文/北京進深 林振興

現(xiàn)在的北京樓市，風(fēng)向變了。

開發(fā)商們不再熱衷于曬紅紅火火的開盤海報，而是卷起了“網(wǎng)簽速度”。一個比一個快，主打一個“零滯后”。

但在這一片熱火朝天的“曬單”聲中，有一個內(nèi)城頂豪卻顯得格外安靜，甚至可以說是“反常”。

它就是建國門9號。

按理說，這種占據(jù)東二環(huán)絕版地段、長安街沿線近20年來的純住宅孤本，一旦入市，應(yīng)該是瞬間引爆，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)應(yīng)該像瀑布一樣刷屏。

但現(xiàn)實卻是，取證都4個月，建國門9號一套網(wǎng)簽都沒有出爐。

沒有對比就沒有傷害。在它前腳取證的兩個頂豪，戰(zhàn)績相當炸裂：

中海安瀾北京，網(wǎng)簽40套，收金超13億；華潤北京潤園，網(wǎng)簽229套，收金超51億。

一個在海淀，一個在順義，都跑出了加速度。偏偏坐鎮(zhèn)東二環(huán)的建國門9號，至今掛“零”。

更迷惑的是，項目官微倒是一點沒閑著，取證后依然保持更新，歲月靜好。

不過，平靜的水面下，暗流已經(jīng)涌動。

在建國門9號取證之后，一位新金主悄悄潛入到了項目公司。

而這家樓盤的股東結(jié)構(gòu)，本來就不簡單。除了明面上的首開股份，背后還藏著若干神秘金主。

于是問題來了——是內(nèi)部股東對賣房節(jié)奏、定價策略不統(tǒng)一，導(dǎo)致網(wǎng)簽遲遲推不動？

畢竟，這種級別的資產(chǎn)，每一套的定價都關(guān)乎千萬乃至數(shù)億資金的博弈。是捂盤惜售等待時機？還是內(nèi)部利益分配還在拉鋸？還是另有隱情？

01

這并不是建國門9號第一次“放鴿子”。

它是一個有故事的樓盤，拿地至今已有22年，開發(fā)歷程更是一波三折。

建國門9號所在的項目地塊，原為華僑村二期5號地，2004年由天鴻集團以1.27億元競得。原計劃在2005年初動工建設(shè)，2007年底竣工交付。

但這一地塊，卻因資金壓力與拆遷困難一直被“封印”。

耗時長達14年之久，直至2018年底才取得施工許可。

漫長的拆遷過程，不僅耗盡了時間，更推高了成本。

據(jù)首開股份2025年半年報，它打算在建國門9號投資71.31億元，項目用地面積2.05萬平方米，總建筑面積9.4萬平方米，計容建筑面積為5.5萬平方米。

按此計算，每平方米的開發(fā)成本已逼近13萬元。但，項目住宅總貨值為57.3億元。

為何，建國門9號會從天鴻落到首開手中？

那是因為，2005年天鴻集團與城開集團合并以后，組建首開集團，地塊項目自然而然劃入該集團，并進一步注入上市公司首開股份。

目前，項目在建工程及土地使用權(quán)抵押予首開股份。

至于為何遲遲未開盤，有消息稱，“項目內(nèi)部除首開外還有很多小股東，內(nèi)部意見無法達成一致。”

此次，建國門9號取證后的網(wǎng)簽一直未出爐，是否也跟內(nèi)部股東賣房意見不統(tǒng)一有關(guān)？

來，看看這個“沉默的頂豪”到底長什么樣：

建國門9號，一共6棟樓，包括3棟住宅 2棟商業(yè) 1棟寫字樓組成，容積率4.17。

其中，1、2、3號樓為住宅，總高16層-26層，共97套房源，建面為270㎡-520㎡，均價15萬 /㎡；

還有5套410-893㎡的頂層復(fù)式，最貴的甚至要一平21萬，總價3000萬-1.9億。

物業(yè)費暫定25.78元/㎡/月，年物業(yè)費8.4—16.1萬。這也讓不少吃瓜群眾感嘆，“就算買得起，也未必養(yǎng)得起”。

再說戶型，也很“特立獨行”。

不是傳統(tǒng)的南北通透，屬于“一邊甩”戶型，臥室在南，客廳在東北或者西北。

但戶型上，也做到了動靜分區(qū)，南邊為居住區(qū)，北邊為社交區(qū)（餐客廚），兩個入戶門都配了電梯。

其中，住區(qū)為獨立電梯廳，相當于私梯入戶；社交區(qū)梯廳與對門共用。

02

當外界把目光從產(chǎn)品移向幕后，會發(fā)現(xiàn)建國門9號背后的股權(quán)結(jié)構(gòu)，遠比想象中更精彩。

項目公司為北京東銀燕華置業(yè)，成立于2004年，注冊資本3000萬元，法人兼經(jīng)理為岳洋，董事長為孫憲海。孫憲海曾是首開億信公司黨總支書記、董事長，目前是京南大區(qū)黨委書記。

股權(quán)上，它由旺泰地產(chǎn)（北京）集團、北京燕華置業(yè)、北京首開億信置業(yè)分別持股49%、40%和11%。

其中，二股東、三股東身后，都站著首開。

北京燕華置業(yè)，背后是首開股份和首開集團分別持股75%和25%。

首開億信置業(yè)，股東陣容更豪華：首開股份、城建集團、住總集團、北辰實業(yè)、同方股份，分別持股96.8750%、1.0938%、1.0938%、0.6250%和0.3125%。

由此計算，首開股份 首開集團在項目公司中共計持股約50.66%。

但真正讓人好奇的，是大股東——旺泰地產(chǎn)。它到底是什么來頭？

此前，建國門9號項目公司的金主還有平安信托、中誠信托等，各個資金實力超群。

2020年底，中誠信托和曹威將持有北京東銀燕華置業(yè)合計49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓予旺泰地產(chǎn)，自此它成為建國門9號項目的大股東。

穿透可知，旺泰地產(chǎn)由旺泰能源（北京）集團和旺泰控股集團分別持股99%和1%。

旺泰控股背后是張紹昆（總經(jīng)理）和程寶仁（董事長），這家公司投的領(lǐng)域很雜，包括地產(chǎn)、能源（加油站）、金融（小額貸、金控、融資擔保、典當行等）。

旺泰做地產(chǎn)也不是新手。

自2006年起，它就開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域，通過控股或參股方式，先后開發(fā)了京內(nèi)外十多個房地產(chǎn)項目。在北京，它曾主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)豐臺的歐泰大廈。

再說旺泰能源——北京規(guī)模最大的民營加油站運營商，在2023年就擁有27座加油站，它最早由旺泰控股100%持股，后者在2023年退出。目前，背后股東是程梓真、程致璇、郭平、李建、張嘉煜。

其中，李建是在建國門9號取證沒幾天后成為新股東。但他本人很是神秘，僅投資了北京隆耀信息咨詢服務(wù)。

另一位股東程致璇，倒是有點故事。他曾是空氣工廠蹦床館的創(chuàng)始人。家境優(yōu)渥的他，從小在父親經(jīng)商的熏陶下，骨子里有創(chuàng)業(yè)的沖勁。

在澳洲留學(xué)時期，程致璇嘗試做過很多工作，服務(wù)員、洗車工、賣電腦、賣化妝品、在機場做促銷…...他曾經(jīng)在澳洲還開了一間洗車行。

2015年，程致璇成立北京炫動時尚體育投資有限公司，注冊資本1000萬元，但這家公司已注銷。

房子是好房子，地段是頂流地段。但建國門9號的網(wǎng)簽卻是0，背后那幾位神秘金主，到底在想什么？