按常理，德陽每年拍地時間集中在下半年，尤其是11-12月極為頻繁。

沒想到，2026年德陽市區第一、二宗土拍在4月份就上架了，這背后有一個龐大的規劃，一盤大棋呼之欲出。

今天就給大家扒一扒，這一盤大棋。

先看看這兩塊地在哪兒？

第一宗：祁連山路與巢湖路交會處西南角

土地面積：80945.51平方米（約121.4183畝）；

土地用途：二類城鎮住宅用地，可兼容商業(兼容比例≤10%)；

規劃設計主要指標：容積率≤1.5；建筑密度≤32%；高層建筑密度≤22%；綠地率≥30%；建筑高度≤80米。詳見德市開規條〔2026〕4號。

起拍價：210萬/畝

首先看這一塊住宅用地，1.5的容積率，請問它適合修什么樣的產品？給大家一個參考，鳳翥瀾山255畝，容積率1.4修的全疊墅產品。

這塊地，121畝，1.5的容積率，我們估計大概率都是疊墅+洋房的產品。再加上新規產品的時代，以及在《規條》還特別提了一句：地塊開發建設應落實實施“好房子”建設、森林花園住宅建設等創新設計的要求。

那么這塊地，未來一定是非常高端的豪宅產品。

因為它的旁邊還有一個先天優勢，待會再講。

第二宗地在哪兒呢？

讓我們換一個視角看。

第二宗地：洞庭湖路南側

土地面積：30678.35平方米(約46.0175畝)；

土地用途：商業用地；

規劃設計主要指標：容積率≤1.0；建筑密度≤45%；綠地率≥25%；建筑高度≤24米，住宅建筑高度≤54米。詳見德市開規條〔2026〕3號。

起拍價：80萬/畝。

這一塊地，則是一塊純商業用地，而實際上它是金鑫博物館中的一部分。如果我們把它放到金鑫博物館的鳥瞰里面去，它大概就是圖中這一塊位置，121.4畝住宅宗地就在金鑫博物館的旁邊。

這兩塊地，都將于5月6日進行拍賣，那么問題來了。

為什么要在平平無奇的4月份突然上架拍賣這兩宗地呢？

這是一個戰略計劃。

這兩宗地，極為關鍵。關鍵到，在去年年度供地計劃，本來按常理來說每年只公示一次。而去年，都年底了（12月）又公示了一次，有悖常理，事出必有因。

有6宗地就特別扎眼，其中就有這一次上架的2宗地。

如果我們把這些地塊都一一對應起來，你就發發現，這6宗地其實都是一個區域的。

這樣看是不是就特別清晰，明了和簡單了，其中23和25就是本次要拍賣的住宅用地以及商業用地。

那么，也就意味著，在金鑫文化博物館的周圍，至少還要拍賣兩宗住宅用地，也就是21和22，據我所知，這兩宗地的容積率也是非常低，適合開發建設高端洋房產品。

你也看到了，3和4是一個綠色的公園。

沒錯，3和4都將是整個區域的核心，其中4包含了鹿爾花園和仙境花園，3也是仙境花園。

而它們將和金鑫文化博物館無縫連接成一片，形成一個面積超過500余畝，公園+文旅+商業+文化的景區。

那么，你肯定要問了。

什么時候才會呈現呢？

實際上，在去年，就已經發布了這一片公園的招標公告。

建設內容，包括新建仙境花園、鹿爾花園、以及火車頭IP公園等等，按著圖上給出的數據加了一下，總面積約420畝。

實際上，這一片的公園+商業等等，總共超過了500畝，是一個依托金鑫文化博物館、仙境花園、鹿爾花園形成是“十”字主框架。

它很大，甚至比東郊記憶還大。

它不同于柳梢堰濕地公園或者文德湖公園，它更像是石刻公園，但又不太像石刻。如果非要有一個參照，那它最像的還是成都東郊記憶。

如果你去過東郊記憶，那么你一定知道它也是由成都國營紅光電子管廠改建而來，工業文明遺址與文化創意產業相結合，成就了成都東區音樂公園，2012年更名東郊記憶。

如今，東郊記憶里面是一鋪難求，園區營收達到了100億，貢獻稅收超6個小目標，每年迎接游客超過1700萬，連帶著，東郊記憶周圍的房子都是“香餑餑”。

以后你在德陽也找得到，同樣是工業遺址，1958年建設的四川省建筑工程機械廠，蘇聯專家設計的紅磚廠房，如今已經被認定為歷史建筑核心保護區。

從工業遺址到“賽博桃花源”，從生產空間到生活主場，德陽的“東郊記憶”也會成為一個融合了旅游+文化+公園+商業等多元一體的景點。

里面我預計會包含時尚潮購、美食餐飲、音樂演藝、會展博覽、體育健身、露營休閑等多元時尚業態齊聚。

未來迎接的或許是八方游客，而不像柳梢堰濕地公園或者文德湖公園，單純的是個公園。

所以，起初我也不明白為什么在潤致公園城會規劃5萬方的商業綜合體，直到我深刻理解了這一片的規劃，才明白原來潤致公園城5萬方的商業綜合體也不只是為業主所服務，相反是這個這一片最重要的商業載體，承載著以后數萬人的消費需求。

就像我最初，也不明白潤致公園城為什么要叫公園城？

起初單純的以為，就只是它三面都是公園，直到現在才明白，果真樓下就是巨大的仙境花園和鹿爾花園，而且還不止。

它的樓下是超過500畝的德陽“西郊印象”，名字是我順便取的，你開心也可以取一個，我覺得官方需要給一些建議。

那么問題又來了，誰來拍地？誰來打造這一切。

我雖然知道內幕，但我就不說那么多了吧。只提一件事，你所看到的這大片。

實際上是一個超百億級的戰略項目，也是德陽首個百億級城市更新項目，此前我也寫過文章《這一片是德陽一環路內最后的價值洼地》。

三家國企攜手，從前期定位、校準片區功能，再到如今招標、拍地，這僅僅都只是前調的開胃菜，重磅全在后面。

不得不說，佩服四匯集團和世家置業的前瞻性布局。

包括連我，曾經論證過沱江路一定有戲，但沒想到會這么精彩，這么重磅。看到規劃逐漸清晰，落地推進速度越來越快，不禁虎軀一震。

開發商的眼光真牛逼。

再想想當初拿地的價格，恨不得雙手雙腳豎起大拇指。