熱點(diǎn)案例

業(yè)主把雜物堆樓道
物業(yè)清理后反被索賠？
法院這樣判！

全文約1200字 | 閱讀時(shí)間約3分鐘

編者按：把自家不要的舊家具堆在樓道里，覺得"占了公家便宜"，物業(yè)來(lái)清理還反過(guò)來(lái)索賠——這種事，真不少見。今天這個(gè)案例，堪稱教科書級(jí)別的示范：法院是怎么判的？物業(yè)到底有沒有權(quán)利清理？這篇給你講透。

01 案情回顧

家住天津南開區(qū)某小區(qū)的王大爺（化名），退休后有個(gè)習(xí)慣——家里淘汰的舊沙發(fā)、舊柜子、紙箱子，統(tǒng)統(tǒng)搬到樓道里"先放著再說(shuō)"。

這一放，就放了很久。

小區(qū)的恒信物業(yè)（化名）巡查發(fā)現(xiàn)后，第一時(shí)間上門告知王大爺：樓道是公共區(qū)域，堆放雜物違反消防規(guī)定，存在安全隱患，請(qǐng)限期清理。

王大爺不以為然。

"我放在我家門口，礙著誰(shuí)了？這東西是我的，你們憑什么動(dòng)？"

物業(yè)沒有放棄。第二招：在小區(qū)所有樓棟的公告欄和電梯里，統(tǒng)一張貼了《關(guān)于全面清理樓道雜物的通知》，明確告知清理期限。

第三招：又單獨(dú)向王大爺?shù)拈T口貼了一份清理通知。

三管齊下，通知到位，期限到了。

王大爺？依然沒有清理。

于是，物業(yè)按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，為了消除消防安全隱患，安排人員將雜物清理運(yùn)走。

按理說(shuō)到此為止，安全隱患消除了，整棟樓的業(yè)主都安全了。然而——

王大爺怒了，一紙?jiān)V狀把物業(yè)告上了南開區(qū)人民法院，要求物業(yè)賠償損失。

?? 02 法院判決

南開辦對(duì)此案進(jìn)行了審理，核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)有兩個(gè)：

? 爭(zhēng)議焦點(diǎn)一：王大爺堆放雜物的行為是否合法？

法院認(rèn)定：原告私自占用公共樓道，侵害了其他共有業(yè)主的合法權(quán)益，且存在消防安全隱患。簡(jiǎn)單說(shuō)——不合法。

? 爭(zhēng)議焦點(diǎn)二：物業(yè)清理雜物是否構(gòu)成侵權(quán)？

法院認(rèn)定：物業(yè)事先張貼了公共通知，又單獨(dú)向王大爺發(fā)送了清理通知，已履行全面告知義務(wù)，程序正當(dāng)、方式合理。清理行為屬于履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)、維護(hù)公共安全的必要措施，不構(gòu)成侵權(quán)。

最終判決結(jié)果

駁回原告全部訴訟請(qǐng)求

宣判后雙方均未上訴

03 深度分析

這個(gè)案子雖然不大，但信息量極大，幾乎把物業(yè)行業(yè)最頭疼的幾個(gè)問(wèn)題都回答了。

? 一、樓道到底歸誰(shuí)？

樓道屬于全體業(yè)主共有。這不是誰(shuí)家"門口的那一塊"，更不是私人儲(chǔ)物間。《民法典》第278條明確規(guī)定，業(yè)主對(duì)共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由拒絕履行義務(wù)。換句話說(shuō)：你住在這里，樓道就有你一份，但你不能因?yàn)?住在這里"就把樓道占為己有。

? 二、物業(yè)到底有沒有權(quán)利清理？

有，但必須走程序。這個(gè)案例最值得學(xué)習(xí)的地方，恰恰不是"法院判了物業(yè)贏"，而是物業(yè)贏了的原因——程序到位。

恒信物業(yè)的"教科書式"三步走：

第一步 ① 專人上門告知 → 先禮后兵，面對(duì)面溝通

第二步 ② 全小區(qū)張貼通知 → 公開告知，設(shè)置合理期限

第三步 ③ 單獨(dú)定向通知 → 精準(zhǔn)告知，確保送達(dá)到位

三步做完，期限一過(guò)，你再不清理，物業(yè)的清理行為就是正當(dāng)履職。法官看到這份證據(jù)鏈，想判物業(yè)輸都難。

? 三、如果物業(yè)不清理呢？

這才是真正值得深思的問(wèn)題。消防法規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口。樓道堆雜物屬于典型的消防違法行為。一旦發(fā)生火災(zāi)，濃煙沿樓道蔓延——

?? 真實(shí)數(shù)據(jù)：據(jù)應(yīng)急管理部統(tǒng)計(jì)，全國(guó)每年因樓道雜物引發(fā)的火災(zāi)造成數(shù)百人傷亡。樓道堆放紙箱、舊家具等可燃物，一旦起火，火焰蔓延速度可達(dá)每秒數(shù)米，留給人的逃生時(shí)間不到60秒。

如果物業(yè)知情不處理，一旦出事，物業(yè)同樣要擔(dān)責(zé)。去年某地一小區(qū)樓道起火致人死亡，物業(yè)公司管理人員因消防責(zé)任事故罪被追究刑事責(zé)任。這個(gè)教訓(xùn)，比任何判決書都沉重。

? 四、其他業(yè)主能做什么？

很多業(yè)主看到鄰居堆雜物，選擇忍氣吞聲——"多一事不如少一事"。其實(shí)，根據(jù)《民法典》第286條，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)。也就是說(shuō)，樓道被堵的業(yè)主，不僅可以向物業(yè)投訴，還可以直接起訴堆雜物的鄰居。

沉默不是金，沉默可能是隱患的幫兇。

04 行業(yè)啟示

這個(gè)案例給物業(yè)行業(yè)三個(gè)關(guān)鍵啟示：

★ 第一，程序正義就是最好的護(hù)身符。清理業(yè)主私人物品，一定要做到"事前告知、合理期限、證據(jù)留存"。拍照、錄像、簽字、張貼——每一步都要留下書面證據(jù)。只要程序到位，法院就站你這邊。

★ 第二，物業(yè)服務(wù)合同是最好的"尚方寶劍"。合同中一定要明確約定：業(yè)主不得占用公共區(qū)域，物業(yè)有權(quán)對(duì)占用行為進(jìn)行清理。有了合同依據(jù)，清理行為就有了法律根基。

★ 第三，不敢管、不愿管，才是最大的風(fēng)險(xiǎn)。很多物業(yè)擔(dān)心"得罪業(yè)主"，對(duì)樓道雜物睜一只眼閉一只眼。殊不知，出了安全事故，物業(yè)首當(dāng)其沖。依法依規(guī)管理，才是對(duì)全體業(yè)主最大的負(fù)責(zé)。

送所有物業(yè)同行一句話

"該管的一定要管
但要管得有理、有據(jù)、有節(jié)"

本期案例來(lái)源：天津市南開區(qū)人民法院
（文中當(dāng)事人姓名、小區(qū)名稱、物業(yè)名稱均為化名）

本文僅供參考學(xué)習(xí)，不構(gòu)成法律意見
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樓道不是儲(chǔ)物間，物業(yè)有權(quán)管
但前提是——程序一定要到位