萬元樓面價拿核心區不香？萬科551億豪賭的真相更扎心

大家聊起房企史上的大手筆，萬科2017年6月29日那場551億元的廣信資產包競拍絕對排得上號。當時在南方的拍賣現場，十一家頂級開發商齊聚一堂，舉牌的不僅有萬科，還有華潤、保利、中海、碧桂園、恒大和越秀這些叫得上號的實力派。但偏偏那天笑到最后的，是舉著11號牌的萬科。說實話，這個資產包里面最誘人的就是廣州核心區那16宗還沒開發的土地，合計可開發建筑面積差不多有211萬平方米，而且將近百分之九十八全在荔灣和越秀，這樣的土儲質量放在整個華南市場都是獨一份的。

這場拍賣的背后，其實藏著萬科當時的一個重大戰略轉向和人事變局的巧合。因為就在拍賣完的第二天，萬科2016年度股東大會正式完成了掌門人交接，王石退休。所以對這個細節很了解的人都知道，在世剛剛退休的前一天深夜，他主推的團隊在廣州一舉折魁，而他隨即在第二天的股東大會上，將這筆551億的天價交易形容為“離開萬科的大禮包”。可誰會想到，后來同樣的這份資產包，卻被郁亮團隊戲稱為“甜蜜的負擔”。從2017年到2023年，萬科累計為廣信資產包投入了470多億元，不僅專門成立了廣州萬溪這家獨立公司來承擔盤活工作，還讓前首席財務負責人王文金親自去梳理里面涉及的股權債權。

到底這筆買賣劃不劃算，得把萬科彼時在廣州的整體布局看清楚。從數據來看，萬科2017年上半年在廣州市場上總共只有不到150萬平方米的土儲貨值，而且這些項目主要都集中在黃埔、增城和南沙這類核心城區的近郊。也就是說盡管萬科在廣州常年能排進行業前五，但手里真正地處中心城區的土地增量非常有限。而廣信資產包里的211萬平方米，至少有98%地處越秀區和荔灣區，都屬于絕對的城市核心！所以獲取廣信資產包對萬科而言壓根不是普通的土地招拍掛邏輯，而是一條一石二鳥的戰略路徑：一邊用幾乎相當于市場價兩折左右的歷史成本價，把城市最稀缺的優質土儲直接翻了倍；另一邊則是通過參與廣東國投這一長達二十年的破產清算來獲取處置不良資產的能力，最終為公司從傳統的地產開發商升級為城市服務配套商鋪平道路。當時萬科有一個很反主流的判斷：除不良資產之外，壓根找不到一個和房地產賺錢前景相當的行業。結果怎么樣呢？后來的行業周期走向倒真的跟萬科猜的一模一樣。

可盤一盤真實的推進數據和關鍵節點，才是這宗史詩級交易最有意思的地方。從時間跨度上回顧，萬科直到2019年1月才正式完成資產包的交割，從競拍到實際交割一共一年半。之后面臨的就是廣信房產旗下多宗土地因為歷史遺留原因遲遲達不到開工條件的問題。有統計說，在資產包的花地灣地塊里，之前只開發了607畝，剩下近千畝土地堆滿了各類批發市場和臨時建筑，光是有名的越和花鳥魚藝大世界一塊，就要花三年時間動員商戶和完成搬遷。最真實能體現這種盤活難度的，是廣信資產包背后涉及到2800多起復雜的債權債務歷史官司，而且每一樁都充滿不確定性。

正是這種開發復雜度讓萬科在短短幾年里被迫走了好幾步險棋。從2020年6月開始，他們不得不引入以信達為首的七家戰略投資者，將廣州萬溪一半的股權轉讓給信托計劃，單單這一次股權轉讓加上前面的股東投入回籠，就幫萬科累計收回資金近四百億元。即便這樣，到了2023年，萬科在廣信資產包上的開發進度依然遠低當初的預期。那一年5月的時代財經調查清楚披露，到2022年末整個資產包的開工面積45萬平方米，但累計竣工面積只有不到兩萬平方米，整體竣工率竟然不到百分之一。這么大的資金沉淀量，換任何一家開發商的經營壓力都可想而知。

到了2023年夏天，萬科終于不得不跟廣州市政府協商之后，打包了兩宗紫蘭苑和蕙蘭苑地塊進入招拍掛市場進行異地盤活。很快那兩宗合計建筑面積不過幾萬平方米的中型土地，先后被中海和保利收入囊中，為萬科一次性回籠了三十多億。更值得關注的是后續路線：截至2025年，萬科方面持續將廣信資產包里的零散物業擺上貨架，要求買家在三個月內全款到賬。有知情人士在采訪時精辟說了句，這就像智能手機時代的次品一樣，新貨出來了，舊貨不考慮降價快清，到頭來就只能賣零件了。

這么一看，王石當年給萬科留下的這份所謂“大禮包”，在郁亮手底下更像是一塊貨真價實的試金石。而這場歷時近八年的“城市更新操練賽”，也反向暴露了房地產行業的一個普遍性誤判。核心地段的稀缺土地不是交易的終點，怎樣高效地盤活這些存量才是實打實的“華山一條路”。尤其是那種債權關系纏繞多年、利益多方博弈的歷史遺留項目，甚至比一般舊改要更難處理。這正是本次大宗交易教會全行業最深刻的一課——房企不能光有在土地招拍掛市場上買買買的沖動，還必須同時具備強大的資產處置和糾紛消化能力，否則哪里有什么“以時間換空間”，分明就是用利息沉淀追一條跑不動的死路。

與恒大前后鋪天蓋地的全國大舉擴張、碧桂園集中資源下沉三四線的路徑不同，萬科在自身土儲策略上始終走的是兩條腿走路——在公開市場拿地之外大規模嘗試用不良資產處置這種獨有的輕資產模式去打城市更新。雖然從當期的投入產出比來看，廣信資產包付出了很足的代價，但整個萬科團隊也確實從這次世紀交易里摸索出了別家短期內難以復制的不良資產操盤體系。至于這套體系究竟算不算萬科穿越周期能力的“硬實力”，一切恐怕還得等未來兩三年資產包里剩下的開發項目銷售數據全部出爐，才有可能真正見分曉。