西紅門板塊，新的天花板來了

撰文 | 花姐

出品 |樓花網

每一個樓花，都是獨一無二的。

西紅門樓市，戰火即將重燃。

不久前，興創置地對外公布了西紅門6030項目的案名——萬象茗筑。

它的售樓處目前已建成，樣板間則在最后的打磨中，預計將在4月底，對外開放。

正式開盤的時間，大概率將鎖定在5月份。

從拿地至今，興創置地花在萬象茗筑身上的時間，已過去了一年半。

期間，北京出臺好房子政策，整個樓市發生了翻天覆地的變化。

生于好房子政策前的萬象茗筑，一直在尋求突破口。

最終，經過多次調規后，成功躋身四代宅之列。

它的產品尺度，不僅在西紅門和大興樓市，堪稱頂流；某些層面，在整個北京樓市，也是獨一檔的存在。

過去兩年，西紅門樓價經歷了從頂峰最高超6.5萬元／平，到目前的5萬+。

價格的回落，讓西紅門板塊的性價比凸顯，價值來到近年來最高，始終保持著京城樓市最火熱板塊之一的身份。

過去4年里，北京四五環間，單價5-6.5萬元/平的板塊中，西紅門始終位列第一；在單套總價500-800萬元的板塊中，也始終位列前三。

支撐西紅門樓市的核心動力，是關于它的超級規劃大餅，正在一項項照進現實。

外界最關心的地鐵19號線，北延工程已于今年初正式開工；南延工程，則完成兩輪環評公示，納入北京軌道交通三期規劃，官方2029年底通車的目標，并沒有變。

學區方面，黃城根小學大興校區北校區，已于去年9月首批招生，目前滿軌運行；與萬象茗筑一路之隔的南校區，目前也已完成規劃方案。

北京四中大興校區，則在今年初，正式獲得北京市發改委立項，規劃方案已于4月2日公示。

它的開工時間，基本鎖定在今年下半年。正常情況下，將在2028年9月，正式首批招生。

商業方面，西紅門薈聚商圈中，元創大都會目前也已正式開業。

有時候，事緩則圓。

如果從西紅門目前配套落地的情況，以及當下似乎復蘇的市場來看，萬象茗筑此時正式入市，恰逢其時。

“南北”庭院的四代宅

在西紅門板塊，萬象茗筑的體量并不算大——共規劃了10棟8-17層的住宅樓，555戶。

它的一大特點是，所有戶型的層高，均達到了3米。

當然，這只是萬象茗筑四代宅的一個標簽。

它核心的殺手锏，是產品端的贈送尺度。

所有戶型，南向為奇偶陽臺，進深1.5-1.8米，全部贈送；北向通面設備平臺，進深1.2米，全部贈送；側面和南向飄窗，全部贈送。

在目前的北京樓市，擁有三種以上贈送手段的四代宅中，萬象茗筑是唯一一個，做到南北全贈送的項目。

尤其是北向通體設備平臺，好房子政策實施一年多來，幾乎所有項目狂卷贈送尺度，但大家的目光，主要集中在南向陽臺上。

萬象茗筑則另辟蹊徑，將精力聚焦到了北向設備平臺上，是為數不多北向贈送手段發力的項目。

這種贈送手段的組合，也讓它與周邊其他項目，形成了明顯的差異化。

在其描述中，南北大面積的陽臺贈送，形成了目前京城樓市，少有的“南北空中庭院”。

無論是南北哪個陽臺，都可以獨立打造成百變生活場景。

目前，最接近其形態的，是方程國賢府的裝飾架構。它開盤取得了首銷406套的佳績。

區別在于，萬象茗筑的設備平臺是通體的，方程國賢府則有部分呈豎狀。

在西紅門板塊，萬象茗筑走出了獨立行情。至于購房者鐘情哪種贈送組合，則是蘿卜青菜、各有所愛。

不過，可以肯定的是，萬象茗筑的這種贈送手段，政策上合理合規，沒有任何風險點。

在花姐看來，它的設備平臺本就不在套內，未來業主自行加上窗戶，也未嘗不可。

最高實際得房率99%

實現全部贈送后，讓萬象茗筑的實際得房率，遙遙領先諸多四代宅。

它的主力戶型有四款：91平米、97平米、103平米和130平米；另有少量60平左右的頂退戶型。

其中91平和97平為洋房戶型，前者分布在1#中間戶、8#和10#，后者為1#的邊戶。

103平和130平，集中在剩余7棟14-17層不等的小高層中。103平為邊戶，130平中間戶。

萬象茗筑得房率最高的戶型為97平，總贈送面積約19.3平米，實際得房率約99%。

其次為91平，總贈送面積約14平米，實際得房率約97%。

而作為小高層戶型的103平和130平，實際得房率，將分別達到約96%和約93%。

這個數值，放眼整個北京樓市，當屬頂級存在。

超級得房率背后，讓萬象茗筑有了驕傲的資本：別人家是“一套房”，它則是“三個盒子”。

其中室內空間作為日常生活的主場景區；南北雙拓展，相當于給房子打造了第二、第三生活空間。

西紅門的“學區”房

在西紅門的規劃藍圖中，書包資源是濃墨重彩的一筆。

北京四中、黃城根小學的落位，讓這里成為整個北京，少有的優質學區板塊。

因為，它們在西紅門建成的，是校區，而非分校。這有著本質區別。

簡單說，校區等于親兒子，無論師資、招生、管理，都和本校一體；而分校則大多為合作掛牌的干兒子，和本校的關系很弱。

在北京買房和上學，校區和分校差別極大，直接影響學區價值。

興創置地借著這個天時，將萬象茗筑定義成了西紅門，最具學區基因的“學區房”。

它的小區內部，本身就配建了幼兒園，在西南角；小區東南面一路之隔，是皇城根小學大興南校區；往東約300米，則是北京四中大興校區。

為了將自身這個地利優勢，發揮到極致，萬象茗筑在公區規劃中，始終緊扣“成長型活力社區”這個主題。

它在小區中央地帶，專門規劃了一條環行跑道；其中北邊從商業配套樓開始，一直到5#北邊，一條長約200米的標準跑道。

主要目的，是為中小學生建立一個標準的體測跑道區，幫助提升體育成績。

這種特色的體測園林中，還包括了立定跳遠、單雙杠、羽毛橋、乒乓球等區域。

五大主題園林中，西南側的“森之谷澗”，專門為老年人早上從南門送孩子到隔壁幼兒園后，回來在此進行休憩使用。

為了搭配這種使用場景，萬象茗筑的三個鄰里中心，北邊的打造成了針對青少年的“能量補給站”，南邊的則為老人社交主的“4點半課堂”。

這種“學區”的概念，更體現在萬象茗筑的戶型中。

花姐了解到，它的部分戶型中，首創了針對青少年的“榮譽墻”——在書房中，不僅打造了多個墻面洞洞板，以及磁吸板。

其中洞洞板，為了見證孩子成長學習中的各種照片、獎狀等；磁吸板則直接將黑板的功能，安放在了家中。

這種細節的把控，在當下的北京樓市，并不常見。

花姐點評：

作為大興本土開發商，興創置地近幾年的角色，有了較大變化。

它親自操盤后，要瘋狂卷產品，跟上市場的節奏。

這也是練內功的最佳時機。

花姐了解到一個細節，在過去諸多的合作項目中，幾乎所有的客訴，興創置地都要過一手。

目的，將客戶居住中最真實的痛點，了解清楚后，在后續的項目中進行改進。

反映在萬象茗筑身上，則是在略顯擁擠的西紅門板塊，無論公區規劃還是產品端，都有自己鮮明的印記。

這種操盤手法，很是老道。

它不僅讓萬象茗筑擁有了很強競爭力，同時又避免了同質化，給了購房者更多的選擇性。

僅從此點上看，興創置地的平衡術，非一般開發商所能比擬。

今年初，大興區召開了優化營商環境大會，明確提出要持續升級"億企興"服務品牌。

要求各部門既要守住"無事不擾"的底線，更要筑牢"有事必到"的防線，讓企業投資放心、發展安心。

2月，大興區政府常務會議審議通過了《大興區促進產業高質量發展的指導意見（2026年修訂）》，要求嚴格遵循"合規非歧視"、"公平普惠"等原則，確保各類企業平等享受支持，營造公平市場環境。

這從最底層邏輯，為大興樓市的復蘇與振興，起到了間接推動作用。

作為大興樓市橋頭堡的西紅門板塊，目前的樓價已到5萬元/平出頭。隨著營商環境的改善，加上強學區配套和商業的成熟，性價比已經凸顯。

此時，萬象茗筑以四代宅的身份，帶著強有力的產品入場，能否成為西紅門板塊新的王者呢？