三年虧340萬，這家物業跑了
剩下的爛攤子，誰來收拾？

文 / 物業管理的那些事

2026年2月24日，合肥北辰天都小區（化名）的業主們收到了一紙函件——服務了三年半的物業公司宣布：2026年5月24日，全面撤出。

發函方是融科物業公司（化名）。函件寫得很直白：自2022年7月入駐以來，項目累計虧損約340萬元，已無力維持運營。

這不是一家小物業。融科物業是國內知名物業管理品牌旗下的分公司。連這樣的企業都扛不住跑了，問題出在哪？

340萬是怎么虧的？

融科物業在函件里列了三個虧損原因：

原因一 業主物業費收繳率持續偏低，已入住業主欠費嚴重

原因二 商業部分（聯家超市）權屬及管理責任糾紛，費用結算困難

原因三 空置房存在房產糾紛，物業費長期無法收取

累計虧損 約340萬元（截至2025年12月31日）

翻譯一下：該收的錢收不上來，能收的錢不夠花。

值得注意的是，融科物業在函件中明確表示——對未繳納的物業費，保留追索的權利。意思很清楚：欠我的錢，走了也得要。

補充信息：據媒體報道，北辰天都小區業委會在收到撤場函后已迅速行動，要求物業在撤場前繼續履行服務職責，同時依法依規啟動新物業選聘工作，力爭實現無縫銜接。業委會還表示將全程監督交接過程，重點關注物業檔案、公共設施設備圖紙、財務賬目及公共收益等核心資產的移交。

這不是個案，是趨勢

北辰天都不是第一個被物業"拋棄"的小區，也不會是最后一個。

有媒體梳理了近期物業撤場的案例——

部分物業撤場案例

四川遂寧錦泰怡都小區：原物業因經營不善拖欠工資67萬余元后正式退出，928戶居民的小區隨即陷入保潔無人問津、垃圾堆積、設施故障頻發的困境。

杭州某大型小區：物業費收繳率持續走低，歷史欠費總額高達1200余萬元。物業撤場前已大幅壓縮人手，綠化養護頻次降低，安保巡邏稀疏，人工湖雜草叢生。

鄂州雙創之星小區：截至2025年1月，物業費累積欠費達59.59萬元。

據行業數據，2025年全國物業服務企業500強的平均物業費收繳率已降至71%，并且連續四年下滑。住宅物業服務滿意度僅73.2分，創近年新低。

收不上錢，滿意度又低，兩頭堵死。

物業跑了，業主就贏了？

很多人拍手叫好：活該！誰讓他們服務爛？

但冷靜想想，物業撤場后，最受傷的是誰？

物業撤場的連鎖反應

第一秒：保潔停了，垃圾沒人清。樓道開始有味兒。
第一周：保安縮編或撤走，門禁形同虛設。外來人員隨意進出。
第一個月：電梯壞了沒人修，綠化荒了沒人管，公共區域燈泡燒了換不了。
第三個月：小區環境肉眼可見地衰敗，二手房掛牌價開始受影響。

遂寧錦泰怡都的928戶業主已經體驗過這種日子了。用他們自己的話說——"幾乎停擺"。

一個殘酷的數學題

假設你家小區物業費每月1.5元/平方米，100平方米的房子一年物業費1800元。你不交，省了1800塊。但小區服務質量崩了，你的房子每平方米跌200塊，100平就是2萬塊。為了省1800，虧了20000。這筆賬，誰算誰心疼。

死循環怎么破？

這件事最讓人窩火的地方在于——它是一個死循環：

服務不到位 → 業主拒交物業費 → 物業資金不足 → 削減人員壓縮成本 → 服務更差 → 更多業主拒交 → 物業扛不住撤場 → 小區失控

誰先動的手已經說不清了，但結果擺在眼前：雙輸。

這個死循環有沒有解？有，但需要兩邊同時清醒。

對業主說幾句實話

1. 不交物業費不能解決問題，只會加速問題惡化。法院判例早已明確：即便你對物業服務不滿，在啟動合法解聘程序之前，欠繳的物業費仍需結清。欠費不僅解決不了問題，還可能被起訴、上失信名單；
2. 覺得物業不行，走正規渠道換掉它。業委會、業主大會、街道辦，程序是現成的；
3. 別讓按時交費的業主替欠費者買單。一個小區里如果有20%的人惡意欠費，剩下80%的人就要承擔更高的成本，這不公平。

對物業說幾句實話

1. 業主不交費，先問自己服務做到位沒有。收繳率低不是業主單方面的問題，安保、保潔、維修、響應速度，哪一項掉鏈子都會成為業主拒繳的理由；
2. 財務要透明。業主不是不想交錢，是不知道錢花哪了。公共收益多少？維修基金用了多少？把賬本攤開，比解釋一萬句都管用；
3. 虧損340萬才跑，說明之前一直在扛。但扛了三年才跑，也說明前期的風險預警和退出機制出了問題。走到這一步再撤，對小區的傷害已經造成。

北辰天都的故事還沒完。5月24日撤場，現在還有兩個多月的緩沖期。業委會已經啟動了新物業選聘，但新老交替期間的服務空窗、歷史欠費的清算、商業部分的權屬糾紛——每一個都是硬骨頭。

這件事給整個行業敲了一記警鐘：物業不是鐵飯碗，業主也不是提款機。雙方的關系是契約，不是對立。

當契約精神崩塌的時候，沒有贏家——物業虧340萬走了，業主留在一片狼藉的小區里，誰也沒贏。

（案例來源：網易新聞（合肥樓市點評） / 搜狐新聞 。文中小區名、物業公司名稱均為化名。）

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