作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

有些新房，就像慢半拍的演員，等它上場時，觀眾都散得差不多了。

從5萬+賣到4萬+

3月底，位于深圳寶安沙井片區(qū)的拾悅城沁園，悄悄拿出約150多套現(xiàn)房進行售賣。

（來源：百度地圖）

約85-89平毛坯住宅，均價約4.25萬元/㎡，折后總價區(qū)間約299-320萬。

（來源：朋友圈）

而這一批房源的均價是拾悅城歷次開盤以來最低均價。

2023年10月11日寶安沙井拾悅城楠園（B,E座）取證，520套86~141平毛坯住宅，備案均價約50100元/㎡，總價區(qū)間約374萬～851萬，至今（2026年4月8日，深圳房地產(chǎn)信息平臺統(tǒng)計）還剩196套，去化率約62.31%。

2024年4月15日寶安沙井拾悅城楠園（A,G座）取證，309套94~120平毛坯住宅，備案均價約50200元/㎡，總價區(qū)間約456萬～622萬，至今（2026年4月8日，深圳房地產(chǎn)信息平臺統(tǒng)計）還剩67套，去化率約78.32%。

2024年8月8日寶安沙井拾悅城楠園（D,F座）取證，406套94~126平毛坯住宅，備案均價約46500元/㎡，總價區(qū)間約414萬～702萬，至今（2026年4月8日，深圳房地產(chǎn)信息平臺統(tǒng)計）還剩34套，去化率約91.63%。

而首批房源，賣了這么久，還剩196套沒賣完，是比較意外的。

同期的一些新房，基本都接近清盤或者已經(jīng)清盤的狀態(tài)。

比如2023年8月入市的鴻榮源珈譽府（7—8棟），備案均價約55000元/㎡，總價區(qū)間約383萬～646萬，818套76~105平住宅，順銷這么久后，只剩96套未賣完。

比如2023年8月入市的會展灣雍境花園（6—9棟），備案均價約48100元/㎡，總價區(qū)間約271萬～592萬778套67~110平住宅，已經(jīng)完全售罄。

再比如2023年11月的萬豐海岸城瀚府（3—4棟），備案均價約55000元/㎡，總價區(qū)間約503萬～842萬，491套100~144平的大戶型，都只賣剩5套。

對比之下，拾悅城的首批房源去化速度，實在趕不上這些同類項目。

其中，最主要的原因就是存在感太低了。

存在感有多低呢？

前有超大體量的鴻榮源珈譽府，后有曾經(jīng)萬人搖的萬豐海岸城，還有周邊的云海臻府、會展灣雍境花園等位置環(huán)境更優(yōu)雅的項目。

沙井最大的住宅片區(qū)、商業(yè)配套等就在塘尾以及馬鞍山地鐵站附近。

鴻榮源珈譽府體量總建筑面積約248萬平方米，還自帶約50萬㎡城市級購物中心鴻榮源灣區(qū)壹方商業(yè)中心；

萬豐海岸城總規(guī)劃建筑面積超500萬平方米，自帶的萬豐海岸城購物中心規(guī)模高達約18萬平，與海岸公園連為一體。

（鴻榮源灣區(qū)壹方）

（萬豐海岸城）

而鴻榮源珈譽府旁還有一個康達爾工業(yè)園城市更新單元，更新單元用地面積242718.3平方米，拆除用地面積242718.3平方米。

基本上，沙井近10年最大的新房供應都集中在這兩個地鐵站附近。

拾悅城的體量，相比之下也就顯得嬌小了些。

市場在用鈍刀換流動性

事實上，拾悅城的困局，更多是來自于市場。

拾悅城的二手房價格就像一把鈍刀，慢慢割著還沒賣完的尾盤，越拖越痛。

2026年1月8日拾悅城成交一套86.04平的三室兩廳，成交總價約280萬，折合單價約3.25萬/平。

（來源：中介平臺）

2026年1月10日拾悅城成交一套86.27平的三室兩廳，成交總價約280萬，折合單價約3.25萬/平。

2026年2月1日拾悅城成交一套116.33平五室兩廳，成交總價約406萬，折合單價約3.49萬/平。

（來源：中介平臺）

實際上，去年的同戶型還有更低的成交記錄。

去年12月，中介平臺顯示，87.81平三室兩廳戶型，成交總價約268萬，折合單價約3.05萬/平。

相比今年同戶型成交的記錄便宜了十多萬。

（來源：中介平臺）

而拾悅城87.81平三室兩廳戶型成交總價被拉到268萬是什么概念？

一是，這是約88平的戶型，有成交記錄以來的最低成交總價，二是相比去年1月的同戶型約86.63平方米成交總價便宜約52萬。

（來源：中介平臺）

拾悅城近期的整體掛盤價約4.01萬/㎡。

（來源：中介平臺）

這就意味著，小區(qū)成交的底線比小區(qū)均價低約20%，比同戶型低約20–50萬。

這就相當于拾悅城的二手房把新房按在地上摩擦。

更值得注意的是，二手房的實際報價，同戶型在315萬—370萬的區(qū)間。

2025年未住過的拾悅城楠園約86.98平戶型，掛盤報價僅320萬，實際上也與新房無異了。

但已經(jīng)相對拾悅城楠園的過往開盤最低總價便宜了52萬元。

（來源：中介平臺）

所以，拾悅城87.81平三室兩廳戶型成交總價被拉到268萬不僅僅是個案，也是周邊成交市場的一個冰點。

不僅代表著，新房尾盤賣不動，只能繼續(xù)打折，也代表著周邊市場“300萬以下”正式打開，3萬/㎡以內(nèi)的單價，成為新房以及二手房的新戰(zhàn)場。

那么，拾悅城的新房，就像鈍刀割剩貨，也就需要用價格交換更多的流動性了。

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作者觀點，不代表格隆匯立場