北上廣深樓市暖風勁吹，到底了？摩根大通：中國樓市逼近拐點

2026年這個春天，樓市的風向確實跟去年不一樣了。我們身邊不少朋友已經開始關心一個問題：房價是不是真的到底了？這不是空穴來風，國家統計局3月份的數據，再加上摩根大通放出的一份重磅判斷，確實給了大家重新審視樓市的理由。

3月份，一線城市新建商品住宅價格環比上漲了0.2%，上海漲了0.3%，廣州漲了0.3%，深圳漲了0.2%。二手房更猛，一線城市整體環比漲了0.4%，北京領跑，漲了0.6%。廣州在經歷了將近三年的下跌之后，一二手房價格指數居然同時翻紅。

成交量方面，3月的數據可以用＂井噴＂來形容。北京二手房網簽了19886套，是15個月以來的最高值，差一點就摸到了2萬套。上海更離譜，二手房成交突破3.1萬套，這個數字上一次出現，還是2021年3月。深圳二手房成交5071套，環比上升116.8%。廣州二手房網簽10785套，環比暴漲141.38%。四個一線城市，3月份二手房全部創了階段性新高。

拉長到整個一季度來看，上海二手房一共成交了5.8萬套，同比增長1.5%。北京成交了4.3萬套，同比基本持平。廣州和深圳雖然沒有出臺什么重磅新政，但成交量也在慢慢回穩。深圳中原地產的分析人士有一個判斷比較中肯——今年市場較去年下半年確實回暖了，二手房的活躍度明顯提升，購房者信心在增強。但缺少利好刺激，增長幅度還是有限。

價格到底跌了多少？我們拿廣州舉幾個真實的例子。黃埔區的黃埔中央城，2020年開盤均價大概3.2萬到3.8萬每平，如今成交價只剩1.6萬到2.2萬，差不多腰斬。品秀星樾當年開盤價3.1萬到3.9萬，現在成交價2.4萬左右。跌到這個程度，不少剛需購房者算了一筆賬：月供跟租金差不多了，買比租劃算。

廣州樓市研究專家鄧浩志分析了這輪回暖的三個核心動力：春節后積壓的剛性需求集中釋放；核心區域二手房價格深度回調后，性價比變得很高；宏觀政策面持續寬松，給了購房者更多信心。上海方面，2月中旬還出現過連續四天二手房零成交的＂冰凍＂局面，2月25日＂滬七條＂推出后，市場迅速升溫，節奏快得超出很多人預期。

一線城市在回暖，隔壁香港的樓市更是熱得發燙。2026年一季度，香港一手住宅成交達到6300宗，創2013年一手新例實施以來同期新高。更夸張的是，今年首季全港新盤錄得265宗＂大手客＂入市個案，創2008年以來的同期紀錄。有人一口氣花一億港元掃十套房，有人收房沒多久轉手就賺了110萬港元。港樓的瘋狂，正在向內地傳遞一種信號。

這種傳導效應，摩根大通看得很清楚。4月22日，摩根大通駐新加坡策略師Rajiv Batra發布了一份備受關注的研判。他認為，中國長期低迷的房地產市場＂很可能已經到達轉折點＂。他用了一個英文詞——turning point，翻譯過來就是拐點。經過五年的調整，3月份的數據讓他看到了復蘇的早期跡象。

摩根大通給出的邏輯也不復雜，兩條主線。第一條，香港樓市的復蘇正在向內地主要城市蔓延，信心在跨境傳導。第二條，中國股市此前反彈帶來的＂財富效應＂開始顯現，投資者手里有了更多的錢，一部分開始流向房地產。樓市跟股市之間形成了一個正向循環，這個趨勢被越來越多的國際機構注意到了。

摩根大通還給了一個更大膽的預判——這一輪樓市復蘇將支撐中國股市表現，使其有望在2026年跑贏其他新興市場。倫敦Eurizon SLJ Capital的資產管理經理Stephen Jen也持類似看法，他認為由于政策支持和估值偏低，中國股市年底前有望再漲10%。國際資本對中國資產的態度，正在從觀望轉向樂觀。

國內研究機構的判斷稍微謹慎一些，但方向大致一致。中指研究院的曹晶晶指出，一季度全國樓市仍處于筑底階段，新房銷售面積同比還在回落。但核心城市已經出現＂點狀修復＂，特征很明顯：京滬率先回暖，二手房強于新房。上海易居房地產研究院的嚴躍進也認為，經過充分調整后，當前二手房的性價比很高，置換鏈條正在逐步打通。

不過我們也得看到硬幣的另一面。從全國百城數據來看，3月二手住宅均價環比仍然下跌了0.34%，同比下跌8.55%。一線城市雖然在回暖，三四線城市依然冷清。上海一季度二手房均價同比去年跌了大約15%，北京跌了9%左右，廣州較2023年高點跌了27%。回暖是真的，但離＂漲回來＂還很遠。

這輪回暖有幾個特點值得我們留意。第一，二手房走在前面，新房還沒跟上。一季度上海、北京的二手房成交占比已經超過了80%。第二，一線城市走在前面，其他城市還在磨底。第三，低總價剛需房是成交主力，北京300萬以下的房源占了成交量的66%以上。買得起、住得到、性價比高，是這輪成交放量的底層邏輯。

曹晶晶也提醒了一個關鍵點：4月截至21日，北京、上海新房和二手房的日度成交同比都在增長，市場熱度還在。但這種熱度能不能持續，還需要觀察。她認為二季度＂好房子＂項目入市疊加傳統旺季，核心城市的成交量有望獲得支撐。克而瑞研究也持類似觀點——2026年二季度是確認底部、觀察結構分化的關鍵窗口期。

這五年里房價跌了多少，多少家庭資產縮水，多少房企暴雷，我們都看在眼里。現在3月的數據和摩根大通的研判同時出來，很多人心里多了一點盼頭。但我們也得清醒，＂止跌＂和＂大漲＂之間隔著十萬八千里，全面回暖和價格大幅反彈短期內很難出現。對普通購房者來說，與其猜底部在哪里，不如看清自己的真實需求。這個市場確實在往好的方向走，但走到哪一步了，每個人的判斷可能不一樣。