樂居財(cái)經(jīng)·進(jìn)深 出品
陳海保 主播

花鄉(xiāng)地塊是去年北京土拍的收官項(xiàng)目，由北京建工地產(chǎn)與北京城鄉(xiāng)房屋建設(shè)聯(lián)合體以24.72億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)4.2萬元/㎡。

項(xiàng)目占地約2.35公頃，總建筑面積約8.83萬㎡，其中地上建面約5.92萬㎡，容積率2.5。

規(guī)劃11棟住宅樓，包括3棟18F小高層和8棟洋房，大約540套房源。

規(guī)劃解讀

上周末，北京樓市最大的網(wǎng)紅，是豐臺方程國賢府，自稱賣了406套，風(fēng)頭無兩。

但是，大家可能不知道，有人剛剛抄了它的作業(yè)。

在它往東11.7公里，是北京建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目，在產(chǎn)品上，借鑒了方程國賢府的做法。

主要借鑒了三點(diǎn)：

1、架空層向下挖

它們都設(shè)了首層架空層：

方程國賢府有4棟樓首層設(shè)架空層，層高3.6米，下挖0.6米；

建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目有2棟首層設(shè)架空層，層高3.6米，下挖了0.5-0.6米。

為什么要下挖呢？

第一個(gè)原因：好房子政策，建議最低3.6米；

第二個(gè)原因，如果架空層高度在4.9米以下，且面積不超過建筑基底面積的50%，其建筑面積可以不計(jì)入地塊容積率。

這意味著，開發(fā)商有動(dòng)力將架空層做到接近4.9米，以最大化不計(jì)容的公共空間。

但是，規(guī)劃控高比較嚴(yán)格的情況下，如果架空層還實(shí)打?qū)嵉刈龅降厣?.6米層高，那么留給樓上住宅標(biāo)準(zhǔn)層的總高度就變少了，可能導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)層層高被壓縮，極限情況下甚至少建一層樓，減少可售面積和利潤。

所以，采用這種地面局部下挖的方式，從下挖后的地面算起，到架空層頂部樓板的凈高，輕松達(dá)到甚至超過3.6米，滿足規(guī)范要求。

“節(jié)省”下來的層高可以分配給樓上的每一層住宅，讓標(biāo)準(zhǔn)層的層高更舒適。落實(shí)了好房子政策的同時(shí)，巧妙規(guī)避其對建筑總高影響，最終提升住宅產(chǎn)品本身競爭力，非常聰明的設(shè)計(jì)。

當(dāng)然，架空層層高這里公示出來，那么沒標(biāo)注的其它樓棟，首層是不是也下挖了？

另一方面，通過架空層下挖的這個(gè)細(xì)節(jié)，我們也能夠大致推測，這兩棟樓的住宅標(biāo)準(zhǔn)層高就是：小高層3米，洋房3.1米。

2、裝修架構(gòu)變陽臺

裝飾架構(gòu)變陽臺，這是方程國賢府在主城區(qū)的發(fā)明。

建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目也跟進(jìn)了。

在國賢府樣板間，可以看到，從北面的書房，可以進(jìn)入裝飾構(gòu)架，那是一個(gè)完整的陽臺，但不能封閉。

裝飾構(gòu)架可以說是北京樓市贈(zèng)送面積的新物種。

在總圖上是空心線條，沒有任何文字注解，乍看像是采光井。

它在規(guī)劃審批時(shí)，名義上是用于美化建筑外立面、遮蔽設(shè)備或作為空調(diào)機(jī)位的“裝飾性”結(jié)構(gòu)。

然而，在實(shí)際交付后，購房者可以將其靈活改造，從而實(shí)現(xiàn)擴(kuò)容的效果。

這一做法，據(jù)我所知，朝陽區(qū)一個(gè)豪宅也有類似的做法。

今年以來，北面的贈(zèng)送面積成為一種風(fēng)氣，包括西紅門最新出方案的兩個(gè)項(xiàng)目，都在北面發(fā)力。

雖然北面給到的這些平臺進(jìn)深比開敞陽臺要小，但它是全贈(zèng)送的，如果能包進(jìn)室內(nèi)，實(shí)際上比陽臺獲得的使用面積更大。

關(guān)于裝飾構(gòu)架的后續(xù)演變，也可以期待。

3、配電室入地

新規(guī)之后，北京主城區(qū)樓盤，配電室入地的樓盤，方程國賢府首開先河。

建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目也是這么做的，在圖紙上，是找不到配電室的。

這種做法，一是增加可售住宅面積，二是讓樓棟更好排列。

學(xué)了方程國賢府這三點(diǎn)，建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目，未來也能否一炮二紅呢？

開發(fā)主體

項(xiàng)目開發(fā)主體為北京豐合嘉匯置業(yè)有限公司，成立于今年1月6日，注冊資本24.72億元。

北京建工地產(chǎn)持股65%，城鄉(xiāng)開發(fā)持股35%，二者同屬北京建工集團(tuán)。

北京建工地產(chǎn)副總經(jīng)理張浩出任項(xiàng)目公司董事長，李京昆任總經(jīng)理。

區(qū)位地段

項(xiàng)目位于豐臺區(qū)玉泉營街道，緊鄰南四環(huán)。

通勤優(yōu)勢明顯，直線距離1公里內(nèi)有地鐵房山線花鄉(xiāng)東橋站、地鐵10號線與房山線換乘首經(jīng)貿(mào)站。

生活配套完善，首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京天壇醫(yī)院、北京口腔醫(yī)院、天壇生活廣場、花鄉(xiāng)奧萊村、紀(jì)家廟公園。

周邊新盤眾多，西南方向不到2公里，就是金隅地產(chǎn)的新盤北京隅西頌；往南稍遠(yuǎn)一點(diǎn)是中海豐和叁號院和中建云鏡；往東6公里是中環(huán)悅府。

除此之外，項(xiàng)目南側(cè)還有兩幅規(guī)模更大的住宅用地待供應(yīng)。

其中02地塊建面超12萬㎡，最南邊的03地塊也有6.6萬㎡。

根據(jù)街區(qū)規(guī)劃，花鄉(xiāng)中部組團(tuán)城中村改造項(xiàng)目1521～2413街區(qū)總用地面積約16公頃，總建筑面積約 34.58 萬㎡。

規(guī)劃用地包括二類居住用地、綠隔產(chǎn)業(yè)用地、公園綠地、 托幼用地及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地。

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