一般情況下，4月份的政治局會(huì)議都比較重要，因?yàn)橐患径葎倓傔^去。這次會(huì)議，關(guān)于房地產(chǎn)又再次重提了關(guān)鍵表述：“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新。”

短短兩句話，我們可以從中讀出幾個(gè)信息。

第一，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未徹底穩(wěn)定。否則不需要“努力”。

第二，表態(tài)非常清晰：市場(chǎng)需要穩(wěn)定，而且需要努力去實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定。這不是一句口號(hào)，而是后續(xù)政策的基本方向。

第三，我們之前從去年講到今年：房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的增量肯定越來越小，會(huì)慢慢進(jìn)入存量市場(chǎng)，存量的占比會(huì)越來越高。所以，扎實(shí)推進(jìn)城市更新，是至關(guān)重要的一個(gè)事情。

我們直播和之前的推文都有提到過，之前浙江省建設(shè)廳有發(fā)布會(huì)，專門強(qiáng)調(diào)了2026會(huì)推進(jìn)自主更新的試點(diǎn)。

自主更新只是城市更新的一部分。將來，整體的城市改造，自主更新加上城市更新，會(huì)慢慢從之前的配角變成主角。未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，肯定是增量與存量并行，而且在短期經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，增量會(huì)持續(xù)受到控制。

結(jié)合4月28日的杭州土拍：

面上看，今天是2026年土地?cái)?shù)量最多的一次（5塊地），但整體的建筑面積非常有限，總共也就18萬方多。如果是一個(gè)比較大的項(xiàng)目，也就一個(gè)項(xiàng)目的體量。

大家都知道，一般情況，一、二季度的土地出讓占比通常會(huì)比較高。但哪怕是2026年數(shù)量最多的這一次土拍，5塊地的建筑面積也就18萬方多。所以，杭州后續(xù)控增量的跡象，非常明顯。

這次土拍也是冷熱不均：

招商以樓面地價(jià)16,483元/㎡拿下玉湖西地塊（6.2萬方），市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈；

綠城興耀以16,513元/㎡拿下下沙印象城宅地（3萬方）；

濱江興耀以12,003元/㎡拿下杭鋼地塊（3.2萬方）；

興耀國(guó)豐置業(yè)以16,398元/㎡拿下蜀山沿河低密宅地（2.5萬方）；

杭州云山湖境房產(chǎn)以底價(jià)、樓面價(jià)5500元/㎡拿下青山湖低容宅地（3.5萬方）。

除了招商拿下的玉湖西地塊比較熱，其他地塊都至少有點(diǎn)遇冷的感覺。當(dāng)然，這本身也是由土地的品質(zhì)決定的，這幾塊地整體都不是特別熱門的地塊，玉湖西相對(duì)好一些。

這也從側(cè)面說明：當(dāng)下整體市場(chǎng)的冷熱度，一級(jí)市場(chǎng)與二三級(jí)市場(chǎng)是聯(lián)動(dòng)的。

結(jié)合這次中央政治局會(huì)議“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的表態(tài)，我們可以判斷：

第一，后續(xù)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入平淡期；

第二，在政策面整體利好、同時(shí)控增量的情況下，2026年的市場(chǎng)還是值得期望能夠比較扎實(shí)地穩(wěn)住。

尤其是杭州，作為僅次于一線城市的二線頭部城市，如果增量控制得夠好，2026年的市場(chǎng)是有望穩(wěn)定的。

當(dāng)然，在這個(gè)穩(wěn)定的背后，我們之前反復(fù)強(qiáng)調(diào)的觀點(diǎn)不變：

核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)次新，期望它能夠穩(wěn)住；

比較良好的情況下，杭州的粉盤板塊也能夠穩(wěn)住。

我們最近也會(huì)有一篇推文，專門解讀后續(xù)市場(chǎng)。后續(xù)市場(chǎng)肯定是分化的市場(chǎng)，K型走勢(shì)，兩極分化會(huì)非常明顯。能穩(wěn)住的會(huì)盡早穩(wěn)住，但周邊依然是以價(jià)換量的狀態(tài)。

最后提醒： 后續(xù)的整體市場(chǎng)走勢(shì)，建議大家多關(guān)心我們的核心板塊價(jià)格監(jiān)測(cè)。它的走勢(shì)，在很大程度上能夠代表杭州的走勢(shì)。如果核心板塊還沒有穩(wěn)住，那么整個(gè)市場(chǎng)也談不上企穩(wěn)。

ps：4月30日，綠城&濱江聯(lián)合競(jìng)得哇哈哈西地塊，樓面地價(jià)達(dá)到36170；相比2025年4月份市場(chǎng)尚熱時(shí)期出讓的曉瀾玉華，同樣的容積率價(jià)格還高了1000多元，土地市場(chǎng)的冷熱不均可見一斑。