的人少，掛牌幾年都未必能成交。

有數(shù)據(jù)顯示，100萬的公寓持有5年，估值大概能跌到60~75萬，不僅沒有增值，甚至連本金都虧了！很多人買了公寓想出租，結(jié)果發(fā)現(xiàn)租金很低，沒辦法，只好空著！之前我看過一份數(shù)據(jù)，說公寓的租售比連2%都不到，還不如把買公寓的錢存銀行合適呢！懂行人是不會買這種公寓的，懂行人買房只認(rèn)70年的住宅，商業(yè)公寓、寫字樓，一律不買！

第三種，沒有學(xué)區(qū)，沒有物業(yè)，房齡超20年的老破小

很多人覺得老破小的房子地段好，總價低，還有拆遷的可能性，是撿漏的好房子！其實懂行人都知道，沒有核心價值的老破小，買了就是燙手山芋，住著糟心，還不好轉(zhuǎn)手。

這類老破小的問題很明顯，房齡超過20年，銀行貸款就不容易審批，超過30年的房子，銀行基本上是不會批貸款的，買家只能全款買，接盤群體大幅縮減！小區(qū)沒有物業(yè)，環(huán)境肯定好不了，租客雜亂，管道老化，電路故障頻發(fā)，每年的維修成本估計都能讓你崩潰！沒有學(xué)區(qū)，老破小的唯一優(yōu)勢也就沒有了，有數(shù)據(jù)表明，老破小的租售比在3%~5%之間，但如果是這種沒有學(xué)區(qū)，沒有物業(yè)，房齡超過20年的老破小，我估計實際收益應(yīng)該不到2%。

更重要的是，你以為這種房子會有拆遷的可能性，實際上現(xiàn)在的城市更新主要以舊改為主，拆遷已經(jīng)越來越少，指望老破小博拆遷的暴富夢，基本上是空想！懂行人買老破小，只會買核心地段，有學(xué)區(qū)，靠近地鐵站的那種優(yōu)質(zhì)老破小，像這種啥也沒有，房齡還長的老破小，懂行人連看都不會看。

最后總結(jié)一句，現(xiàn)在買房，流動性遠(yuǎn)比增值更重要，可以隨時賣掉的房子，才是好房子！像遠(yuǎn)郊新房、40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)公寓、啥也沒有且房齡長的老破小，這3種房子，外行人搶著買，但懂行人卻看都不看！所以說，買房不能被那些浮于表面的優(yōu)勢給欺騙了，便宜，肯定有便宜的道理！對此，你怎么看？