“五一”樓市中心區新貨扎堆 從“卷價格”轉向“卷生活”

好房子 從“住有所居”向“住有優居”轉變④

隨著“五一”黃金周的到來，廣州樓市進入營銷沖刺狀態。近兩周來，房企取證節奏明顯加快，多個新項目在4月底密集“搶跑”入市，荔灣、海珠、白云、番禺等中心區全新盤扎堆亮相，產品覆蓋從剛需小戶型到高端改善型。據統計，“五一”及前夕，全市12個項目，共1500多套單位推新。業內人士認為，隨著《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》落地，將給“五一”樓市帶來強心針。在“好房子”的政策導向下，樓市競爭邏輯也從以往的優惠、得房率比拼，邁入地段、配套、社區品質的全方位角逐。

核心地段成新盤標配 300萬元以上樓盤迎利好

“今年‘五一’樓市的最大特點，是新盤基本位于配套成熟的核心地段�！狈康禺a市場研究專家鄧浩志指出。隨著廣州持續優化戶型設計規范、鼓勵“好房子”建設，中心城區此前出讓的優質地塊項目紛紛加快入市節奏�！靶卤P多、新貨多、看房客戶多，市場熱度已從二手房逐步轉向新房�！编嚭浦颈硎�。

觀察近期入市項目，幾乎全部位于海珠、荔灣、白云、番禺等區的成熟板塊。盡管戶型新規對部分項目的空間利用率有所影響，但開發商普遍在交通區位、公共空間、園林景觀和社區配套上投入更多資源，以提升整體產品競爭力。

海珠區是本輪全新盤的供應焦點。其中，位于江燕路板塊的保利海韻尤為引人注目，該項目地塊在2025年12月經76輪競價、以27%溢價率成交，一度引發市場熱議。“樓盤學鐵商醫園全維配套步行即達，是海珠西難得的低密非超高層社區，還帶小區園林會所�！表椖肯嚓P負責人介紹，項目以南洋雅奢風格打造約40萬㎡低密花園綜合體，涵蓋90㎡-170㎡全生命周期戶型，周邊有2、8、11號線三條地鐵環繞，目前已開放樣板房。同在海珠，廣州大道南的中海萬辰華府也在“五一”前公布了吹風價。全盤僅154戶，主力戶型為165平方米，采用全系板樓設計，定位純粹高端改善。荔灣白鵝潭板塊同樣表現活躍。聚龍灣首發住宅項目“源舍”在“五一”前搶先開盤，以“4字頭”起步單價入市。

此外，海珠、天河、番禺、白云等區也有多個項目推新。其中，番禺亞運城板塊的中海環宇熙和作為該大盤的收官之作，也是其首個符合新規戶型的產品，市場關注度頗高。此外，保利天奕、萬博和臻、天河都薈、長嶺雅居、星河東悅府、中建白云之星、中鐵諾德閱瀧、云樾和鳴等項目也紛紛加推。

普睿數智廣佛區域首席分析師肖文曉表示，廣州《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》在“五一”前出臺，措施明確“賣舊買新”最高補貼3萬元，補貼總額2億元，政策細則還提到，補貼金額按所購新房貸款總額的1%來補貼。“這意味著只有貸款且額度超過300萬元的置換客戶才能拿到3萬元的足額補貼，尤其利好房價較高的中心區樓盤以及近郊區的改善樓盤�！�

從“賣房子”到“賣生活” 花式引流激活市場

在新盤密集入市的同時，房企的營銷打法也在全面升級。除了一口價特惠單位、送物管費、團購置業優惠等傳統促銷模式，多個樓盤還推出了交標升級、購房補貼、送車位、家電禮包、以舊換新立減、老帶新獎勵等福利。為了吸引市民到訪，部分項目更是通過打造多元化消費場景、引入潮流元素，撬動市場活力。

不少房企以傳遞生活理念來吸引客戶。珠實地產啟動了“五一好房潮玩GO——超級引力計劃”，聯動旗下各大紅盤，打造覆蓋“游購賞住、吃喝玩樂”的全鏈條消費場景。在珠江·天河都薈，宇樹機器人“賽博舞團”帶來沉浸式智趣體驗；珠江花城則展出了飛行汽車靜態座艙；品實·云湖花城上演了元宇宙花神巡游節；公交珠實·花城云著則打造了城市星空營地影音場。

保利玥璽灣在4月起，則舉辦“藝術季”系列活動，以人文藝術詮釋“好生活”。“我們通過藝術展覽、文化沙龍等活動，傳遞項目的人文理念，吸引了大量高端客戶關注。”該項目相關負責人告訴記者，項目乘勢加推6棟約350平方米產品，單月認購再破20億元，成交單價環比提升5%。此外，越秀地產在“五一”期間也推出涵蓋“1000萬購房補貼”的五大團購權益。廣州多個TOD項目則聯合推出“五重置業禮”，包括地鐵文創禮品、溫泉酒店套票、親子研學名額等組合福利。

“今年房企的營銷更加注重體驗感和情感共鳴，不再單純依靠價格吸引客戶，而是通過打造特色場景、傳遞生活理念，提升項目的吸引力。”有業內人士表示，這種營銷模式的轉變，也體現了房企從“賣房子”向“賣生活”的轉型，有利于推動市場向更高質量發展。

市場熱度幾何？去化率成“試金石”

從一季度成交數據來看，廣州樓市已呈現復蘇升溫態勢。

廣州世聯研究院副院長崔登科告訴記者，年假復工后，市場熱度呈現快速恢復趨勢，3月最后三周的市場熱度已略超去年同期水平�！澳壳皬V州‘五一’期間的新房供應量預計在4000-5000套。從一季度整體看，廣州實現‘量價齊升’。這其中有結構性原因，即高價改善盤成交占比提升，拉動了均價。從區域成交金額看，成交量集中在中心區，十一區中，天河、黃埔、南沙表現優秀�！彼a充道，目前廣州全市可售庫存去化周期仍在25.3個月的高位震蕩，除天河、從化外，其他各區庫存接近近三年中高位。

在庫存壓力猶存的背景下，新項目的定價策略和開盤表現備受關注。“衡量一個項目是否熱銷、定價是否合理，開盤首日的去化率是一個核心指標。”崔登科給出了一個業內參考標準：開盤去化率達到三成，相當于與去年市場持平；達到四成，表現良好；達到五成，即為非常好；若能突破六成，則屬于優秀水平。記者了解到，個別在“五一”前搶跑的項目，首日去化率已達到40%至60%之間，為“五一”樓市奠定了良好基礎。

“開發商依然誠意滿滿，就算核心區的新盤，也沒有因為最近市場好，就搞作秀式漲價�！编嚭浦颈硎�，盡管市場預期好轉，但開發商定價策略較為謹慎，多數仍以優質產品配合務實價格打動市場。

■專題策劃：丁燦

■專題采寫：新快報記者 何璐詩