上海嘉定江橋一套二手房的交易糾紛

近日，上海嘉定江橋一套二手房的交易糾紛，將頭部房產(chǎn)中介鏈家推上輿論風(fēng)口。網(wǎng)傳上海鏈家經(jīng)紀(jì)人操作房源低買(mǎi)高賣(mài)，賺取74萬(wàn)元巨額差價(jià)，相關(guān)自媒體控訴視頻在短視頻平臺(tái)廣泛傳播。

隨著輿情持續(xù)發(fā)酵，事件陸續(xù)衍生出多個(gè)真假混雜的版本。對(duì)此上海鏈家已于6月10日發(fā)布回應(yīng)稱(chēng)“高度重視，已在內(nèi)部展開(kāi)調(diào)查，如查實(shí)有違規(guī)行為將從嚴(yán)從重處罰”。

今日，上海鏈家官方公眾號(hào)再次發(fā)布《網(wǎng)傳“吃差價(jià)”事件的調(diào)查通報(bào)》，完整還原交易過(guò)程，明確表示網(wǎng)傳“上海鏈家吃74萬(wàn)差價(jià)”不實(shí)。同時(shí)為充分還原事實(shí)、接受社會(huì)監(jiān)督，主動(dòng)聯(lián)系提請(qǐng)屬地房管局和消保部門(mén)介入指導(dǎo)協(xié)調(diào)。

針對(duì)此事件中調(diào)查出的涉事經(jīng)紀(jì)人在其他方面的違規(guī)，上海鏈家也直面問(wèn)題，通報(bào)查實(shí)的違規(guī)行為，并對(duì)涉事員工、門(mén)店管理層作出嚴(yán)厲處罰。

上海鏈家真的吃了74萬(wàn)差價(jià)嗎？

此次風(fēng)波的源頭，來(lái)自上海一位業(yè)主史阿姨的房屋買(mǎi)賣(mài)。

網(wǎng)絡(luò)流傳版本指向上海鏈家經(jīng)紀(jì)人“低價(jià)收、高價(jià)賣(mài)”的套利操作：史阿姨名下位于上海嘉定江橋一套約41平方米的房源，在鏈家經(jīng)紀(jì)人撮合下，于今年6月以106萬(wàn)元的價(jià)格簽約出售。但交易落地不久，史阿姨意外得知，這套剛簽約的房源，隨即被中介對(duì)外報(bào)價(jià)180萬(wàn)元，前后價(jià)差高達(dá)74萬(wàn)元。輿論據(jù)此猜測(cè)，鏈家經(jīng)紀(jì)人試圖通過(guò)私下轉(zhuǎn)手，賺取巨額差價(jià)。

針對(duì)前述爭(zhēng)議，上海鏈家表示，公司內(nèi)部合規(guī)監(jiān)察部門(mén)調(diào)取了系統(tǒng)內(nèi)完整的掛牌、成交記錄，并交叉對(duì)比涉事經(jīng)紀(jì)人的獨(dú)立問(wèn)詢記錄，與網(wǎng)傳“吃差價(jià)”的情況不符。

上海鏈家發(fā)布的調(diào)查通報(bào)顯示，該房源于6月7日在鏈家掛牌，同日江橋分行經(jīng)紀(jì)人李某惠隱瞞是自己直系親屬購(gòu)房，違規(guī)參與交易斡旋，購(gòu)入該房源并完成簽約，并向業(yè)主支付20萬(wàn)元定金。

交易簽約當(dāng)日便突發(fā)變故。上海鏈家稱(chēng)，在該房源三方簽約已完成，且成交客戶（李某惠親屬）無(wú)任何轉(zhuǎn)售意向的情況下，江橋分行經(jīng)紀(jì)人吳某雄在得知有一位客戶想高價(jià)收購(gòu)小區(qū)房源的情況下，對(duì)外虛構(gòu)房源在售信息、編造價(jià)格（其網(wǎng)傳截圖中的195萬(wàn)及180萬(wàn)均無(wú)查實(shí)的數(shù)據(jù)出處或歷史成交信息支撐），該信息隨后被業(yè)主知悉。

通報(bào)顯示，6月10日，應(yīng)業(yè)主要求，客業(yè)雙方協(xié)商一致解除合同，并完成定金退還，鏈家在交易過(guò)程中無(wú)收取任何傭金。此后，該房源在鏈家無(wú)二次掛牌、二次成交及傭金收入等記錄。

上海鏈家指出，經(jīng)核查，該交易為三方簽約，經(jīng)紀(jì)人李某惠、吳某雄均未利用居間服務(wù)從客戶支付給業(yè)主的購(gòu)房款中賺取差價(jià)，就多方核實(shí)的情況來(lái)看，也無(wú)事實(shí)證明兩人之間有串通行為。上海鏈家未從中獲取任何差價(jià)收益，網(wǎng)傳“上海鏈家吃74萬(wàn)差價(jià)”不實(shí)。

北京大學(xué)法學(xué)院教授薛軍表示，如果中介方公布的信息屬實(shí)，那么該房屋既沒(méi)有最終以106萬(wàn)進(jìn)行第一次的實(shí)際成交，短時(shí)間內(nèi)也沒(méi)有以180萬(wàn)在同一中介方的安排下第二次成交，不能理解為“吃了差價(jià)”，不適用“吃一賠十”的賠付規(guī)則。

薛軍認(rèn)為，結(jié)合民法典和相關(guān)行業(yè)管理辦法，只有同時(shí)滿足三個(gè)要件，才構(gòu)成法律意義上的中介“吃差價(jià)”。一、發(fā)生了實(shí)際的第一次的房屋交易；二、交易中介刻意隱瞞第一次交易中的真實(shí)交易價(jià)格，向后續(xù)的買(mǎi)方抬高報(bào)價(jià)，并且對(duì)交易相關(guān)方進(jìn)行信息隔離；三、兩次交易均完成后，中介實(shí)際占有、截留買(mǎi)賣(mài)雙方房款之間的差額利益，并且該收益獨(dú)立于合法傭金之外。

七人因作業(yè)瑕疵被嚴(yán)處，上海鏈家升級(jí)親屬回避管理規(guī)定

雖然“吃差價(jià)”傳言被指不實(shí)，但鏈家的調(diào)查明確涉事經(jīng)紀(jì)人在本次交易過(guò)程中存在其他方面的違規(guī)行為。

上海鏈家通報(bào)還原了輿情發(fā)酵期間公司內(nèi)部調(diào)查還原的情況。上海鏈家坦承，在該房源交易中，經(jīng)紀(jì)人李某惠未如實(shí)披露交易客戶親屬身份，違反公司親屬回避規(guī)定；經(jīng)紀(jì)人吳某雄在成交客戶無(wú)任何轉(zhuǎn)售意向的前提下，虛構(gòu)房源待售信息、虛報(bào)房屋價(jià)格，違規(guī)向客戶推介虛假房源。

由于嚴(yán)重違反公司中性市場(chǎng)觀原則、《三必做六禁止》要求，以及《職業(yè)道德行為守則》、《鏈家上海城市信用管理規(guī)定》，背離了鏈家誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的原則，觸碰了品牌價(jià)值觀的底線，上海鏈家對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行了從嚴(yán)從重處理：

1、經(jīng)紀(jì)人李某惠、吳某雄，因嚴(yán)重違紀(jì)及誠(chéng)信問(wèn)題，予以辭退，永不錄用。

2、該門(mén)店店總盧某杭、運(yùn)營(yíng)總監(jiān)徐某，因?qū)﹂T(mén)店員工違規(guī)交易、失職瀆職問(wèn)題監(jiān)管缺位，對(duì)盧某杭予以黃線違規(guī)處罰，一年內(nèi)不得晉升，取消當(dāng)年獎(jiǎng)項(xiàng)評(píng)定；對(duì)徐某予以公司四級(jí)違規(guī)處罰，自處罰之日起半年內(nèi)，不得晉升職位、職級(jí)及參與評(píng)優(yōu)。

3、對(duì)于其他兩位經(jīng)紀(jì)人及交易管家均給予相應(yīng)處罰。

為了杜絕此類(lèi)事件的再次發(fā)生，上海鏈家表示將升級(jí)一項(xiàng)管理規(guī)定：?jiǎn)T工本人及直系親屬購(gòu)買(mǎi)公司代理房源，簽約前須簽署《鏈家員工購(gòu)房告知書(shū)》，明確披露身份、嚴(yán)格執(zhí)行親屬回避規(guī)定。

風(fēng)波逐漸厘清背后，一個(gè)現(xiàn)實(shí)疑問(wèn)依舊未解。在網(wǎng)絡(luò)自媒體與史阿姨的對(duì)話中提及，上述房源解約的第二天，便有買(mǎi)家以188萬(wàn)元接手了房源。參考多個(gè)房產(chǎn)中介顯示的該小區(qū)公開(kāi)掛牌價(jià)格，小區(qū)掛牌房源主流均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米左右，史阿姨的房子位于頂樓6樓，按照市場(chǎng)規(guī)律頂樓價(jià)格一般低于中間樓層。而上述房源在解約后迅速以高價(jià)成交背后，究竟是何種原因？目前仍沒(méi)有答案。

第三方中介平臺(tái)信息

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上海一中介吃26萬(wàn)差價(jià) 業(yè)主在交易中心網(wǎng)簽才發(fā)現(xiàn)被坑

“原本以為房子只賣(mài)了150萬(wàn)元，直到在交易中心網(wǎng)簽時(shí)，才知道賣(mài)了176萬(wàn)元。”

今年3·15消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日期間，市民俞女士和余先生向解放日?qǐng)?bào)·上觀新聞“民聲直通車(chē)”求助，稱(chēng)他們近日委托中介出售閔行一套房產(chǎn)時(shí)遭遇了“套路”：為了吃掉26萬(wàn)元差價(jià)，中介分別與買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了不同性質(zhì)的協(xié)議。而為了讓“套路”滴水不漏，中介不僅與買(mǎi)賣(mài)雙方使用了不同的“話術(shù)”，竟然還分飾兩角，在與上下家接觸時(shí)使用了不同的主體……

眼下，申城房地產(chǎn)市場(chǎng)交易熱度持續(xù)攀升，市民得提防部分不良中介“上下通吃”。中介“吃差價(jià)”是否違法違規(guī)？在信息不對(duì)稱(chēng)的情況下，購(gòu)房雙方如何防范？

一套房“賣(mài)”出兩種價(jià)格

俞女士是房子的賣(mài)家，她告訴記者，他們家在閔行區(qū)鶴北二街坊有一套近80平方米的房子，登記在母親周女士名下，一直閑置有出售意愿，也一直收到中介打來(lái)的問(wèn)詢電話。去年年中，小區(qū)西門(mén)口的“好年華”中介再次來(lái)電，勸說(shuō)俞女士“市場(chǎng)價(jià)差不多了”。俞女士同意將房子正式掛牌。

金平路33號(hào)“好年華”中介，后面就是鶴北二街坊小區(qū)

此后，中介多次以“6樓沒(méi)電梯不好賣(mài)”“周邊什么行情，別人的成交價(jià)你看了嗎”“現(xiàn)在有下家要了，但是下家不好說(shuō)話，得降點(diǎn)價(jià)格”等不同話術(shù)，不斷勸說(shuō)俞女士降價(jià)。俞女士也不斷讓步，掛牌價(jià)從一開(kāi)始200萬(wàn)元，逐步降至150萬(wàn)元。事后，俞女士才醒悟，這個(gè)過(guò)程就是中介在不斷地“PUA”她，以壓低價(jià)格。

今年2月7日，中介聲稱(chēng)有買(mǎi)家確定要房，并約俞女士見(jiàn)面簽署協(xié)議。面談中，“好年華”中介負(fù)責(zé)人胡某再次提出買(mǎi)家要求價(jià)格再降一點(diǎn)至140萬(wàn)元。俞女士當(dāng)場(chǎng)翻臉，見(jiàn)她態(tài)度堅(jiān)決，胡某佯稱(chēng)“要和買(mǎi)家商量下”，離開(kāi)一會(huì)返回后同意150萬(wàn)元成交。當(dāng)天，俞女士與“好年華”中介簽訂了協(xié)議，胡某當(dāng)場(chǎng)向俞女士轉(zhuǎn)賬了10萬(wàn)元，聲稱(chēng)這是買(mǎi)家支付的定金。事后，俞女士與買(mǎi)家余先生復(fù)盤(pán)得知，當(dāng)天余先生尚未確定要買(mǎi)入這套房子，胡某的“與買(mǎi)家商量”“買(mǎi)家付了定金”都是在表演。俞女士稱(chēng)，定金也實(shí)為胡某自掏腰包支付，為的是將價(jià)格打下來(lái)后“低價(jià)鎖房”。

不同尋常的是，俞女士與中介簽訂的并非常見(jiàn)的居間協(xié)議，而是一份“托底協(xié)議”。協(xié)議中稱(chēng)，扣除1萬(wàn)元中介傭金后，俞女士的房屋銷(xiāo)售實(shí)際到手149萬(wàn)元，并約定“若實(shí)際成交價(jià)格高于保底成交價(jià)，溢價(jià)部分作為乙方獨(dú)家委托服務(wù)報(bào)酬”。

俞女士與中介簽訂的并非常見(jiàn)的居間協(xié)議，而是一份“托底協(xié)議”

而買(mǎi)家余先生這邊的經(jīng)歷則是另一個(gè)版本：余先生告訴記者，看中俞女士這套房子后，盡管反復(fù)要求降價(jià)，但中介“好年華”稱(chēng)賣(mài)家堅(jiān)守底價(jià)176萬(wàn)元。其間，余先生曾要求與俞女士直接面談商量?jī)r(jià)格，中介則以“上家出國(guó)了”等理由推脫，不讓雙方碰面。3月2日，余先生才同意176萬(wàn)元的交易價(jià)格，并與中介簽訂了“居間協(xié)議”，同時(shí)與賣(mài)家簽訂“房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”。而為了不讓買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面使得差價(jià)過(guò)早“暴露”，“居間協(xié)議”和“房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”上，房屋的售賣(mài)人都寫(xiě)著“胡某代”的字樣，并非由俞女士的母親親自簽署。

圖為3月2日余先生與“好年華”簽訂的“居間協(xié)議”和“房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”，上面房屋售賣(mài)人都寫(xiě)著“胡某代”的字樣

3月6日，“好年華”約上下家前往閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心操作過(guò)戶，俞女士這才見(jiàn)到了余先生。當(dāng)天，兩名“好年華”工作人員各自領(lǐng)著俞女士和余先生，盡量不讓雙方有單獨(dú)交流的機(jī)會(huì)，并在窗口擺弄好網(wǎng)簽協(xié)議后，催促雙方盡快簽名。網(wǎng)簽結(jié)束后，雙方這才說(shuō)上了話，當(dāng)?shù)弥崤糠孔硬刨u(mài)150萬(wàn)元后，余先生又驚又氣，但為時(shí)已晚。中介也不再回避買(mǎi)賣(mài)之間存在差價(jià)。

《民法典》第九百六十二條規(guī)定：“中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中進(jìn)一步明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有“對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣(mài)（租）出房屋賺取差價(jià)”的行為。俞女士和余先生認(rèn)為，“好年華”的操作是法規(guī)明確禁止的“吃差價(jià)”行為。

中介“吃差價(jià)”涉嫌違法

為了避免被坐實(shí)“吃差價(jià)”，“好年華”在操作時(shí)動(dòng)了不少腦筋：在和上下家分別簽訂“托底”和“居間”協(xié)議時(shí)，“好年華”使用了不同的身份。居間協(xié)議上，居間方是“好年華”中介。但“托底”協(xié)議中，乙方則是一家名為“芳蘊(yùn)”的中介。俞女士簽約時(shí)曾質(zhì)疑，胡某的解釋是“芳蘊(yùn)”和“好年華”實(shí)際是一家。但在紙面上，操作買(mǎi)賣(mài)雙方的是兩家不同的中介，差價(jià)產(chǎn)生于中介之間。

在完成首筆房款轉(zhuǎn)賬后，中介還要求和俞女士、余先生簽訂一份“補(bǔ)充協(xié)議”，明確余先生在支付尾款時(shí)需要將其中的26萬(wàn)元單獨(dú)轉(zhuǎn)給中介方，而不是給買(mǎi)方。

俞女士向交易中心申請(qǐng)調(diào)閱了網(wǎng)簽合同，發(fā)現(xiàn)寫(xiě)入網(wǎng)簽合同的價(jià)格是150萬(wàn)元

圖為在中介的要求下，俞女士的母親和余先生與中介簽訂的“補(bǔ)充協(xié)議”

看似天衣無(wú)縫，但業(yè)內(nèi)人士指出，中介的操作仍然有多個(gè)“漏洞”。買(mǎi)家余先生簽訂的居間協(xié)議中約定房?jī)r(jià)是176萬(wàn)元，而網(wǎng)簽合同中又寫(xiě)著150萬(wàn)元，這已構(gòu)成典型的“陰陽(yáng)合同”。而在賣(mài)家俞女士這邊，使用“托底”協(xié)議取代居間協(xié)議，操作是否合規(guī)也值得商榷。

3月17日，記者前往金平路33號(hào)“好年華”中介采訪，一直守到中午近12時(shí)也沒(méi)等到中介開(kāi)門(mén)。記者撥打胡某電話也一直被轉(zhuǎn)至AI語(yǔ)音留言。等待期間，記者前往附近的另一家中介詢問(wèn)，中介工作人員調(diào)取了系統(tǒng)內(nèi)的資料，顯示這家中介幫俞女士房子掛牌的價(jià)格為250萬(wàn)元，且今年1月剛剛維護(hù)過(guò)信息。得知目前已經(jīng)以150萬(wàn)元價(jià)格售出，中介工作人員表示難以置信，搖了搖頭欲言又止。記者本想隔天再去“好年華”蹲守胡某。豈料，17日下午，胡某主動(dòng)打來(lái)電話，語(yǔ)氣強(qiáng)硬地表示“不接受任何采訪”“一切按照合同處理”……

附近另一家中介工作人員調(diào)取了系統(tǒng)內(nèi)的資料顯示，他們幫俞女士的房子掛牌的價(jià)格為250萬(wàn)元

82平方米的房子中介標(biāo)出的價(jià)格是220萬(wàn)

金平路33號(hào)“好年華”中介處，隔著玻璃門(mén)可以看到鶴北二街坊小區(qū)82平方米的房子中介標(biāo)出的價(jià)格是220萬(wàn)。但俞女士的房子最終僅賣(mài)出150萬(wàn)。

簽了所謂的合同，是否就能讓中介逃避“吃差價(jià)”之嫌？記者咨詢了上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)。他認(rèn)為，中介和賣(mài)家簽訂“托底”協(xié)議的操作乍看沒(méi)什么問(wèn)題，且看上去對(duì)房東有利。中介的這種操作，動(dòng)機(jī)明顯不是以促進(jìn)成交為導(dǎo)向，而是以最大化價(jià)格差作為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，帶有欺詐屬性。操作中，中介肯定會(huì)刻意打壓賣(mài)家房?jī)r(jià)，提高買(mǎi)家價(jià)格，將價(jià)格差做大。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，中介用兩個(gè)不同的公司來(lái)操作，其實(shí)是想把買(mǎi)賣(mài)交易分割，規(guī)避監(jiān)管。但本質(zhì)上還是一筆交易，中間形成了兩個(gè)不同價(jià)格，違背了房?jī)r(jià)要統(tǒng)一的原則。一筆交易出現(xiàn)了價(jià)格不一樣的陰陽(yáng)合同，也違反了中介公司的基本規(guī)范。

法院的判例更能說(shuō)明問(wèn)題。2023年4月，“上海高院”公眾號(hào)公布了上海二中院審理的一起案件。案件中，中介以“訂購(gòu)協(xié)議”形式，先從賣(mài)家處購(gòu)得房屋，并約定中介可以“轉(zhuǎn)賣(mài)”取得溢價(jià)，最終中介加價(jià)7萬(wàn)元售出。法院審理認(rèn)為，該模式屬于中介公司“吃差價(jià)”行為，違背了中介人的如實(shí)報(bào)告義務(wù)，造成了購(gòu)房人的損失。根據(jù)《民法典》規(guī)定，中介公司不得請(qǐng)求支付中介報(bào)酬，并應(yīng)當(dāng)賠償損失。最終法院二審判令中介公司向買(mǎi)方人賠償7萬(wàn)元。可見(jiàn)，不管中介采取何種方式掩飾，一套房買(mǎi)賣(mài)中存在價(jià)格差就是“吃差價(jià)”的行為。

眼下，房地產(chǎn)交易熱度回升。嚴(yán)躍進(jìn)提醒市民操作房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)要留心，遇到中介不讓買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面談價(jià)格的情況時(shí)就要警惕，同時(shí)應(yīng)盡量選擇正規(guī)中介來(lái)提供服務(wù)。如果發(fā)生類(lèi)似問(wèn)題，市民可就中介違規(guī)行為向房管部門(mén)進(jìn)行投訴舉報(bào)，以維護(hù)自身合法權(quán)益。