《人民法治》聚焦津市：466戶、300萬、十余年——一紙協議化干戈

2026年1月，湖南省津市市人民法院調解室內茶香氤氳，一份涉及466戶業主、金額300余萬元、積滯十余年的物業糾紛和解協議正式簽署。從“服務差—不繳費—服務更差”的惡性循環，到5次“和商茶敘”解開雙方心結，再到發出司法建議書推動行業治理升級——津市法院不僅化解了一場群體性糾紛，更探索出物業糾紛治理的新路徑。

近日，中央級法治期刊《人民法治》對此予以重點關注，并刊發于“新時代‘楓橋經驗’案例”欄目。該案獲中南大學法學院專家點評，稱其為基層司法從“裁判者”向“治理者”轉型的生動實踐�，F將報道全文刊發如下。

【核心看點】

1. “和商茶敘”解心結：將地方“吃講茶”傳統與現代調解機制結合，通過5次茶敘會，讓466戶業主與物業公司從對立走向和解，實現“清茶一杯化干戈”。

2. “三個轉變”建機制：從司法一元解紛向社會多元共治轉變、從被動審判向源頭預防轉變、從線下奔波向線上便捷轉變，形成“一個堅持、兩個依托、三個融合”的多元解紛體系。

3. “司法建議”治未�。横槍ξ飿I服務“質價不符”、業委會自治能力不強等四大癥結，向住房保障服務中心發出系統性司法建議，推動行業監管與業主自治雙向發力，實現“審理一案、治理一片”。

《人民法治》雜志 2026年4月下（總第224期）第32-35版刊發版面

糾纏十余年的物業糾紛怎樣化解——“一紙協議”背后的故事

津市市人民法院副院長宋立軍（左三）帶隊前往某小區進行實地調查

2026年1月，湖南省津市市人民法院調解室，在熱氣氤氳、暖意融融、茶香四溢的氛圍中，一份與466名業主有關的和解協議得以簽署。至此，一場涉及業主數百戶、金額數百萬、積滯十余年的物業糾紛圓滿化解。

“一紙協議”背后究竟隱藏著怎樣的故事？

時針撥回到2011年。這年，A物業公司入駐津市某小區。因為地下車庫高價出售、地面停車混亂、消防設施缺失、綠化無人維護等一系列問題，小區業主的不滿情緒日益積累，最后以大范圍拒繳物業費的方式表達抗議。因收費率低，A物業公司經營困難，服務質量進一步下滑，物業與居民兩方陷入了“服務差—不繳費—服務更差”的惡性循環，即便小區成立業委會并簽訂合同，也未能打破僵局。

2024年，隨著A物業公司的退出，物業與業主之間的矛盾徹底爆發：466戶業主累計欠費300余萬元，新入駐的B物業公司為整改小區墊資70余萬元。A物業公司欲批量起訴業主以追討欠費，小區業委會則提起反訴，要求賠償整改費用。一場涉及面廣、金額大、積怨深的群體性糾紛一觸即發。

“和商茶敘”：清茶一杯解開“心結”

物業服務關乎人民群眾的幸福生活，良好的居住環境需要業主與物業公司的雙向奔赴。物業服務合同糾紛常因其群體性、易復發、化解難等特點受到社會廣泛關注。面對某小區的物業糾紛，如何破解困局？津市法院組織民事專業法官會議對該案進行了研判。會上，法官們紛紛發言：

“該案看似是錢的問題，實則是心的隔閡�；怆p方心結是破解困局的關鍵�！�

“這類糾紛涉及業主眾多，如果機械判決，不僅執行困難，還可能激化矛盾，無助于社區長久和諧�！�

最終，津市法院確立了“以調解為主”的辦案思路，并決定運用“和商茶敘”調解法全力化解糾紛。

“‘和商茶敘’調解法是津市法院結合本土特色文化提煉的特色調解方法，將當地碼頭文化中的‘吃講茶’傳統與現代調解機制結合，通過營造茶敘氛圍、聚焦和商內核、實現共贏局面化解矛盾�！苯蚴蟹ㄔ毫竿ヘ撠熑私榻B道。

案件辦理初期，面對雙方拒絕調解的態度，津市法院將雙方邀請到法院。承辦法官為雙方斟上一杯清茶，從糾紛的源頭聊起，一方面傾聽業主十多年居住的不便與訴求，一方面了解物業公司經營的實際困境。

在茶敘中，承辦法官與雙方深入溝通，明確業主依法繳費的義務和業委會的協調職責，同時告知物業公司要正視服務短板。首次茶敘，承辦法官通過換位思考的引導，有效緩和了雙方對立情緒。

隨后，津市法院聯合街道社區，先后4次組織業委會、物業公司召開“茶敘”會。在協商中，津市法院聚焦癥結，將停車管理、設施維護、費用計算等核心爭議逐一擺上臺面，結合法律規定和實際情況逐項分析。同時，街道社區充當“商會”角色，利用轄區管理者的身份參與調解，進一步獲得了雙方信任。在茶敘中，雙方逐步減少了意見分歧。

最終，經過5次“茶敘”會，雙方打消了各自顧慮，敲定了一份雙方均滿意的協議：業主享受物業費折扣，物業公司承擔小區的修繕費用。隨著雙方撤訴并履行協議，這起跨時十余年的糾紛終于畫上了圓滿的句號。

治理“向前看”：從“一案解決”到“全域預防”

“一紙協議”背后的司法智慧與為民情懷，正是津市法院踐行新時代司法理念的生動寫照。個案的成功化解，引發了津市法院關于物業糾紛多元化解的更深思考。民生無小事，枝葉總關情。物業服務事關人民群眾對美好生活的向往。津市法院將司法實踐深度融入基層社會治理，積極探索“源頭預防、多元化解、司法保障”的物業糾紛解決新路徑，堅持做到“小案事不小、小案不小辦”。

為了從根本上減少這類糾紛，津市法院主動將司法服務端口前移，推出了一系列創新舉措：

一是進行實地調研，繪制“問題地圖”。由院領導帶隊，民事審判團隊對近兩年物業糾紛案件進行系統梳理，并深入多個涉訴小區實地走訪，將“坐堂辦案”變為“上門巡診”，將調查發現的共性問題形成清單，為提前介入和精準指導奠定基礎。

二是舉辦行業座談，開出“司法藥方”。津市法院專門召集全市物業公司召開座談會。會上既傾聽物業公司經營的現實困難，也直指服務中存在的普遍問題。津市法院通過展示實地拍攝的圖片和問題清單，以案釋法，敦促企業提升服務意識，實現“質價相符”，從源頭上減少糾紛產生。

三是府院聯動，構筑“共治同心圓”。面對涉及業委會和群體性業主的復雜案件，津市法院主動依托府院聯動機制，邀請街道、社區等基層組織共同參與調解。此外，津市法院加大普法宣傳力度，聯合住房保障服務中心、街道開展送法進社區、進小區的活動，在人流集中的廣場、公園，通過展板展示、發放印有物業普法知識的小扇子、現場法官答疑等方式，積極引導群眾依法理性維權。

當前，我國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向以存量提質增效為主的階段，社區生活成為現代城市生活的重要組成部分，人民群眾對居住環境、住宅品質和物業服務的要求不斷提高。高質量的物業服務是促進地區服務業經濟發展的有力引擎，更是提升人民群眾生活幸福感的重要抓手。為促進津市物業服務進一步提質增效，津市法院還向津市市住房保障服務中心發出了司法建議書，針對物業服務合同糾紛案件反映的行業共性問題提出了系統性治理建議，共同推動矛盾糾紛源頭化解。

該司法建議基于近三年津市法院受理的涉物業服務案件情況分析，發現物業服務合同糾紛多發、頻發主要有4個原因：一是部分物業公司存在服務未達標等問題，“質價不符”現象突出；二是部分住宅小區存在開發建設所遺留的歷史問題，部分問題轉嫁給物業公司；三是部分物業服務質量不高與業委會自治能力不強，影響矛盾預防與化解實效；四是部分業主的服務消費觀念尚未完全建立，“搭便車”心理時常存在。為此，該司法建議在強化行業監管與規范引導、推動業主自治能力建設、構建多元化解糾紛機制、加強普法宣傳與輿論引導等方面進行了提示說明。在收到司法建議后，津市市住房保障服務中心認真研究建議內容，積極采取了針對性措施。

司法建議搭建了司法與行政的溝通橋梁，實現了裁判與監管的有效銜接。津市法院將繼續善用司法建議延伸審判職能、融入社會治理格局、共促糾紛預防化解。

津市市人民法院副院長宋立軍（左三）組織糾紛雙方進行調解

“一個堅持、兩個依托、三個融合”

津市法院在推進和完善矛盾糾紛化解機制方面的核心思路與舉措可以概括為“一個堅持、兩個依托、三個融合”：

“一個堅持”就是津市法院堅持黨對司法工作的絕對領導，并將多元解紛工作主動融入黨委領導下的社會治理大格局，積極踐行湖南省人大對訴源治理工作的決議，即“訴源治理應當堅持黨委領導、人大監督、政府負責、部門聯動、社會協同、公眾參與、法治保障、科技支撐，堅持和發展新時代‘楓橋經驗’，把非訴訟糾紛解決機制挺在前面，把預防矛盾糾紛貫穿于重大決策、地方立法、行政執法、司法訴訟等全過程，著力在源頭上減少矛盾糾紛，關口上管控訴訟增量”。

“兩個依托”就是依托市人大和市委政法委。津市法院在市人大的大力支持下，建立了鄉鎮街道、村級全覆蓋的“法律診所”，并選派經驗豐富的法官和優秀法官助理實現點對點聯動，健全矛盾糾紛化解在萌芽的解紛機制。同時，津市法院探索與人大代表常態化、機制化聯動，主動接收人大對法院工作的監督和指導，完善和健全各項司法舉措。此外，津市法院按照市委政法委和上級法院的要求，落實“人員入駐、系統接通”至綜治中心，選派一名經驗豐富的退休法官常駐、一個審判團隊入駐綜治中心，與其他入駐職能部門共同接待、接訪，化解矛盾糾紛。

“三個融合”包含三個方面的融合：

第一是專業審判與社會調解的融合。在機制上，以“總對總”調解為基礎，與津市市工商聯建立“法院＋商會”訴調對接機制，與市場監督管理局聯合印發《津市市知識產權糾紛調解協議司法確認工作實施辦法》等，融合行政機關、行業協會的優勢，實現“專業問題專業調”模式。在人員調配上，津市法院建立特邀調解制度，吸納退休法官、行業代表、經驗豐富的鄉鎮街道社區工作人員等為法院特邀調解員，壯大充實調解隊伍。

第二是線下服務與線上科技的融合。津市法院在院機關及兩個派出法庭配置了“人民法院調解平臺”服務終端，以盡可能為當事人提供便利的司法服務。

第三是糾紛化解與普法宣傳的融合。津市法院通過發布典型案例、新聞媒體、張貼布告、巡回審判、送法進社區等多種形式，重點解讀其在案件審理中發現的常見多發的法律問題，力爭實現“審理一案教育一片”的效果，把法治理念植入群眾心里，在源頭上避免矛盾糾紛的發生。

通過以上舉措，最終實現“三個轉變”：從司法一元解紛向社會多元共治轉變，從事后被動審判向源頭主動預防轉變，從線下奔波耗時向線上高效便捷轉變。

“法院的目標，從來不僅僅是判決一個案件，更是修復一段關系、規范一個行業、促進一片和諧。”津市法院院長曾令軍表示。

基層司法在物業糾紛治理中由“結”至“解”的范式創新值得推廣

點評專家：夏沁，中南大學法學院副教授、學科辦主任，中南大學土地法制研究中心執行主任。

上述案例中，湖南省津市市人民法院化解的不僅是一起積滯十余年的物業糾紛，這一過程更是一次基層司法從“裁判者”向“治理者”轉型的生動實踐。這起涉及466戶業主、金額300余萬元的群體性糾紛，最終能以“一紙協議”溫情落幕，其背后的邏輯并非簡單地和稀泥，而是蘊含了深刻的“楓橋經驗”時代化與法治化智慧。

首先，該案例精準揭示了物業糾紛“表面是費用，實質是信任”的核心癥結。物業糾紛之所以容易陷入“服務差—不繳費—服務更差”的惡性循環，根源在于雙方溝通機制的斷裂與互信的崩塌。津市法院摒棄了機械判決的路徑依賴，敏銳捕捉到“心結”這一關鍵變量。通過獨創的“和商茶敘”調解法，將對抗性的法庭辯論轉化為“清茶一杯”的平等對話，利用“吃講茶”這一地方文化符號，消解了當事人的防御心理。這種將法律剛性嵌入文化柔性的做法，使得法律不再冰冷，為情緒的疏導和共識的達成創造了珍貴的“緩沖地帶”。

其次，該案例實現了從“個案化解”到“全域預防”的治理升級。 值得稱贊的是，津市法院的視野并未止步于讓雙方撤訴，其后續推出的“問題地圖”“司法藥方”以及向住房保障服務中心發出的司法建議書，都體現了“審理一案、治理一片”的系統思維。津市法院主動將司法端口前移至“府院聯動”和行業監管，通過規范物業服務標準、強化業委會自治能力，從供給側和需求側雙向發力。這種“向前看”的治理邏輯，有效破解了物業糾紛“易復發、化解難”的頑疾，真正做到了“治未病”。

最后，該案例提煉出的“一個堅持、兩個依托、三個融合”機制，為化解同類糾紛提供了可復制的范本。 這一機制的核心在于打破了司法孤島：既依托人大的監督與政法委的綜治平臺，又將專業審判與社會調解（如“法院+商會”）、線下服務與線上科技、糾紛化解與普法宣傳深度融合。這標志著基層法院的角色正在發生三個根本性轉變：從單一裁判者轉向多元共治的推動者，從被動等案上門轉向主動源頭預防，從耗時費力的線下奔波轉向高效便捷的線上聯動。

正如津市法院院長所言，法院的目標不僅是判決，更是“修復關系、規范行業、促進和諧”。津市法院的經驗告訴我們，化解“小事”需要大智慧，面對糾纏十余年的“死結”，司法者唯有放下身段、打開思路、融入大局，才能讓“一紙協議”既解“法結”，更解“心結”，真正實現法律效果與社會治理效果的完美統一。

【本文刊載于《人民法治》雜志2026年4月下（總第224期） 新時代「楓橋經驗」案例欄目】

作者：謝雷鳴

編輯：羅敏