“（物管行業(yè)）現(xiàn)在主要是跑得太快了，其實(shí)可以慢下來(lái)，也不要繼續(xù)五六次反復(fù)降價(jià)了，要真正專注服務(wù)，回歸服務(wù)本質(zhì)?！?月15日，在“2026觀點(diǎn)物業(yè)暨城市服務(wù)大會(huì)”上，廣東虹景物業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)、廣東信粵集團(tuán)有限公司副董事長(zhǎng)李長(zhǎng)江分享稱。

作為擁有近30年行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的資深從業(yè)者，李長(zhǎng)江曾執(zhí)掌碧桂園服務(wù)12年、操盤企業(yè)上市，其親歷行業(yè)規(guī)模化擴(kuò)張全周期，對(duì)行業(yè)底層矛盾與生存痛點(diǎn)有著深刻洞察。

廣東虹景物業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)、廣東信粵集團(tuán)有限公司副董事長(zhǎng)李長(zhǎng)江 主辦方供圖

部分物企長(zhǎng)期陷入“自我感覺(jué)良好”的認(rèn)知誤區(qū)

李長(zhǎng)江開(kāi)篇便戳破行業(yè)最核心的矛盾：企業(yè)自我認(rèn)知與業(yè)主真實(shí)評(píng)價(jià)的嚴(yán)重割裂。

李長(zhǎng)江表示，當(dāng)前行業(yè)普遍對(duì)外宣稱業(yè)主滿意度達(dá)80%~90%，看似服務(wù)口碑優(yōu)異，但業(yè)主群體卻普遍反饋物業(yè)服務(wù)不到位，形成了“數(shù)據(jù)高滿意度、實(shí)際低收繳率”的反差。

據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)，2025年，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（500強(qiáng)）平均收繳率已降至71%，連續(xù)四年下滑。上市物企收繳率為78%，中小物企則普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

他直言，部分物業(yè)企業(yè)長(zhǎng)期陷入“自我感覺(jué)良好”的認(rèn)知誤區(qū)，始終站在企業(yè)視角評(píng)判服務(wù)，而非站在業(yè)主需求端，滿意度調(diào)查早已淪為形式主義的“自嗨數(shù)據(jù)”，但實(shí)際卻失去真實(shí)參考價(jià)值。

李長(zhǎng)江提到，現(xiàn)實(shí)中大量企業(yè)出現(xiàn)滿意度與收繳率倒掛現(xiàn)象，根源在于企業(yè)與業(yè)主缺乏真誠(chéng)、用心的溝通，服務(wù)供給與業(yè)主真實(shí)需求錯(cuò)配。當(dāng)下，業(yè)主訴求增多、敏感度提升，但物業(yè)問(wèn)題解決能力、響應(yīng)速度未跟上，導(dǎo)致滿意度數(shù)據(jù)與實(shí)際繳費(fèi)意愿脫節(jié)。

比數(shù)據(jù)失真更致命的，是全行業(yè)陷入無(wú)底線降價(jià)的囚徒困境。

李長(zhǎng)江直言，當(dāng)前物業(yè)費(fèi)持續(xù)下行，“降價(jià)、再降價(jià)、一降到底”已成常態(tài)。企業(yè)為保規(guī)模被迫跟風(fēng)壓價(jià)，盈利被極致擠壓；更有企業(yè)帶資進(jìn)場(chǎng)、以超低價(jià)搶項(xiàng)目，徹底破壞“質(zhì)價(jià)相符”規(guī)則，中小物企生存空間被不斷壓縮。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年12月全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市物業(yè)均價(jià)為2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%。

他更戳破“主動(dòng)撤場(chǎng)”的遮羞布：多數(shù)上市物企所謂“主動(dòng)撤場(chǎng)”，實(shí)則是項(xiàng)目虧損、扛不住低價(jià)而被迫退出，卻包裝成“戰(zhàn)略優(yōu)化”大肆宣傳，本質(zhì)是“找理由、避尷尬”。

李長(zhǎng)江舉例稱，物管企業(yè)退出的項(xiàng)目，常被別家以更低價(jià)格接手。所謂“撤場(chǎng)施壓”純屬自欺欺人，壓力全由行業(yè)承擔(dān)。多地小區(qū)陷入“換業(yè)委會(huì)—換物業(yè)—降物業(yè)費(fèi)”的惡性循環(huán)，項(xiàng)目反復(fù)易主、價(jià)格越換越低，形成“新歡是別人舊愛(ài)”的內(nèi)耗式生存。

李長(zhǎng)江坦言行業(yè)生存困境：2025年上市物企普遍增值服務(wù)收入下滑、基礎(chǔ)物業(yè)“增收不增利”。為保財(cái)報(bào)，企業(yè)只能壓縮成本、犧牲服務(wù)，陷入“規(guī)模越大、利潤(rùn)越薄”的規(guī)模陷阱。全行業(yè)無(wú)論上市與否，都在承受低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的劇痛，卻沒(méi)有一家敢率先叫停降價(jià)。

呼吁物企回歸服務(wù)本質(zhì)

李長(zhǎng)江還尖銳批判行業(yè)當(dāng)前的虛假創(chuàng)新與形式主義泛濫，直指科技與AI（人工智能）淪為部分企業(yè)包裝的噱頭。

他表示，行業(yè)遍地炒作掃地機(jī)器人、巡邏機(jī)器人、綠化修剪機(jī)器人、AI服務(wù)等概念，但實(shí)際落地應(yīng)用效果并不及預(yù)期。有些企業(yè)配備機(jī)器人、宣傳數(shù)字化，僅為品牌造勢(shì)、資本市場(chǎng)講故事，并未真正提升服務(wù)效率與業(yè)主體驗(yàn)。

李長(zhǎng)江直言，許多企業(yè)所謂的創(chuàng)新，僅停留在工具與商業(yè)模式表層，未觸及制度、法規(guī)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的核心，毫無(wú)實(shí)際價(jià)值。

針對(duì)行業(yè)困局，李長(zhǎng)江給出明確且可落地的破局主張，核心圍繞“三停一回歸”展開(kāi)。

第一，立即停止帶資進(jìn)場(chǎng)，拒絕資本無(wú)序擴(kuò)張擾亂市場(chǎng)，堅(jiān)守行業(yè)合理利潤(rùn)底線。

第二，停止無(wú)底線降價(jià)，反對(duì)“五六次反復(fù)降價(jià)”的惡性行為，打破“不降價(jià)就丟項(xiàng)目”的囚徒困境。

第三，停止虛假宣傳，摒棄“主動(dòng)撤場(chǎng)”的自我美化，直面經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。

第四，徹底回歸服務(wù)本質(zhì)，這是行業(yè)破局的核心。

李長(zhǎng)江強(qiáng)調(diào)，行業(yè)喊了多年“回歸服務(wù)本質(zhì)”，卻始終無(wú)法真正落地，淪為空洞口號(hào)。

李長(zhǎng)江提到，真正的回歸，是放慢規(guī)模擴(kuò)張的腳步，把時(shí)間從催費(fèi)轉(zhuǎn)向解決業(yè)主問(wèn)題，按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)考核、及時(shí)調(diào)查處理投訴；是讓科技服務(wù)于內(nèi)部管理，而非包裝噱頭；是與業(yè)主建立真誠(chéng)溝通，用真實(shí)服務(wù)換取信任與收繳率。

中物智庫(kù)分析稱，收繳率的本質(zhì)，是業(yè)主用貨幣為滿意度投票的結(jié)果。企業(yè)必須從“規(guī)模收費(fèi)者”向“價(jià)值服務(wù)者”徹底轉(zhuǎn)型，通過(guò)透明化運(yùn)營(yíng)、精細(xì)化服務(wù)與共治化關(guān)系，重建日益稀薄的信任資本，打破“收費(fèi)難—服務(wù)差—滿意度低”的惡性循環(huán)，穿越行業(yè)周期。

李長(zhǎng)江直言：“在成年人的世界里，合同是假的，痛苦才是真的?！彼偨Y(jié)，行業(yè)所有的虛假繁榮，都掩蓋不了低價(jià)“內(nèi)卷”、服務(wù)縮水的殘酷現(xiàn)實(shí)。