房價，止跌了？

4月15日，國家統計局公布了2026年3月份70個大中城市的二手房價指數，我直接先把表格給貼出來。

說明一下哈，統計局公布的，還有“新建住宅銷售價格指數”，但那個是指開發商新銷售的新建住宅的價格，相比之下，二手房才能真正代表市場上存量房子的價格情況，所以，我就只貼了二手房變化的表格。

另外，表格中“環比”指的是相比上個月，表格中的“同比”指的是相比去年同期，而上個月和去年同期，指數規定好是100，所以，本月大于100就是漲，小于100就是跌，等于100就是沒漲沒跌，我們主要看環比，這是最直接的。

大家是不是發現，這次和2025年的數據很不一樣，不是所有城市在100以下了，而是有很多城市都在100以上，環比有17個城市出現上漲，比方大家最關心的北京、上海、深圳、廣州這F4，指數全部都在100以上。

大城市房價，真的止跌了？

是的，不僅國家統計局的數據是這樣，民間統計房價的權威數據中原領先指數，也顯示了F4的房價止跌回升。而且，這一輪小陽春與2024年底到2025年2月的那波小陽春還不太一樣，那一次F4其實有降有升，這一次是F4集體回升。

眾所周知，美國人最大頭的財富和資產是股票，而我們中國人最大頭的財富和資產是房子，而且，房子和股票還不一樣，絕大部分中國人的房子都連帶著債務，房價要是一直跌，就意味著老百姓的資產負債表（負債和資產對比）一直在惡化，只有房價止跌，老百姓的資產負債表才能改善，老百姓才稍稍敢大膽一點兒消費和花錢……

更進一步，房價如果真的止跌了，也意味著需要改善住房需求的人，更有可能出手購買新的房子，也意味著中國房地產最冷的寒夜已經過去；另一方面，房地產+基礎設施建設，一直是傳統中國經濟的核心，房價止跌，也意味著經濟最艱難的時段過去……

問題來了——

中國的房價，到底是不是真正整體止跌了？

這個問題有點復雜，下一個斷語也并不是那么容易。但是，我們可以通過幾個維度來進行分析和觀察。

第一個維度，當然還是房價本身，看這次房價止跌的覆蓋范圍。

統計局發布的表格中，70個大中城市的二手住宅價格環比數據中，主要還是一二線城市的房價出現了環比反彈或持平，其他的53個城市的房價環比依然是下跌的。

更進一步，看表格中“同比”這一欄，你會發現，70個大中城市二手住宅價格的同比數據，其實都還在下降（沒有例外）。

這說明什么？說明當前的房價反彈，有可能只是大城市基于居民收入水平以及未來的人口流入預期而止跌，而非整個國家普遍的房價反彈。

第二個維度，是要看居民的債務杠桿，如果債務杠桿仍然處于最高水平，那么房價的反彈必然是曇花一現，如果居民去杠桿已經非常明顯并且持穩，那么，房價有可能持穩。

根據CNBS數據，2025年4季度，中國居民部門債務/GDP已經降至59.4%，相比2023年初到2024年年初的峰值62%已經明顯下降，該杠桿率如果能穩住，那么中國的房價很可能階段性觸底。

第三個維度，是看各大城市的租金回報率（租售比）情況，如果租售比依然遠低于中國10年期國債收益率（2022年以前），那說明房價暫時還很難企穩。

下面的圖表，是中原地產所做的北上廣深四大城市租金回報率的情況，將其與國債收益率做一個對比，可以發現，上海的二手住宅租金回報率早就超過了國債收益率，深圳和廣州則是基本持平，而北京尚未超過。

第四個維度，我們可以看另外兩個經濟大國房地產泡沫破裂后房價下跌的幅度——本質上說，房價的下跌，都是居民把債務杠桿加到極限之后所造成的結果，而世界上的巨型經濟體，只有美國與日本的房地產泡沫，堪與中國的房地產泡沫一比。

根據OECD的數據，如果均以2015年房價作為100的話，日本在1991年房地產泡沫頂峰時期房價指數為175，其跌至2008年一季度的99才出現持穩，相當于跌去43%才持穩。但隨后又遭遇美國次貸危機沖擊，最終直到2009年房價才基本止跌。美國在2007年二季度房價泡沫中房價指數為104.3，跌至2011年二季度房價指數為82，跌去了20%。

因為不管是文化底色還是當年房地產加杠桿的情況，中國與日本更為接近，所以日本房價歷史更具參考價值——觀察前面圖表中四大城市的房價跌幅，從2021年或2022年的高點到現在，深圳和廣州的跌幅都超過了40%，而上海與北京則接近40%，整體的跌幅，基本與日本房價第一輪下跌幅度接近，但下跌速度卻遠超日本——日本是跌了17年才跌去40%多，我們中國4年多就跌到了。

結合以上四個維度的考慮，我個人傾向于認為，中國房價下跌最劇烈的階段已經過去，但是不是會企穩反彈，還需要參考接下來幾個月的數據，根據日本的經驗判斷，在不遇到其他沖擊的情況下，房價有可能會持穩或者弱勢反彈一段時間。

但，在考慮到中國人口迅速老齡化的情況下，從租金回報率以及日本房價歷史經驗來看，房價再次大幅度上漲的可能性極低。