黃奇帆：房地產不會反彈上漲了；孟曉蘇權威定調房價上漲信號來了

關于房地產行業，有這樣一位“經濟老中醫”，他能用精準的判斷，為樓市發展把脈。

他就是原重慶市市長黃奇帆。

在重慶任職期間，憑借出色的經濟管理能力，精準把控重慶樓市，化解庫存危機，在業內聲名遠揚。

早在2023年，當不少房產專家還在大談“房價觸底反彈”時，黃奇帆在房地產趨勢論壇上，直接潑了一盆冷水：

“如果現在還有人認為房地產會反彈上漲，那他對經濟肯定是沒什么認知的！”

他用一組組冰冷的數據，撕開了房地產行業的傷疤，直言：

“中國房地產的底層邏輯已徹底改變！”

這話一出，可謂是一石激起千層浪，讓不少還對房價抱有幻想的人心頭一緊。

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黃奇帆的三大論斷：

打破反彈幻夢的清醒劑

我把黃老先生的觀點，梳理了一下，主要有以下幾點：

第一，供需逆轉，房子比人多出1.6億套！

黃奇帆反復強調一個殘酷的現實：全國住房套戶比已經達到1.16，也就是說100戶家庭對應116套房，這個數字遠超國際警戒線1.1。

更讓人觸目驚心的是12.1%的空置率，相當于每8套房就有1套空置著，在三四線城市情況尤為嚴重。

像山東聊城套戶比1.35，河北保定1.42，鶴崗更是夸張，高達1.79。

想想看，鶴崗70㎡的新房只賣8萬，這樣的市場環境下，房子還怎么保值？

第二，是人口斷崖，90后比80后少4000多萬接盤俠。

我們知道，以現在的人口形勢來看，對房地產來說可不太樂觀。

新生兒數量比8年前暴跌40%，結婚登記人數減少35%，這直接導致剛需購房群體斷崖式萎縮。

而且城鎮化率已經逼近68%的天花板，以前進城農民買房的故事，再也講不下去了。

黃奇帆更是一針見血地指出：

“未來十年，開發商建的房子比新生兒數量還多！”

沒有了足夠的買房人，房價拿什么漲？

第三，是政策轉向，政府救市≠刺激房價。

面對創20年新高的7億㎡商品房庫存，國家雖然投入數萬億收儲，但目標很明確，是要把這些房子轉化為保障房、人才公寓，可不是為了推高房價。

就拿深圳、青島來說，當地保障房價格比周邊低40%，直接把很多剛需購房者吸引走了。

黃奇帆反問：“當政府用白菜價供應保障房時，普通商品房還怎么漲？”

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三大鐵證：

為什么說“反彈論”是自欺欺人？

我們看到，當前很多房地產大V，是不是拋出一個刺激的觀點：房子要反彈了。

但是，下面3個反證，就可以打臉。

首先，是房地產行業指標倒退回15年前。

從銷售規?？?，2024年預計新房銷售額8.4萬億，直接退回到2015年的水平。

建設規模上，新開工面積僅6.9億㎡，相當于2006年的數據，倒退了18年。

投資信心也受挫，開發投資額9萬億，跌回2014年。

這些數字明明白白地宣告，房地產的黃金時代已經一去不復返了！

其次，是購買力枯竭，中產財富被房產“綁架”。

我們知道，在中國，中產家庭70%的資產都鎖在了房產里，遠高于歐美國家的30%-40%。

一旦房價下跌，家庭財富直接“腰斬”。

北京二環的“老破大”，3年跌價300萬，抵押率降至40%。

深圳的業主就算降價1.5萬/㎡，房子還是難出手，經營貸斷供的情況也越來越多。

真應了那句話：“房子從財富象征變成債務牢籠，只需一次失業或一場大??！”

再次，是房企求生，千億現金也難“造血”。

我們看到，冰凍三尺非一日之寒。

就算是保利、華潤這些手握現金超千億的央企，2024年經營性現金流也大幅“掉隊”。

世茂、遠洋等房企現金流持續為負，“造血”能力幾近枯竭。

開發商自己都自身難保了，還怎么能撐起房價上漲？

信心貴比黃金，市場回暖可期

——讀人民日報熱點快評

文／孟曉蘇原國家房改課題組組長

信心比貨幣和黃金更寶貴。最近我在多個場合反復強調過這句話，是因為它道出了房地產市場的核心邏輯。沒有信心，再好的政策也難以落地；沒有信心，再真實的回暖也會被誤讀為曇花一現。

近日，《人民日報》刊發經濟熱點快評《房地產市場，穩的態勢在增強》，以三組實打實的數據為市場定調：庫存迎來歷史性拐點，截至3月末全國商品房待售面積連續52個月以來首次同比下降；核心城市成交量爆發式增長，北京二手房成交創近15個月新高，上海二手房成交突破3.1萬套創近5年新高；房價止跌回升，一線城市新房和二手房價格環比雙雙反彈。這篇文章字字務實、句句有據，傳遞的信號再明確不過——房地產市場正在走強，不妨多一些耐心，未來值得期待。

我從事房地產領域數十年，參與了1998年住房制度改革的全過程，經歷過市場的起伏跌宕。我深知，市場底部往往是在猶豫和質疑中走出來的。而今天，當權威媒體以數據和事實說話，當庫存、成交、房價三大指標同步向好，我們有理由相信：樓市的“穩”不是曇花一現，而是根基扎實的趨勢性回暖。

市場回暖有基礎：

政策組合拳層層托底

這一輪回暖，不是市場自發反彈，而是供需兩端政策持續發力、層層托底的結果。需求端，政策工具箱全面打開，多地優化限購、降低首付比例、下調房貸利率，北上廣深等核心城市精準松綁，直接降低了購房門檻與資金成本。供給端，風險化解與保交樓同步推進，房企融資協調機制不斷完善。去年年底以來各地密集出臺的穩樓市政策，降低合理購房門檻和成本，撬動了剛性與改善性住房需求；供給端則聚焦“控增量、去庫存、優供給”導向，優化土地供應結構、推進“好房子”建設等。

今年一季度，全國超100個市縣出臺房地產相關政策約160條，政策實施的力度與精準度持續提升。這意味著什么？意味著從中央到地方，穩住房地產市場的共識已經形成，且正在轉化為實實在在的行動。

信心修復是關鍵：

從“萬事俱備”到“東風已來”

有人問我，當前政策出了這么多，效果為什么還有滯后？我的回答是：政策已經應出盡出，房貸利率降至30年最低，首付比例降至歷史最低，限購在絕大部分城市已全面取消，可謂“萬事俱備”，此前缺的是“東風”——缺的就是信心。2026年中央經濟工作會議三次提到“信心”，這絕非偶然。正如我在多次采訪中所言，居民家庭財富和房地產市場穩定息息相關，樓市低迷的核心癥結在于信心不足。

而今年一季度，信心的東風已經吹來?！度嗣袢請蟆返倪@篇評論，連同此前《人民日報》連發的六篇“鐘才平”署名文章、《求是》雜志的《改善和穩定房地產市場預期》特約評論，高層通過權威渠道持續釋放信號，明確房地產的民生屬性、發展潛力與金融資產屬性，正是對市場關切的及時回應，也是穩定預期的關鍵舉措。權威定調+數據印證，說明信心正在加速修復。

前進方向明確：

加快完善“市場+保障”雙軌制

回顧1998年房改，我們推動住房商品化改革，實現了從福利分房到市場配置的歷史性跨越，中國城鎮居民從人均居住面積僅約17平方米，到如今戶均擁有1.3套住房，幾千年來的“居者有其屋”夢想得以實現，住房價值占到城鎮居民家庭財富的60%。今天我們要在新的歷史起點上，加快構建房地產發展新模式。這一新模式的核心，就是加快完善“市場+保障”的住房供應體系——“住房雙軌制”。商品房市場遵循市場規律，滿足改善性需求；保障房面向中低收入群體、進城新市民等重點人群，體現民生托底。

這不僅是政策方向，更是改革初心。當前全國約有2.5億進城新市民，涉及近億個家庭，他們是保障房的重點覆蓋對象。而城市原有居民的改善性需求依然旺盛。這兩股需求疊加，就是房地產市場的長期基本盤。

展望與呼吁：

穩住法拍房，激活置換鏈

共同迎接市場回升

在看到回暖信號的同時，我們也要清醒地認識到，城市樓市分化依然顯著，回暖基礎仍需夯實。我要再次呼吁：盡快采取措施穩住法拍房市場。法拍房雖然總量不大，但低價成交形成的“邊際價格”會迅速拉低周邊房價估值，形成“法拍→房價跌→更多法拍”的惡性循環，加劇市場恐慌。穩住法拍房，就是穩住信心的第一步。

與此同時，當前京滬等重點城市帶看量較為活躍，新增客戶量高于去年同期，3月上海帶看量比1月漲了近三成，為后續成交提供了有力支撐。隨著置換鏈條逐步激活，“賣一買一”閉環形成，市場流動性將進一步恢復。前一段時間，輿論開始轉向，看多房地產的聲音日益增多，這是一個積極的信號。

立足中長期，隨著供需兩端持續發力、“好房子”建設穩步推進、新舊模式平穩轉換，房地產市場的高質量發展仍然值得期待。我對2026年整體的樓市止跌回穩抱有充分的信心，對“十五五”時期整個房地產發展、經濟發展、城鎮化的發展也抱有充分的信心。多一分耐心，多一分信心，市場走強的態勢就多一分支撐。讓我們舉起雙手，迎接房地產市場持續回升的決勝之年！

兩個大佬級專家，你聽誰的？

每個人都最終為自己的認知買單。