所謂的無(wú)證房屋就是，當(dāng)事人未按照《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)而建的未辦理審批手續(xù)、建設(shè)規(guī)劃許可證的房屋。那么，未辦理相關(guān)的審批手續(xù)，所建成的房屋是否合法呢？下面凱諾律師就結(jié)合自己的辦案經(jīng)驗(yàn)來(lái)跟大家簡(jiǎn)單地淺析一下

　　首先，凱諾律師可以在這里很明確地告訴大家，按照現(xiàn)在的法律法規(guī)來(lái)說(shuō)，在未辦理審批手續(xù)，未辦理建設(shè)規(guī)劃許可證的情況下，擅自亂占耕地，甚至永久基本農(nóng)田建房的行為肯定是不合法的，而且還會(huì)對(duì)當(dāng)事人非常的不利。從實(shí)踐過(guò)程中來(lái)看，一旦被相關(guān)部門在違法建設(shè)行為整治中發(fā)現(xiàn)或是被其他人舉報(bào)，那么房屋就有可能會(huì)被限期拆除，對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行罰款，如果情節(jié)嚴(yán)重，還有可能會(huì)觸犯刑法。

　　根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

　　擅自占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的，或者因開發(fā)土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，由縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門、農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門等按照職責(zé)責(zé)令限期改正或者治理，可以并處罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　因此，凱諾律師在這里提醒大家，在利用土地進(jìn)行建設(shè)時(shí)，一定要辦理審批手續(xù)、建設(shè)規(guī)劃許可證，千萬(wàn)不要抱有僥幸心理，否則只會(huì)對(duì)自己不利。

　　不過(guò)，對(duì)于未辦理相關(guān)審批手續(xù)、建設(shè)規(guī)劃許可證的房屋進(jìn)行認(rèn)定，可沒有那么簡(jiǎn)單，相關(guān)部門需要嚴(yán)格遵循相關(guān)的政策規(guī)定。但是在實(shí)踐過(guò)程中，有極個(gè)別的相關(guān)部門在針對(duì)無(wú)證房屋進(jìn)行認(rèn)定時(shí)，往往只是口頭上進(jìn)行認(rèn)定或是僅依據(jù)衛(wèi)星航拍圖進(jìn)行認(rèn)定。那么這個(gè)認(rèn)定程序是否合法呢？

　　答案顯然是不合法的。

　　對(duì)于無(wú)證房屋、未辦理審批手續(xù)的房屋的認(rèn)定，我國(guó)法律法規(guī)上有明確的規(guī)定。相關(guān)部門在違法建設(shè)行為整治中，或是在土地征收、房屋征收中發(fā)現(xiàn)存在無(wú)證房屋、未辦理審批手續(xù)的房屋時(shí)，首先其是不可以僅以有無(wú)或無(wú)證，或是僅憑衛(wèi)星航拍圖就來(lái)認(rèn)定房屋是否是違法建筑或是合法建筑的。

　　一般對(duì)違法建筑的認(rèn)定，需要嚴(yán)格按照以下幾個(gè)步驟進(jìn)行：（1）立案調(diào)查；（2）實(shí)地調(diào)查取證；（3）對(duì)涉嫌違法建筑的房屋進(jìn)行拍照、錄像取證，要求當(dāng)事人提供房屋產(chǎn)權(quán)證、土地權(quán)屬證或者其他相關(guān)手續(xù)；（4）調(diào)查后，若不存在違建的事實(shí)，應(yīng)撤銷案件；（5）調(diào)查后，如果存在違法建設(shè)的事實(shí)情況，應(yīng)當(dāng)要向當(dāng)事人提供相關(guān)的文件通知等；（6）調(diào)查認(rèn)定后，并且向當(dāng)事人告知事實(shí)和依據(jù)后，如果當(dāng)事人認(rèn)為存在一定的漏洞或是認(rèn)為相關(guān)部門的調(diào)查不符合實(shí)際情況時(shí)，當(dāng)事人有權(quán)要求聽證和陳述，申辯，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的陳述和申辯作出最終的書面認(rèn)定書。

　　實(shí)踐過(guò)程中，如果相關(guān)部門僅以衛(wèi)星航拍圖或以有證或無(wú)證來(lái)判斷房屋的合法性，那么從原則上來(lái)說(shuō)就侵害了當(dāng)事人的合法權(quán)益。此時(shí)，當(dāng)事人則可以及時(shí)地向上一級(jí)有關(guān)部門舉報(bào)，或是及時(shí)地采取法律措施來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。

　　而對(duì)于在經(jīng)過(guò)上述程序的調(diào)查以后，認(rèn)定該房屋是違法建筑的，那么相關(guān)部門不能說(shuō)拆就給拆了，需要依法按照以下程序進(jìn)行：（1）依法作出行政處罰決定書（包括責(zé)令限期拆除改正書或是責(zé)令限期拆除決定書等）；（2）告知當(dāng)事人作出行政處罰決定書的事實(shí)、理由和依據(jù)，同時(shí)還需要告知當(dāng)事人依法享有的權(quán)利；（3）進(jìn)行催告；（4）作出強(qiáng)制執(zhí)行決定書。

　　需要注意的是，進(jìn)行催告時(shí)也需要以書面的形式進(jìn)行催告，若只以口頭告知?jiǎng)t是不合法的。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，無(wú)證房屋是否合法需要嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行，僅以航拍圖或有證、無(wú)證來(lái)判斷明顯對(duì)當(dāng)事人不公平，實(shí)踐過(guò)程中，一旦遇到這樣的情況，當(dāng)事人要盡快咨詢專業(yè)律師，如果有必要，可以在專業(yè)律師的幫助下，通過(guò)法律途徑來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。