物業公司“撤場潮”襲來：居民不愿交物業費，物業公司也不干了

2026年4月一個清晨，蘇州工業園區某高檔社區的一位業主發現，崗亭里一直敬業而站姿標準的保安竟然不見了，小區的路燈也不亮了，甚至電梯里的消毒水味兒都再也聞不見，垃圾堆積成山無人處理。

物業服務中心的大門以前人來人往，但現在卻緊鎖著，上面貼了一張《關于終止物業服務合同的公告》，里面寫著：“因經營持續虧損，雖經多輪溝通未果，我司不得不遺憾撤場……”

業主頓時困惑極了：這可是一個高檔小區啊，物業公司也是全國數得著的有名氣的物業，怎么也會這樣“跑路”呢？

這還真不是個例，而是真真切切正在發生的“物業公司退場潮”的縮影。

據《第一財經》報道，中指研究院近日發布的報告顯示，2025年初至2026年3月底，共監測到住宅物業項目“撤場”案例212個，蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州等城市住宅撤場案例較多，總計占全部監測樣本的65%左右。

其中最值得警惕的是，百強物業企業主動撤場的案例顯著增多。還是根據《第一財經》的報道，據不完全統計，百強企業主動退場案例超80個，占比約38%。從撤場項目特征看，次新房項目撤場現象集中爆發。據統計，樓齡在5年以內的次新房項目占比達到35%。

物業公司，在以前是利潤豐厚、現金流飽滿的黃金行業，是投資者和開發商眼中的“現金奶�！�，但現在，竟然也出現普遍的營收困難、資產負債表失衡。

連百強物業公司也開始出現眾多悄然退場的案例，說明這個行業是真的遇到問題了。

一、“開發商歷史遺留問題”，不是扯皮，但確實是死結

很多人可能覺得，20年以上樓齡的老舊小區才是最難維護的、物業管理最容易出問題的，但這次的數據還真讓人意外，“次新房”作為樓市的主力中堅，物業服務大面積出現問題。

我們看到，在總體的撤場樣本中，樓齡5年以內的“次新房”占比，居然高達35%。

“五星級服務”是現在比較好的小區普遍的承諾，但現實卻是根本就普遍達不到。不管是墻皮剝落問題還是地下室積水問題、小區電力不穩問題或者車庫修繕不及時的問題……往往連最基本的事情都做不好，不要說“五星級”附加的那些承諾了。

這讓很多業主處于憤怒和失望之中。不管向物業反映多少次，許多問題都是老大難，根本解決不了。

因為有一句流行的解釋是：開發商遺留問題。

這倒也不是純扯皮，確實有一些問題是開發商的房屋質量、小區環境修建質量本來就存在缺陷，一開始交房時看不出來，過幾年就逐漸浮現。

這時候一切問題都讓物業承擔，物業不樂意的同時有時候也確實做不到——無論是成本還是能力都有限。

但在業主眼中，卻不管那么多，總有種“父債子還”的邏輯。這有沒有道理？當然也有。開發商選擇物業，往往是有著高度的利益關聯，那么業主就只能抓住物業來要求改善小區的遺留質量問題。

在這背后是一個死結：開發商交房時，業主究竟有沒有物業公司的自主選擇權？

這個死結如果不解開，扯皮恐怕永遠無休止。

二、物業拍屁股走人：業主太難纏，我不伺候了

為什么這次“撤場潮”65%的比例，主要陣地在蘇南和川渝地區？因為這些地方的業主，維權意識相對來說極強，尤其是南京、蘇州，業主普遍是不好糊弄的。

在這些地區，業委會可不是擺設或者物業公司的傀儡，而是真正的業主自治機構。他們普遍很懂法律條文，對物業服務的細節要求，是要拿著文件逐字逐句摳的。

在以前，是業主想要趕走物業很難，但現在反過來了，是“物業覺得業主太難伺候”，拍屁股走人——我不伺候了。

業主也很無奈，因為購買房子是很大程度上是沖著“高端物業”來的，結果和一般的物業沒啥區別，這種失落與錯愕當然讓他們無法接受。

于是，斷繳物業費成了“開發商歷史遺留問題”之外的另一個死結。

在業主看來，你達不到承諾的要求，我當然不愿意繳納物業費。在以前，開發商常常通過斷電斷水之類的野蠻手段脅迫繳納，現在這些做法也越來越行不通，所以物業公司想要催繳難度很大。

在物業公司看來，斷繳物業費的人多了，則是很現實的財務壓力問題。

市場經濟時代，沒有人愿意做虧本買賣。物業公司的費用收繳率生死線是85%，當收繳率低于這個數據的時候，員工工資、水電費用、電梯路燈、綠化和路面……這些公共設施維護的剛性支出就一下子難以維持了。

事實上，在物業公司和業主雙向不滿意、雙向不信任的情況下，全國住宅物業費的平均收繳率已經從2018年的83.7%一路下挫至2026年的73.5%，總體低于“生死線”。

在一些二三線城市，甚至只有可憐的50%，物業公司根本入不敷出。

三、物業死結，是房地產轉型的“陣痛”

在以前，物業費名不符實的問題被詬病最多。當時房地產正處于狂飆突進的時期，物業成了跟隨房地產的“香餑餑”，穩賺不賠的同時也制造出很多亂象和業主普遍的不滿。

針對這一點，一些地方出臺了物業費限價標準。但與此同時，物業服務想要朝著“高價優質”的方向發展卻變得很難。在物業費達不到“五星標準”的情況下，一些物業公司只能通過降低成本來維持經營。

逐漸地，“低質低價”成了主流趨勢，而越是這樣業主就越是不喜歡繳納物業費，最終形成負面循環，一些物業公司只能在油燈苦盡后選擇“撤場”了事。

“質價不符”的背后，是業主和物業公司對物業費認知的嚴重錯位。

物業費本來應當是一種商業服務契約，如果服務是等價的就繼續用，如果服務不匹配價格就調價或者換物業公司。

但現實卻是，物業更換的規則在現實中常常難以執行，長此以往就造成業務和物業公司之間普遍的不信任：業主有任何事情都要抱怨物業，或者停繳物業費；物業公司則為了增加收入而搞更多的“貓膩”或者降低成本。

規則本來應當是業主和物業兩方認可的共識，但事實上這種規則已經在失效，且很難有修復的機會。

不應當對“撤場潮”的出現而感到悲觀，相反，規則共識、行業自律，正是在這種震蕩和挫折之中逐漸清晰的。

當物業公司的意識在這種行業洗牌中逐漸轉向“契約服務”，而業主從“被管理”轉變為“契約主體”，雙方越來越傾向于市場化、規范化的服務和被服務關系，而不是“一個管著另一個”的關系，物業市場的深層次矛盾才能真正走向化解。