113畝低密宅地！宿州4月即將土拍，城市北進勢不可擋！

近日，宿州市自然資源和規劃局發布宿土拍告字【2026】1號公告，公開拍賣3宗國有建設用地使用權，涵蓋113畝低密宅地與兩宗加油加氣站用地。

這不僅是一場土地交易，更是觀察宿州“北進、西優、東拓”城市戰略的絕佳窗口——地塊全部位于城市重點發展方向上，與《宿州市國土空間總體規劃（2021-2035）》高度契合。

NO.1｜壹

三宗地塊全解析：低密住區+能源配套雙落地

本次供應的3宗地塊，總面積約129.4畝，均位于中心城區及高新區核心板塊。

第一宗地塊編號2026-1#，位于中心城區小黃河以東、北二環路以南、龍城路以西、汴陽二路以北，面積113.7242畝，規劃用途為城鎮住宅。容積率控制在1.1至1.6之間，建筑密度不大于28%，綠地率不低于40%，出讓年限70年。起始單價280萬元/畝，起始總價31842萬元，競買保證金8000萬元。該地塊明確要求競買人須為具有房地產開發資質的公司法人，不接受自然人參與競買，且不得建設別墅和私家莊園。

第二宗地塊編號2026-402#，位于高新區龍城路以西、十馮溝以北、北三環南側規劃用地以南以東，面積6.0082畝，規劃用途為商業，其中加油站面積1500平方米。容積率0.1至0.5，建筑密度不大于30%，綠地率不低于20%，出讓年限40年。起始單價140萬元/畝，起始總價841萬元，競買保證金170萬元。該地塊包含加油站用地，競買人須提前到宿州市商務局辦理預核準手續。

第三宗地塊編號2026-506#，位于埇橋區東二環路以西、城東街道八里村以北以東以南，面積9.6933畝，規劃用途為商業，其中加油站面積2500平方米。容積率0.2至0.6，建筑密度不大于50%，綠地率不低于20%，出讓年限40年。起始單價145萬元/畝，起始總價1405萬元，競買保證金290萬元。同樣要求競買人辦理加油站預核準手續。

核心看點：

百畝級低密宅地回歸市場

2026-1#地塊位于汴北新區核心，緊鄰北二環路與龍城路，是近年來少有的百畝級住宅用地。容積率控制在1.1-1.6之間，明確禁止建設別墅與私家莊園，預示將打造洋房或小高層為主的改善型社區。地塊要求競得人自合同簽訂之日起1年內開工，開工后3年內竣工，體現了“穩投資、促開工”的政策導向。

NO.2｜貳

從國土空間規劃看地塊價值：嵌入“北進”戰略的關鍵落子

翻開《宿州市國土空間總體規劃（2021-2035）》，三宗地塊的供應邏輯清晰可見。這份規劃于2024年3月獲安徽省人民政府正式批復，是宿州市空間發展的指南、可持續發展的空間藍圖。

① 宅地位于“一主三副四組團”核心區

2026-1#地塊處于汴北新區，正是規劃中“一主三副四組團”城市空間結構的重要組成部分。根據規劃，中心城區將形成“一個城市主中心”和“汴北、城東、城南三個城市副中心”，以及老城區、汴北新區、城東新區、城南新區四個組團。

汴北城市副中心依托三角洲公園，以人民路為主軸，連接南部片區、城市中心區，重點發展云計算、文化創意、智能制造等產業，強化城市副中心功能，提高人口集聚能力，打造政務、文化、人居和高新技術研發中心。該地塊1.6以內的容積率，正是對規劃中“疏朗城市、藍綠交織”理念的落地，契合打造高品質宜居新城的定位。

② 加油站用地服務“四縱三橫二聯一環線”交通網

402#地塊位于高新區龍城路，506#地塊臨近東二環路——這兩條道路均為宿州交通網絡的重要干線。根據2026年度市本級國有建設用地供應計劃，宿州將繼續完善汴北、城東等城區城市路網，推進高速公路加密擴容工程，打造“四縱三橫二聯一環線”高速公路網。

能源設施的提前布局，印證了高新區與城東片區產城融合加速，人口與產業導入進入實質階段。龍城路作為高新區主干道，沿線集聚了阿里巴巴新制造產業園、雙創產業集聚基地等重點項目，加油站配套將有效服務園區企業物流與通勤需求。

③ 土地供應導向：保障剛需+改善，嚴控投機

規劃提出要“優化國土空間開發保護格局”，以三條控制線為剛性約束條件。本次住宅地塊未設置最高限價，但嚴格限定戶型結構與開發節奏，體現“穩地價、穩房價、穩預期”的政策定力。

值得注意的是，住宅地塊要求“不得建設別墅和私家莊園”，這與規劃中“引導各類城鎮建設用地功能復合和節約集約利用”的要求一脈相承。在保障合理住房需求的同時，堅決遏制奢侈浪費的土地利用方式。

④ 與“徐宿淮一體化”戰略同頻共振

地塊均位于宿州對接徐州的前沿通道上。規劃明確要“深度融入長三角一體化發展格局，推動徐宿淮一體化發展”。北二環路直通徐州方向，高新區是承接長三角產業轉移的核心區。

土地供應向東、向北傾斜，正是宿州“深度融入長三角、共建徐宿淮都市圈”的空間響應。隨著省運會的舉辦、埇橋區政務服務中心搬遷至汴北，加之區域內交通路網、教育醫療、生態休閑等各類配套不斷完善升級，汴北新區正成為宿州城市發展的新引擎。

⑤ 產業基礎支撐人口導入

汴北新區作為宿州高新區的重要組成部分，產業基礎雄厚。區內現有企業2000余家，其中規上工業企業42家，高新技術企業52家，戰略性新興產業企業21家。云計算產業集聚了中國廣電數據中心、華為、天地通、網易、阿里、浪潮、華瑞賽維5G等一批頭部企業，形成了大數據處理、動漫渲染、手機游戲、電子商務等十余個特色板塊。

強勁的產業導入帶來了持續的人口流入。汴北新區戶籍人口約2.9萬人，常住人口約4.8萬人，人口集聚效應明顯。本次低密宅地的供應，正是為了滿足產業人才對高品質居住環境的需求，實現“產城融合、職住平衡”的規劃目標。

NO.3｜叁

結語

本次供地是宿州2026年土地市場的‘風向標’，低密宅地+精準配套的組合，既呼應了國土空間規劃中‘集約用地、職住平衡’的要求，也釋放出‘穩投資、優結構’的明確信號。隨著汴北與高新區開發強度提升，宿州‘北進’戰略已進入實質性兌現期，這類核心區優質地塊將成為房企布局皖北的關鍵切口。