4月，高盛發(fā)布了一份關(guān)于中國(guó)樓市的預(yù)測(cè)報(bào)告，引起廣泛關(guān)注。

報(bào)告的核心觀點(diǎn)是：上海和深圳樓市將在2026年觸底，復(fù)蘇較其它一二線城市提前6-24個(gè)月，房?jī)r(jià)將從2025年底到2028年底上漲15%。也就是說，三年時(shí)間，大概有15%的反彈。

要知道，高盛之前對(duì)國(guó)內(nèi)樓市的判斷是“2027年見底”。為什么這一次基調(diào)發(fā)生了變化？高盛主要從三個(gè)維度、一個(gè)佐證來支撐它相對(duì)樂觀的判斷。

三個(gè)維度分別是：人才、政策、供應(yīng)。

第一，上海和深圳的人才流入強(qiáng)勁。高新產(chǎn)業(yè)支撐高收入人群的購(gòu)買力，這兩座城市住房庫(kù)存可控，而且房貸利率處于歷史低位。

第二，政策催化。穩(wěn)市場(chǎng)政策密集落地，比如“滬七條”等，直接刺激了購(gòu)房需求。

第三，土地投資效率提高，供應(yīng)收縮。

一個(gè)佐證是復(fù)制香港的路徑。

高盛認(rèn)為，上海和深圳樓市與香港樓市具有相似性。隨著香港樓市的率先復(fù)蘇，上海和深圳將復(fù)制香港的路徑，逐步復(fù)蘇。

說實(shí)話，高盛之前也有過多次類似判斷，無論是“2027年見底”還是“2027年三季度見底”，跟今天“上海深圳率先復(fù)蘇”的說法，我個(gè)人理解并不算太矛盾。

大家都知道，上海和深圳是一線城市中活躍性最強(qiáng)、市場(chǎng)化程度最高的兩個(gè)城市。隨著人口流入和產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，核心城市，尤其是最頭部的核心城市，率先見底復(fù)蘇，本身就是正常的事情。

這份報(bào)告里，真正重要的是去體會(huì)三個(gè)要點(diǎn)：

供應(yīng)收縮；

人口流動(dòng)；

產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇。

也就是說：產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇帶來就業(yè)崗位，人口正向流入，再加上供應(yīng)收縮、整體市場(chǎng)存量較小。這樣的市場(chǎng)，才能夠逐步健康，才能夠見底、復(fù)蘇、略有反彈。

有粉絲問：如果上海和深圳2026年就開始復(fù)蘇，那我們杭州會(huì)在哪一個(gè)位置？

我覺得，杭州至少應(yīng)該是滯后6-7個(gè)月的位置。如果高盛這個(gè)判斷是正確的，那么2026年下半年，杭州市場(chǎng)應(yīng)該也有一個(gè)相對(duì)明確的見底。

至于到底有沒有見底，大家可以參考我上一期的推文：“樓市見底的信號(hào)”，對(duì)照文中講過的那幾個(gè)指標(biāo)。

現(xiàn)在是4月份，到下半年10月份，5-6個(gè)月的整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)變化，是一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)。如果如期能夠穩(wěn)住，那么高盛這個(gè)觀點(diǎn)，是真有可能實(shí)現(xiàn)的。

從這份報(bào)告中，我們還可以讀出另外兩個(gè)信息：

第一是剛剛講過的，人口流動(dòng)是未來的關(guān)鍵。我們之前也反復(fù)講過：房地產(chǎn)市場(chǎng)的下半場(chǎng)是核心城市化。高盛這一次的觀點(diǎn)，其實(shí)也是一種佐證：最強(qiáng)級(jí)別、最市場(chǎng)化的核心城市，會(huì)率先見底。

那么杭州在未來的核心城市化當(dāng)中，應(yīng)該也有一個(gè)比較優(yōu)越的位置，至少是在第二梯隊(duì)的最頭部。

第二，城市分化，板塊也在分化。普通購(gòu)房者應(yīng)該也要有所動(dòng)作，把自己的資產(chǎn)相對(duì)優(yōu)化一下。其實(shí)也就是我們之前一直在倡導(dǎo)的“正向置換”：

從差的地域置換到好的地域；

從弱的城市置換到好的城市；

在城市里面，從弱的區(qū)域置換到好的區(qū)域；

從弱的產(chǎn)品置換到好的產(chǎn)品。

這四個(gè)“正向置換”，是未來最主要的一個(gè)趨勢(shì)，也是我們普通購(gòu)房者相對(duì)容易把控、可以做的事情。

對(duì)大勢(shì)的判斷，不可能完全正確、完全準(zhǔn)確。但跑贏自己，是絕大部分普通人應(yīng)該做的事情。