中國將投20萬億打造最大規模城市更新工程

《經濟日報》圍繞規劃發的那篇深度報道，里面提到一個數字：未來五年，全國城市更新的總投資規模將達到20萬億元。

2025年一整年全國住宅開發投資也就六萬億出頭，等于這筆錢頂得上三年全國蓋房子的總花銷。平攤到每年，就是近4萬億的持續投入。而往大了講一句：人類城市發展搞了幾千年，從來沒有哪個國家在這么短的周期內，對存量城市投入過如此體量的資金去做系統性翻新。

投入最重的一塊是地下管網。全國需要改造的各類管網加在一起有77萬公里，其中燃氣管網20萬公里、排水管網17.5萬公里、供水管網17.5萬公里，再加上污水和供熱管網，總造價輕松超過5萬億。

這些東西埋在地底下，平時誰也看不見，可一旦出了問題就是要命的事。北京核心區做完老舊供水管網改造之后，漏損率從18%直接壓到10%以下，一年省下來的水超過千萬噸。

而且規劃明確了11.5萬個老舊小區要動，50萬套C級和D級危舊房要治理，養老、托幼、停車、充電這些長期欠賬的配套設施要一并補上。

廣州在這方面算走得比較早的，累計完成了1200多個老舊小區改造，裝電梯、理管線、增車位，做完之后周邊二手房價格普遍漲了一兩成。南京石榴新村更干脆，282套危房直接原址拆了重建，居民回遷住新房，安全隱患和居住品質一把解決。

從行業角度看，過去干房地產開發，流程相對固定，比的是誰拿地快、誰敢加杠桿、誰回款猛。城市更新完全是另一套打法。每個項目碰到的情況都不一樣，地下管線走向不明、老樓結構檔案缺失、居民一百戶有一百個想法，粗放施工的那套邏輯在這里根本走不通。

但新房市場卷得厲害，壓價壓到骨頭里了，而城市更新因為技術門檻高、復雜度大，甲方反而愿意為專業能力付合理的錢。過去工地上的項目經理更多是執行指令，現在要面對管線遷改、結構變更、居民協調這些一個接一個的突發狀況，雖然辛苦得多，但積攢下來的全是不可復制的硬本事。

政策層面的資金托底也比以前穩當得多。中央預算內投資、地方專項債、超長期特別國債都在往城市更新上傾斜，2024年光管網改造的資金投入就超過了4250億元。

把視線拉遠一點看，二戰后的歐洲搞過大規模城市重建，英國的城市再生計劃前后持續了幾十年，日本經濟泡沫之后也啟動過都市再生項目。但這些案例和中國這一輪更新在數量級上根本不在一個層面，20萬億人民幣折成美元大約是2.7萬億，僅僅五年一個周期的投入量就遠遠超過了英國幾十年累積的更新資金。而且中國是在城鎮化仍有上升空間的階段主動出手做系統升級，和日本當年在長期低迷中被動修補有著本質差異。

回頭再看這個20萬億的數字，這筆錢最終會變成你家樓下重新鋪設的燃氣管道，會變成小區里新加裝的電梯和充電樁，會變成你每天走過的那條不再逢雨必澇的馬路。

增量狂飆的年代確實結束了，但存量精耕的窗口才剛剛打開。