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引言：一場(chǎng)父子間的借名買房糾紛

當(dāng)借名買房遇上父子親情，是借名買房還是贈(zèng)與？本案是一起典型的借名買房糾紛，涉及夫妻關(guān)系、父子關(guān)系、房屋出資、還貸、出租收益等多個(gè)要素。法院在全面審查證據(jù)后，明確認(rèn)定了借名買房關(guān)系的成立，并判決名義產(chǎn)權(quán)人協(xié)助辦理過(guò)戶，為借名買房糾紛的處理提供了重要參考。

本文將深度剖析本案的裁判邏輯，揭示在借名買房糾紛中，律師如何幫助當(dāng)事人抓住核心證據(jù)，實(shí)現(xiàn)合法權(quán)益的維護(hù)。

一、 案情回顧：借名買房的來(lái)龍去脈

本案的當(dāng)事人李靜與張偉原系夫妻關(guān)系，二人于2008年9月8日登記結(jié)婚。張建國(guó)系張偉之父。

2010年12月15日，李靜與張偉夫妻雙方以張建國(guó)名義與甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）簽署《商品房屋預(yù)售合同》，購(gòu)買位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的一號(hào)房屋，總房款為2187555元，首付款757555元由李靜出資，并由李靜銀行卡支付。

2011年，張建國(guó)與乙銀行簽署借款合同，貸款1430000元，張建國(guó)沒(méi)有還貸能力，實(shí)際由李靜與張偉簽署保證合同，后續(xù)還貸也均由李靜與張偉共同還貸。后續(xù)一號(hào)房屋契稅、住宅專項(xiàng)維修資金均由李靜繳納，在一號(hào)房屋辦理房產(chǎn)證后，對(duì)外出租的收益也均歸李靜與張偉共同所有。

李靜稱其與張偉名下有房屋，為女方父母照顧孩子而以張建國(guó)名義購(gòu)買了一號(hào)房屋。張建國(guó)與張偉稱孩子出生后考慮撫養(yǎng)教育問(wèn)題，李靜與張偉工作忙，孩子都是老人照顧，為了張建國(guó)夫婦照顧孩子而買的一號(hào)房屋，選址也是在國(guó)際幼兒園旁，一號(hào)房屋就是給張建國(guó)購(gòu)買的。各方未就一號(hào)房屋處理簽署過(guò)書面協(xié)議。

各方認(rèn)可一號(hào)房屋由李靜與張偉出資。關(guān)于貸款，李靜、張偉償還至2019年，李靜稱2019年4月之后張建國(guó)拿走一號(hào)房屋，后由張建國(guó)償還，張建國(guó)、張偉稱一號(hào)房屋貸款之后由張建國(guó)償還。李靜提交的銀行交易明細(xì)顯示，其向張建國(guó)賬戶支付有多筆款項(xiàng)。

2011年1月27日，乙銀行出具《貸款結(jié)清證明》，載明借款人張建國(guó)已于2021年1月27日將借款合同項(xiàng)下的全部債務(wù)清償完畢。

一號(hào)房屋交付之后，各方未在此居住，后由當(dāng)事人對(duì)外出租。李靜提交租賃合同，顯示出租人為李靜，并提交收據(jù)，顯示出具人為張偉，以此證明一號(hào)房屋出租后由其與租客對(duì)接，租金收入均由其與張偉享有。李靜提交手機(jī)截圖，證明租戶支付租金以及其交納物業(yè)費(fèi)的情況。張建國(guó)亦提交租賃合同、聊天記錄及發(fā)票，證明一號(hào)房屋由其進(jìn)行管理。查，一號(hào)房屋現(xiàn)由張建國(guó)掌握。

李靜還提交了個(gè)人事項(xiàng)報(bào)告，以此主張張建國(guó)作為公務(wù)人員沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買一號(hào)房屋。張建國(guó)提交住房限購(gòu)政策通知、李靜房產(chǎn)證及青苗國(guó)際幼兒園網(wǎng)絡(luò)截圖，證明購(gòu)買一號(hào)房屋時(shí)李靜與張偉無(wú)需借用張建國(guó)名義，此后李靜也有購(gòu)房，李靜與張偉購(gòu)買一號(hào)房屋是為了讓老人照顧孩子以及退休以后就近養(yǎng)老，一號(hào)房屋是贈(zèng)與給老人的。

另查，2019年，李靜以離婚糾紛訴至法院，后法院于2020年12月28日作出民事判決書，判決李靜與張偉離婚，并就子女撫養(yǎng)及財(cái)產(chǎn)分配作出處理，未就一號(hào)房屋進(jìn)行處理。后當(dāng)事人不服判決提出上訴，北京市第三中級(jí)人民法院于2021年11月3日作出民事判決書，維持一審關(guān)于雙方離婚、子女撫養(yǎng)及部分財(cái)產(chǎn)分割的判決，并判決李靜給付張偉1700000元。

李靜主張一號(hào)房屋為其與張偉之共同財(cái)產(chǎn)。張偉稱如法院認(rèn)定一號(hào)房屋為其與李靜之共同財(cái)產(chǎn)，其亦主張一號(hào)房屋份額。經(jīng)詢，張建國(guó)稱如法院認(rèn)定一號(hào)房屋為李靜與張偉所有，就其出資部分，其不在本案中提出反訴，案件結(jié)束后另行解決。

二、 爭(zhēng)議焦點(diǎn)：借名買房還是贈(zèng)與？

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)極具代表性，也是此類案件的難點(diǎn)所在：

雙方是否存在借名買房的合意？ 口頭約定能否證明借名關(guān)系的存在？

實(shí)際出資能否證明借名關(guān)系？ 李靜支付首付款、還貸、繳納契稅等事實(shí)如何認(rèn)定？

房屋出租收益的歸屬如何認(rèn)定？ 李靜與張偉收取租金的事實(shí)能否證明其為實(shí)際權(quán)利人？

張建國(guó)主張的贈(zèng)與關(guān)系能否成立？ 贈(zèng)與關(guān)系的舉證責(zé)任如何分配？

三、 法院判決：明確認(rèn)定借名買房關(guān)系成立并判決過(guò)戶

法院的裁判觀點(diǎn)：

法院認(rèn)為：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。

本案中，根據(jù)在案證據(jù)及當(dāng)事人陳述，可以證明李靜與張偉以張建國(guó)名義購(gòu)買一號(hào)房屋的事實(shí)，二人支付一號(hào)房屋首付款，并長(zhǎng)期償還銀行貸款，在李靜與張偉離婚訴訟前，一號(hào)房屋由夫妻二人對(duì)外出租并收取租金，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定一號(hào)房屋交付后一直由二人占有、使用一號(hào)房屋并獲取收益，二人實(shí)際享有一號(hào)房屋的所有權(quán)權(quán)能。

張建國(guó)主張為照顧孩子而給其購(gòu)買該套一號(hào)房屋，理由不足，其亦未能就其主張之贈(zèng)與事實(shí)提供相應(yīng)證據(jù)，對(duì)此其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，法院對(duì)其該項(xiàng)主張不予采信。

綜上，李靜與張偉系一號(hào)房屋的實(shí)際權(quán)利人，一號(hào)房屋系二人婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買，應(yīng)系二人之夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因二人現(xiàn)已離婚，法院確定二人各享有一號(hào)房屋二分之一份額，張建國(guó)應(yīng)協(xié)助李靜與張偉將一號(hào)房屋過(guò)戶至二人名下。李靜要求張建國(guó)協(xié)助將一號(hào)房屋過(guò)戶至其一人名下的請(qǐng)求無(wú)據(jù)，法院不予支持。李靜有關(guān)確認(rèn)其享有一號(hào)房屋占有、使用、收益權(quán)利的訴訟請(qǐng)求，具有事實(shí)依據(jù)，法院予以支持。

判決結(jié)果：

確認(rèn)原告李靜對(duì)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的一號(hào)房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利；

位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的一號(hào)房屋由原告李靜、第三人張偉各享有二分之一份額，被告張建國(guó)于本判決生效后十五日內(nèi)協(xié)助原告李靜、第三人張偉辦理該一號(hào)房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；

駁回原告李靜的其他訴訟請(qǐng)求。

四、 本案的典型意義與律師建議

本案是一堂生動(dòng)的法律實(shí)踐課，對(duì)處理類似的借名買房糾紛，具有深刻的指導(dǎo)意義：

1. 舉證責(zé)任的重要性

本案中，張建國(guó)主張贈(zèng)與關(guān)系，但未能提供相應(yīng)證據(jù)，法院據(jù)此認(rèn)定其承擔(dān)舉證不能的不利后果。這說(shuō)明，在借名買房糾紛中，主張贈(zèng)與關(guān)系的一方負(fù)有舉證責(zé)任。

2. 實(shí)際出資的證明作用

李靜支付首付款、還貸、繳納契稅等事實(shí)，成為證明借名買房關(guān)系的重要證據(jù)。這提醒當(dāng)事人，在借名買房中，保留好所有付款憑證至關(guān)重要。

3. 房屋出租收益的證明作用

李靜與張偉收取租金的事實(shí)，成為證明其為實(shí)際權(quán)利人的重要證據(jù)。這說(shuō)明，在借名買房中，房屋的實(shí)際使用和收益情況也是認(rèn)定實(shí)際權(quán)利人的重要因素。

4. 書面協(xié)議的重要性

本案中，各方未就一號(hào)房屋處理簽署過(guò)書面協(xié)議，這增加了案件的復(fù)雜性。這提醒當(dāng)事人，在借名買房中，盡量通過(guò)書面形式明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

給當(dāng)事人的建議：

如果您正面臨類似的借名買房糾紛，請(qǐng)務(wù)必注意：

及時(shí)收集證據(jù)：保留好所有與購(gòu)房相關(guān)的文件，包括付款憑證、合同、票據(jù)、租賃合同等。

明確雙方意思表示：盡量通過(guò)書面形式明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

注意舉證責(zé)任：在訴訟中，注意舉證責(zé)任的分配，及時(shí)提供相應(yīng)證據(jù)。

尋求專業(yè)支持：借名買房糾紛法律關(guān)系復(fù)雜，涉及《民法典》物權(quán)編、合同編等多部法律規(guī)定，需要經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)律師進(jìn)行精準(zhǔn)的訴訟策略規(guī)劃。

本案的成功判決，不僅為李靜、張偉確認(rèn)了一號(hào)房屋的實(shí)際權(quán)利，更彰顯了司法機(jī)關(guān)在處理復(fù)雜借名買房糾紛時(shí)，對(duì)公平正義和實(shí)質(zhì)平等的追求。對(duì)于每一位遭遇類似困境的當(dāng)事人而言，相信法律、依靠專業(yè)，是維護(hù)自身合法權(quán)益最有力的武器。

【本文由房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)撰寫，旨在分享專業(yè)見(jiàn)解，不構(gòu)成具體法律建議。如您有類似法律問(wèn)題，歡迎聯(lián)系我們進(jìn)行一對(duì)一咨詢?！?/strong>

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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