觀點(diǎn)網(wǎng) 隨著外拓步伐的加強(qiáng)，建發(fā)房產(chǎn)又該如何平衡重點(diǎn)城市與大本營(yíng)廈門(mén)的均衡發(fā)展？

4月12日，建發(fā)港務(wù)瑞湖公館項(xiàng)目推出了“瑞湖·光大賞”湖景攝影征集活動(dòng)，以華為Mate 80、大疆無(wú)人機(jī)等高價(jià)值產(chǎn)品作為激勵(lì)，面向社會(huì)征集湖居實(shí)景與生活影像，同時(shí)項(xiàng)目同步啟幕攝影社，邀請(qǐng)專業(yè)攝影師指導(dǎo)，優(yōu)秀作品將參與線下為期一個(gè)月的主題展覽。

該活動(dòng)的推出，不僅再度提升了瑞湖公館的項(xiàng)目熱度，同時(shí)也讓市場(chǎng)開(kāi)始思考，在建發(fā)房產(chǎn)布局的眾多城市當(dāng)中，廈門(mén)究竟占據(jù)著怎樣的分量？

畢竟，在建發(fā)國(guó)際2025年全年合約銷售額中，盡管廈門(mén)銷售金額較2024年同比提升了28.6%至108.22億元，但城市排名已跌落至第四位。

瑞湖公館光環(huán)

談起建發(fā)房產(chǎn)的項(xiàng)目，市場(chǎng)最先想的便是近兩年持續(xù)推出的“燈塔”項(xiàng)目，不計(jì)短期回報(bào)、由管理層高度參與打造的最高端產(chǎn)品線。

在外界來(lái)，瑞湖公館就是在燈塔項(xiàng)目“廈門(mén)宸啟瑞湖”光環(huán)下誕生的項(xiàng)目。

2024年6月，廈門(mén)年內(nèi)第二批土拍中，建發(fā)房產(chǎn)聯(lián)合廈門(mén)港務(wù)集團(tuán)以底價(jià)30.3億元摘得湖邊水庫(kù)片區(qū)2024P07地塊，計(jì)容建面6.86萬(wàn)平方米，成交樓面價(jià)約4.42萬(wàn)元/平方米。

后期，或許是出于對(duì)廈門(mén)樓市購(gòu)買力的考慮，或是對(duì)地塊產(chǎn)品組合的分析，建發(fā)房產(chǎn)將該地塊劃分為D23、D24兩個(gè)子地塊，其中臨湖D23地塊轉(zhuǎn)化為了燈塔項(xiàng)目“宸啟瑞湖”，定位頂豪，主力248-366平方米大平層，僅2棟，共68套房源。

位于D23地塊后側(cè)的D24地塊，則轉(zhuǎn)化為瑞湖公館項(xiàng)目，定位改善性住宅，主力124-172平方米四房，共規(guī)劃4棟樓宇、約462套房源。

外界之所以將瑞湖公館視作宸啟瑞湖光環(huán)下誕生的項(xiàng)目，不僅因?yàn)槎咄谕础⒊鲎酝坏貕K，更直觀地體現(xiàn)在銷售層面形成的連帶效應(yīng)上。

2025年6月16日晚，燈塔項(xiàng)目宸啟瑞湖率先迎來(lái)首開(kāi)，當(dāng)晚69套大戶型產(chǎn)品共計(jì)去化61套，去化率約91%，折后約8萬(wàn)元/平方米。

半個(gè)月后，瑞湖公館也隨之入市，該項(xiàng)目首日推出的1號(hào)樓當(dāng)天去化100%，2號(hào)樓宇也僅剩少量房源，當(dāng)場(chǎng)啟動(dòng)新一棟樓宇預(yù)約。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，瑞湖公館首批業(yè)主中超20%來(lái)自同系列宸啟瑞湖大戶型業(yè)主的再購(gòu)或推薦。

不過(guò)，項(xiàng)目后續(xù)去化速度似乎并未延續(xù)首開(kāi)熱度。

2026年1月29日觀點(diǎn)新媒體查詢時(shí)，除了1、2號(hào)樓外去化較為理想外，3、5號(hào)樓仍剩余不少存貨。其中，3號(hào)樓共90套房源，售出7套96平方米戶型，而5號(hào)樓整體去化約45%。

時(shí)隔兩個(gè)半月，項(xiàng)目去化速度顯然加快。截至2026年4月13日，1號(hào)樓已完成去化，2號(hào)樓整體去化87%，5號(hào)樓共計(jì)108套房源僅剩余8套未售，去化率提升至93%；但3號(hào)樓仍僅售出8套96平方米戶型，剩余82套房源未售。（數(shù)據(jù)來(lái)源：廈門(mén)房地產(chǎn)）

據(jù)已踩盤(pán)過(guò)項(xiàng)目的購(gòu)房者反饋，3號(hào)樓去化速度較慢主要是產(chǎn)品與定價(jià)之間的錯(cuò)位導(dǎo)致。

3號(hào)樓主力戶型為96平方米，總價(jià)總價(jià)約576萬(wàn)元起，但南北不夠通透，且不同于1、2號(hào)樓能擁有湖景或社區(qū)中庭視野。

對(duì)于建發(fā)房產(chǎn)而言，3號(hào)樓僅僅是其在廈門(mén)市場(chǎng)面臨去化問(wèn)題的一個(gè)縮影。

廈門(mén)市場(chǎng)思考

眾所周知，2024年開(kāi)始，建發(fā)房產(chǎn)投資重心已經(jīng)向杭州、上海、成都等城市傾斜，積極尋找核心城市、核心地塊的發(fā)展機(jī)會(huì)。

2025全年，建發(fā)國(guó)際累計(jì)取得41宗土地，拿地金額654億元，新增貨值1304億元。其中，上海、杭州、北京核心三座城市合計(jì)貨值743億元，占總新增貨值57%；廈門(mén)作為大本營(yíng)，全年新增4宗地塊，貨值85億元，占比從2024年的30.8%大幅下滑至6.5%。

因此，市場(chǎng)也不由得好奇，在新一輪戰(zhàn)略布局中，廈門(mén)市場(chǎng)在建發(fā)房產(chǎn)投資內(nèi)部究竟占據(jù)著多少分量。

3月27日召開(kāi)的業(yè)績(jī)交流會(huì)上，建發(fā)國(guó)際董事會(huì)主席林偉國(guó)曾表示，在行業(yè)這一輪的周期調(diào)整中，廈門(mén)市場(chǎng)在全國(guó)城市而言，調(diào)整是比較深的，需求萎縮較大。

盡管如此，林偉國(guó)還是表示，建發(fā)房產(chǎn)作為廈門(mén)本土企業(yè)，還是必須長(zhǎng)期保持深耕廈門(mén)市場(chǎng)，且企業(yè)在廈門(mén)的投資布局，也具備了一定優(yōu)勢(shì)：“在土地上，我們可以提前對(duì)接，包括土地指標(biāo)、開(kāi)發(fā)條件等，可以跟政府先進(jìn)行深入的溝通。”

至于拿地方面，他指出，目前建發(fā)在廈門(mén)市場(chǎng)的拿地基本上是賣多少、補(bǔ)多少，根據(jù)市場(chǎng)的整體去化速度來(lái)進(jìn)行補(bǔ)倉(cāng)，不會(huì)說(shuō)不去拿地。

目前，建發(fā)房產(chǎn)廈門(mén)在售新項(xiàng)目中，幾乎都是2025年開(kāi)盤(pán)入市，且大部分位于島內(nèi)五緣灣。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，建發(fā)房產(chǎn)共11個(gè)新項(xiàng)目在售，包括建發(fā)五緣鯉、建發(fā)書(shū)香五緣、建發(fā)象嶼觀雲(yún)、建發(fā)灣墅/閱海、建發(fā)湖畔九境、鯉悅二期/三期、望湖、書(shū)香云錦、建發(fā)璞云等。

截至2025年末，建發(fā)國(guó)際土地儲(chǔ)備總可銷售面積約1150萬(wàn)平方米，其中廈門(mén)可售銷售總建筑面積74.14萬(wàn)平方米，僅次于上海的112.89萬(wàn)平方米。

不過(guò)值得一提的是，建發(fā)房產(chǎn)在廈門(mén)市場(chǎng)的拿地策略向來(lái)審慎，擇地標(biāo)準(zhǔn)頗高。

例如在廈門(mén)2026年首場(chǎng)住宅用地出讓中，共成功出讓了三宗地塊。其中，唯一島內(nèi)住宅用地——湖里區(qū)湖邊水庫(kù)片區(qū)2026P03地塊，由廈門(mén)市泓垚盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（建發(fā)）以底價(jià)競(jìng)得，成交總價(jià)26.12億元。

據(jù)出讓文件顯示，該地塊占地面積約2.98萬(wàn)平方米，計(jì)價(jià)建筑面積約6.53萬(wàn)平方米，容積率2.19，建筑限高80米，起拍樓面價(jià)約4萬(wàn)元/平方米。

未來(lái)，該項(xiàng)目想要實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)需在8萬(wàn)元/平方米左右。

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