蘭州樓市這十幾年的變化，堪稱(chēng)像坐過(guò)山車(chē)。

十年前的蘭州樓市，那叫一個(gè)瘋狂，閉眼沖就對(duì)了，不管你是本土開(kāi)發(fā)商，還是品牌房企，只要蓋樓，基本都能賣(mài)得風(fēng)生水起。

那時(shí)候大家買(mǎi)房，就一個(gè)核心：“先上車(chē)，以后的事等以后再說(shuō)”。

后來(lái)市場(chǎng)降溫，大餅畫(huà)怕了，買(mǎi)房的人也清醒了，蘭州樓市開(kāi)始進(jìn)入兌現(xiàn)力為王的時(shí)代。

這個(gè)階段的置業(yè)者，也不會(huì)被輕易忽悠了，不再相信那些虛無(wú)縹緲的承諾，只認(rèn)一個(gè)理：“看得見(jiàn)、摸得著的，才靠譜”。

這兩年，蘭州樓市徹底進(jìn)入產(chǎn)品內(nèi)卷的時(shí)代，大家目標(biāo)都是好房子，一窩蜂地講產(chǎn)品，新盤(pán)的產(chǎn)品力也已經(jīng)卷到了天花板。

各種新概念、新設(shè)計(jì)層出不窮，四代宅、空中花園、下沉?xí)?，以前算高配的現(xiàn)在都成了標(biāo)配。

但好像對(duì)買(mǎi)房人而言，還不夠！為什么？

如今的蘭州樓市，已經(jīng)過(guò)了蓋好房子就能暢銷(xiāo)的階段了，開(kāi)始進(jìn)入客戶(hù)越來(lái)越看重居住價(jià)值全周期運(yùn)營(yíng)的深度競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代了。

一個(gè)最典型的特征就是，這兩年，蘭州討伐物業(yè)的聲量越來(lái)越高了。

尤其是在四代宅這種新型社區(qū)形態(tài)出現(xiàn)后，有一部分的質(zhì)疑聲指向了露臺(tái)和隱私，還有一大部分一股腦的指向了物業(yè)。

我身邊幾乎沒(méi)有人對(duì)自己小區(qū)的物業(yè)是滿(mǎn)意的，互聯(lián)網(wǎng)各個(gè)平臺(tái)上吐槽物業(yè)的聲音更是一抓一大把，問(wèn)題也是五花八門(mén)。

地下車(chē)位只買(mǎi)不租、暖氣不熱踢皮球、占用原來(lái)的停車(chē)場(chǎng)新建充電樁不算入公共收益、小區(qū)道路亂七八糟、環(huán)境臟亂差、新房裝修押金不退、公共設(shè)施不維護(hù)、綠化維護(hù)全靠老天爺……關(guān)鍵收費(fèi)還死貴。

有的甚至違規(guī)收費(fèi)，物業(yè)費(fèi)捆綁水電費(fèi)、公共收益去向不明……業(yè)主投訴材料都寫(xiě)了好幾萬(wàn)字。

以目前蘭州大部分物業(yè)公司的水平去運(yùn)營(yíng)四代宅的話(huà)，確實(shí)有些難度。

要知道，四代宅主打的就是戶(hù)戶(hù)有花園、家家有庭院，還有立體園林、社區(qū)會(huì)所、架空層等配套，這對(duì)物業(yè)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)水平的要求肯定高。

所以很多人直言不諱的指出：“蘭州的物業(yè)典型的就是還不會(huì)走，但是市場(chǎng)已經(jīng)要求它跑起來(lái)了，三代宅都服務(wù)不清楚，四代宅更是別想了”。

會(huì)所運(yùn)營(yíng)、園林打理、架空層等公共配套維護(hù)，這些都是需要具備系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)能力，很多物業(yè)連打掃衛(wèi)生這種基礎(chǔ)的服務(wù)都做不好，何談復(fù)雜的運(yùn)營(yíng)。

說(shuō)真的，蘭州很多物業(yè)，已經(jīng)跟不上住宅產(chǎn)品迭代的腳步了。

一個(gè)很值得注意的現(xiàn)象，現(xiàn)在很多深耕蘭州市場(chǎng)的房企，新樓盤(pán)產(chǎn)品做的已經(jīng)很有突破性了，營(yíng)銷(xiāo)端也一直在努力告訴購(gòu)房者，新產(chǎn)品如何解決大家的居住訴求和痛點(diǎn)。

產(chǎn)品認(rèn)可了，臨門(mén)一腳時(shí)卻被自己老小區(qū)的物業(yè)背刺了。

一句：“我是XX的業(yè)主，我有發(fā)言權(quán)，不要買(mǎi)他們的房子，物業(yè)太爛了，住進(jìn)去就知道多糟心……”

而這直接給新項(xiàng)目的亮相，當(dāng)頭一擊。

其實(shí)，也不怪業(yè)主怨氣這么大，確實(shí)是因?yàn)楹芏辔飿I(yè)太不作為了。

了解市場(chǎng)的人都知道，這兩年蘭州入市的新項(xiàng)目，很多樓盤(pán)確實(shí)在產(chǎn)品端有了非常大的突破。

隨便看一個(gè)新盤(pán)，都能說(shuō)幾個(gè)亮點(diǎn)來(lái)，可以說(shuō)現(xiàn)在連剛需盤(pán)都能做出改善感了，不管內(nèi)配還是產(chǎn)品，誠(chéng)意都很足。

新項(xiàng)目得房率基本突破100%，贈(zèng)送面積一個(gè)比一個(gè)高，公區(qū)精裝、酒店式的車(chē)馬廳、全明地庫(kù)、高級(jí)會(huì)所等，能加的配置全加上，直接讓人眼花繚亂。

現(xiàn)在的新房，比起之前的房子，居住舒適度、顏值、實(shí)用性，提升了好幾個(gè)檔次。

一切都在向著好房子這個(gè)遠(yuǎn)大目標(biāo)靠近了，可房子越蓋越好，物業(yè)卻還在原地踏步。

我們經(jīng)常遇到：一個(gè)新項(xiàng)目在入市前密集發(fā)聲，市場(chǎng)反響也不錯(cuò)，但物業(yè)這個(gè)回旋鏢，卻正中開(kāi)發(fā)商的眉心。

有些項(xiàng)目在售期間宣傳說(shuō)是星級(jí)物業(yè)、24小時(shí)管家服務(wù)、溫暖社區(qū)……

結(jié)果交付后，物業(yè)直接擺爛，曾經(jīng)的廣告詞直接成為被業(yè)主指摘的痛處。

物業(yè)口碑是連鎖反應(yīng)，老業(yè)主的吐槽一傳十十傳百，互聯(lián)網(wǎng)更是容易炸鍋。

一個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)跟不上，會(huì)直接拖累開(kāi)發(fā)商的其他項(xiàng)目，尤其是新盤(pán)。

老業(yè)主犀利的吐槽和維權(quán)動(dòng)作，會(huì)直接戳中了新盤(pán)的命門(mén)：產(chǎn)品再牛，物業(yè)跟不上，所有宣傳的“好生活”都是空話(huà)。

物業(yè)的問(wèn)題，已經(jīng)成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不得不直面的問(wèn)題了。

當(dāng)前，全國(guó)范圍內(nèi)都在主張好房子好生活，住房發(fā)展也處于有沒(méi)有向好不好轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期，這個(gè)階段，物業(yè)管理的重要性再怎么強(qiáng)調(diào)都不為過(guò)。

物業(yè)作為一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)全生命周期的重要環(huán)節(jié)，早已不是樓盤(pán)的附屬品，而是貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售及長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的核心命脈。

毫不夸張的講，物業(yè)是決定項(xiàng)目的關(guān)鍵變量，它的好壞，甚至能直接左右開(kāi)發(fā)商的生死存亡。

如果開(kāi)發(fā)商將物業(yè)視作成本項(xiàng)，任由其服務(wù)缺位、管理混亂，這種擺爛行為，會(huì)迅速侵蝕項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)可度，成為新樓盤(pán)的隱形殺手，讓開(kāi)發(fā)商所有的口碑和投入打了水花。

產(chǎn)品是面子，物業(yè)是里子，面子再好看，里子爛了，房子照樣賣(mài)不動(dòng)。

就拿這兩年的蘭州來(lái)說(shuō)，政府開(kāi)始花大功夫大力整頓物業(yè)市場(chǎng)，黑牌、罰款、清退等不在少數(shù)。

核心原因就只有一個(gè)，沒(méi)有好物業(yè)，好服務(wù)，好房子就永遠(yuǎn)都是一句空話(huà)，無(wú)法完成閉環(huán)。

作者=指蘭針·曉曉

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