服務筑基提質增效 十九載物業百強共啟高質發展新征程

2026年4月24日，由北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組、中國物業服務指數系統承辦的“2026中國物業服務百強企業研究成果發布會暨第十九屆中國物業服務百強企業家論壇”在北京召開。

圖：2026中國物業服務百強企業家合影

中國物業服務百強企業研究十九年回顧

中國物業服務百強企業研究自2008年以來已連續進行十九年，以客觀的數據和研究結果反映行業最新狀況和主流企業的發展態勢，系統總結優秀企業服務理念和經營成效供廣大物業服務企業學習借鑒。

十九年來，百強企業營業收入均值由2007年的0.8億元增長至2025年的16.6億元，增長了19.8倍。其中，基礎物業服務收入均值增長18.1倍，增值服務與創新型服務收入均值增長26.4倍。營業成本率由2007年的85.60%下降至2025年的80.98%。凈利潤均值由2007年的610萬元增長至2025年的8312.7萬元，增長了12.6倍。在管項目總建筑面積均值由2007年的468萬平方米增長至2025年的7064萬平方米，增長14.1倍。

隨著“實施物業服務質量提升行動”“建立房屋全生命周期安全管理制度”首次納入國家頂層設計，物業服務行業被正式賦予民生保障與基層治理的雙重使命，將在中國社會肩負起更大的功能和作用！

新時期，物業百強企業的改革發展之路

中國物業是國企和民企共同努力發展起來的。2025年在中國是“十四五”收官之年，是“十五五”規劃研究啟動之年。物業國企與民企今年要做好當下、規劃未來。物業國企要在物業高質量發展中發揮更大作用，而民企物業要發揮機制優勢提供更高質量的物業管理服務。

發布2026中國物業服務百強企業研究報告

經營績效方面，2025年，百強企業營收均值為16.60億元，同比增長3.44%，增速企穩；營業成本持續增長，成本結構進一步優化；毛利潤微降，凈利潤首現反彈，關聯方風險出清；現金充裕與增長困境矛盾并存，物企理財需兼顧收益與風險。管理規模方面，截至2025年底，百強企業管理面積均值為7063.69萬平方米，同比增長1.69%，增速下降，增長邏輯從規模轉向效益；第三方管理面積占比微降，市拓與留存雙向承壓；住宅項目撤場現象加劇，非住宅領域留存率更低，物企依托專業能力適配布局。服務品質方面，收繳率下降，行業滿意度得分承壓，行業進入“品質攻堅”階段，“好服務”成為行業共識。發展潛力方面，行業市場空間廣闊，“好房子”與城市更新共塑新機遇；政策持續加碼社區消費場景。社會責任方面，百強企業提供多層次就業崗位，依法誠信納稅，深度參與基層治理。

不止于AI：PARA范式下的新型人機協同與服務重塑

社區正從靜態的“居住容器”升級為動態的“生活生命體”，這要求物業摒棄傳統路徑依賴，以服務品質為核心，以科技賦能為手段，深耕社區，服務民生。為突破傳統服務在成本、體驗和效率上的三重困境，碧桂園服務提出了“PARA協生范式”。該范式定義了新服務生產力的四元方程：人的判斷力 × 智能體的算力 × 機器人的體力 × AloT的感知力。在此框架下，人（P）、智能體（A）、機器人（R）與AloT感知基座（A）并非替代關系，而是并行在場、協同共生的新型生產力伙伴。人提供有溫度的服務與價值判斷；智能體作為數字員工自主處理流程；機器人執行標準化體力作業；AloT實現全域實時感知。四者共同構成一個能感知、思考、行動和持續進化的社區智能體。實踐表明，該模式能有效提升服務滿意度、降低運營成本，旨在最終構建安全、便利、溫暖且智能的下一代社區。

助基以實，發展至潤——“平等有實、自由豐潤”的高質量發展踐行錄

物業行業已告別規模高增長模式，回歸服務本質。彩生活以“平等有實，自由豐潤”為價值內核，從規模擴張轉向質量與價值深耕。“平等有實” 強調以平等之心服務業主，以實筑信。通過 “天天 315” 行動，透明服務、常態溝通和閉環管理，把服務做實做透；同時打造“白馬168紅色物業”，以黨建引領凝聚治理合力，提升服務效率與滿意度。“自由豐潤”則超越物質層面，為業主創造豐盈而有歸屬感的生活。以數字化賦能，借智能平臺解放人力、提升響應，讓服務高效且有溫度；搭配“彩誕節”等社區IP活動，營造煙火氣與情感連接，提供深層情緒價值。彩生活堅持“助基以實，發展至潤”——以扎實服務筑基，以科技與人文豐潤社區，秉持長期主義，與業主、行業同行，共繪物業管理高質量發展的新篇章。

明方向 強抓手 增動力——深耕“好服務”的特色實踐

作為山東本土資深物企，綠地泉服務緊扣國家戰略，構建了“黨建+文化+康養 致敬美好生活”的特色物業服務新模式。

首先，以文化鑄魂。對內通過全員培訓、每日晨讀，形成了完善的“內部賦能”體系，將“孝悌、仁愛”這些傳統美德內化為員工的職業信仰；對外精心策劃傳統節日和主題活動兩大系列活動，豐富社區居民的社區文化活動，將傳統文化浸潤到每一個家庭。通過文化建設，成功實現了企業發展與社區和諧的雙贏局面，讓文化“兩創”在基層社區真正落地生根。

其次，深耕社區康養。面對老齡化挑戰，創新推出“物業+學院式”康養模式，特別是低成本、易復制的“七點半關愛工程”，精準守護獨居老人，已惠及超10萬老年人，獲評“全國示范性老年友好型社區”。

最后，拓展社區新零售。堅持“服務是基礎，經營是手段”，利用物業人員優勢打造“零配送費”的15分鐘便民生活圈。該模式不僅滿足了業主多元需求，更讓員工通過服務獲得增量收入，形成了“員工增收、業主受益、企業反哺”的多方共贏良性循環。

物業服務價值：保障安居，守護資產

物業服務是驅動房屋資產溢價的重要因素之一。在樣本市場，基于可比變量，物業費價格每提高1元，對應房屋在二手房市場上的成交價格提高約5.3%.。然而，現實中對物業服務的價值存在普遍低估。“公地悲劇”導致公共區域無人真正關心，資源加速耗損；“服務黑箱”使得標準模糊、信息不透明，動搖了信任基礎；傳統“四保”模式難以滿足品質化、智慧化需求，系統性的能力升級迫在眉睫；而服務質量與價格脫鉤、權責界限模糊等機制失調，更讓行業發展陷入結構性困境。要突破這些困境，物業服務企業需堅守服務初心，自覺融入城市更新與社區治理大局；廣大業主應轉變觀念，在享受權利的同時履行應盡義務；監管部門要尊重市場、強化聯動、保障民生，三方凝聚共治合力，才能讓物業服務的價值得以彰顯，實現安居樂業、資產長青的美好社區圖景。

從共識到落地——“好服務”建設的實踐路徑

隨著“好房子”理念不斷深入，物業服務已成為支撐行業高質量發展的核心一環。“十五五”規劃綱要首次將物業服務納入國家頂層設計，明確提出實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動，凸顯了物業服務在房地產全生命周期運營中的重要價值。當前行業雖已形成“好服務”共識，但在落地中仍面臨諸多挑戰。嘉賓們從理念認知、體系構建、需求洞察、資源分配、數字賦能等多個維度，分享“好服務”建設的實踐路徑與思考，貢獻諸多深刻洞見。期待以今天的交流研討為契機，凝聚智慧、激發思路，共同推動“好服務”真正落到實處，賦能行業，助力經濟高質量發展！

時代鄰里對保持“好服務”的生命力的理解，首先必須回歸“人”的原點，要以“為客戶創造價值”為中心。

行動上主要聚焦三件事：

一是持續推進“初心計劃”。從1.0迭代至6.0，以“初心、美顏、煥新、安全”四大行動為抓手，2025年實施超千項社區煥新工程，并通過價值創造大賽等激發員工內驅力。

二是深耕數智化轉型。以“場景深化、全鏈路閉環、人機協同”為特征，落地“網格化AI”智慧服務模式。推行網格化管理，確保服務有標準更有溫度；讓服務響應實現從“人找事”到“事找人”的轉變；數據基座與AI輔助實現智能分派，有效驅動組織效能飛躍；線上線下一體化服務鏈，構建“自愈式”維護能力。

三是營造“有溫度的鄰里文化”。全年舉辦超3000場人文活動，深化老人、兒童、寵物友好社區建設，打造“鄰里糖水鋪”等特色IP，讓社區升華為一個情感共同體。

“好服務”的關鍵是從共識落到實處，堅守安全運營與基礎服務兩條底線，這是獲得業主認可的根本。亞新服務以紅色物業為底色，搭建“好服務”落地體系，有三大核心實踐：一是讓服務從一線生長，通過紅管家俱樂部傾聽一線心聲、師徒制培育新人、四大條線實訓基地賦能，筑牢服務根基；二是聚焦業主真需求，以“1053”計劃煥新園區，組建“鄰聚力”黨員服務隊與護綠小分隊，開辦養老餐廳、四點半課堂、圖書室等，解決業主沒說出口的急難愁盼；三是靠機制兜底，以24小時400響應、工程搶單制、全方位品質檢查，確保服務長效落地。在“十五五”開局之時，我們堅信，好服務不是成本，而是投資。我們堅持讓服務看得見、摸得著、暖到心里，這才是好房子該有的模樣。

什么是真正的“好服務”？德商產投柳軍認為：好服務，是從服務交付到信任資產的躍遷。

起點是角色躍遷——從“東家”到“管家”。管家的權力來自業主的委托，職責是受人之托、忠人之事。

核心是價值躍遷——讓服務從“我做了什么”變成“客戶可感知的價值”。通過“四真原則”（真投入、真服務、真響應、真透明）和“三翻譯”（把做了什么翻譯成對你有什么用；把過程變成故事；把標準翻譯成場景），讓好服務被看見、被感受到。

保障是組織躍遷——打造客戶驅動型組織：讓聽得見炮火的人做決策，讓離客戶最近的人有資源，讓客戶評價成為考核核心。

落地是模式躍遷——用“一項目一策”解決真問題，用直營直投的增值服務（如洗衣、洗車、美居等）創造新價值，實現物業與業主的價值共生。

最終，好服務將推動行業從“物業管理”邁向“信任資產經營”。技術是手段，信任才是未來。只有成為業主信任的管家，這個行業才會被尊重，這份職業才會有光。

浦江中國作為城市公共空間與文商旅全產業鏈運營商，“十五五”期間將文旅列為發展方向。政策層面，文旅已躍升為新興支柱產業，強調“新興生產力”發展，推動服務向文博、文商等場景深度拓展。

為做好文旅與公建服務，集團以“甲方思維”破題，從戰略定位到能力構建統籌資源，整合文博、文商全產業鏈，覆蓋前端策劃、終端服務、后端專業及離場后文創服務，突破傳統物業邊界。面對文旅“內卷”與節假日大客流壓力，通過人才大學+高校協作模式儲備跨學科技能，要求員工掌握至少五項服務技能，精準匹配客群需求——青少年家庭注重教育體驗、銀發族關注文化養老、Z世代追求時代自信。

科技賦能方面，依托自研的兩套管理系統，結合AI技術全周期監測，嚴控安全底線并提升服務效率。同時延伸服務鏈條，從基礎保障到文創、餐飲配套，以“體驗式服務”回應新消費期待，助力構建美好生活。

深圳物業行業對“好服務”的探索與踐行，核心在于“政府引導、企業自強”雙輪驅動。政府方面，以前瞻標準完善體系、嚴格監管、共建共治，為“好服務”奠定了制度基礎。企業方面，主動革新，積極回應。深城投物業集團以“二次創業、提質增效”為引領將“好服務”落到實處：在組織根基上，通過常態化“體檢”與審計監察，鍛造健康機體，確保“好服務”擁有風清氣正的制度保障；在團隊管理上，構建“強激勵、硬約束”機制，滌蕩“躺平”惰性，以創業激情對抗組織熵增；服務本質上，堅守“守正向善”初心，依托科技賦能與“六好”標準（即政府評價好、顧客口碑好、管理服務好、經營績效好、市場發展好、生態建設好），深化全齡友好服務，致力于構建富有韌性和溫情的社區生命共同體。這既是深圳行業基因的傳承，更是“好服務”從理念到社區日常的先行示范。

臨港漕河涇物業隸屬上海臨港集團，深耕產業園區服務30年，聚焦園區及入駐企業的全生命周期需求，在基礎服務之上不斷拓展服務的廣度、深度與精度，構建了“物業服務+城市運營+工程服務+增值服務+X”的產城融合服務體系。

在物業服務領域，針對不同類型企業的研發生產需求，以標準化建設為底座，提供差異化的IFM（綜合設施管理）服務。在工程服務領域，為園區資產保值增值、降本增效，提供專業保障。在城市運營領域，承接區域化城市綜合運營管理服務，成功邁出產城發展新步伐。在增值服務領域，圍繞企業全生命周期服務需求，設計8大類約50項服務產品，完善服務生態。此外，積極為行業培育英才。比如，開設訓練營、創建專業實訓室，以“課堂學+現場練+實戰考”模式，培養一批懂業務、懂管理的復合型人才；與多家校企合作，共筑專業過硬、素質過硬的物業人才蓄水池，推動教育鏈、人才鏈與產業鏈深度融合。

從“服務者”到“賦能者”，我們強化資源共享、資源整合、服務聯動，聯動臨港集團內外部資源，為企業提供系統化的生產性服務，包括人才政策咨詢、園區資源共享、產業鏈協同、產品技術測試與推廣、金融支持等。比如，開放園區場景賦能AI智能具身機器人測試，助推技術開發和產品升級。并以此為契機，推動公司從產業園區的“空間管理者”升級為“產業生態運營者”，全面提升生產性服務業能級。力爭在產業園區運營的存量競爭時代中建立起不可替代的核心競爭力。

當下AI已實現智商與情商雙重進階，行業完成從傳統聊天機器人到智能體的跨越式升級，憑借強大多模態能力，可高效完成圖像視頻生成、音樂創作、代碼編寫等多元任務，深度革新文化傳承與日常工作模式。在實操應用層面，可通過設定專屬人格提升AI工作專注度，搭配專屬技能包強化專項能力，還能搭建平臺招募AI人力，全力助力個人與企業降本增效，未來一人公司、零人工運營模式也將成為行業新走向。同時，客觀上當前AI發展的核心痛點，內容幻覺、三觀不穩定等問題依舊存在，若安全防護圍欄被突破，極易出現違規輸出情況。此次分享既展現了AI商業化的廣闊發展空間，也直指行業現存短板，為AI技術合規化、實用化落地指明了優化方向。

AI物業招投標Agent由中指控股推出，定位為一站式智能投標解決方案，聚焦精準商機、標書寫作與標書質量三大核心環節。在商機獲取方面，產品構建了全網物業標訊實時同步、合約到期項目提前6個月智能預警、土地成交線索深度預判三大通道，助力企業從被動等待轉向主動出擊，全維度捕捉業務先機。在標書寫作環節，系統支持AI極速解析招標文件，自動提取項目概況、服務要求、資質條件及評分標準，并深度融合企業知識庫，實現標書的高效自動生成與內容定制，大幅縮短投標響應周期。在質量保障層面，AI智能審查全面掃描潛在廢標風險，精準識別內容缺失與前后文矛盾，同時對照評分要點逐項核查，自動生成可操作的增補與糾錯建議，確保標書應答全覆蓋、無偏離，顯著提升規范性與得分能力。該方案致力于以AI驅動招投標流程重塑，讓每一次投標更智能、更精準、更安全。

中指AI Agent 是中指控股推出的AI驅動地產數據原生平臺，依托20余年中指權威數據沉淀，直擊通用AI缺專業數據、易產生幻覺的痛點，打造六大核心能力，激活地產服務新質生產力。

查數據精準調用中指底層數據庫，輸出真實可核驗；寫報告融合海量行業資料，產出完整專業分析；下任務定制 7×24h 數字員工，自動推送行業情報；找答案依托海量研報，提供深度專業解答；做總結提煉長文檔核心，支持文檔交互問答；存文檔自動歸檔全流程成果，沉淀專屬知識資產。中指AI Agent覆蓋多業務場景，以全流程AI能力重塑地產研究與服務范式，助力行業高效決策。