剛剛過去的4月，杭州的二手房市場徹底“燃”了。據(jù)杭州貝殼研究院統(tǒng)計，剛剛過去的4月份，杭州十區(qū)二手房共成交9968套，環(huán)比提升6.5%，同比漲幅5.8%。這不僅是近一年的月度新高，更是近五年來成交量最高的一個4月，僅次于2021年同期的歷史高峰。

曾經(jīng)風(fēng)光無限的奧體、申花板塊“集體失聲”，取而代之的是臨平、良渚、閑林那些單價“1字頭”的剛需大盤。

總價百萬出頭剛需盤成了4月的“流量王”

“買房的清一色是年輕人，有的在九堡上班，有的剛畢業(yè)兩三年。”老張說，上個月杭州公積金新政落地，很多客戶算了一筆賬：家庭最高可貸180萬元，買這種總價130多萬的房子，純公積金貸款就夠了，連商貸都不用碰，“利率低、月供少，他們覺得比租房劃算多了。”

數(shù)據(jù)印證了年輕人“掃貨”的瘋狂。上月全市總價300萬元以下的房源成交占比高達(dá)73.8%，其中200萬元以下的“上車盤”占比超過一半，達(dá)到50.9%。余杭區(qū)的新明半島、錢塘區(qū)的世茂江濱花園等小區(qū)，單價都在1.5萬-1.7萬元/平方米之間，套均總價200萬元出頭甚至更低。

公積金新政“點燃”剛需，純公積金貸款占比迅速攀升

幾乎所有中介和購房者都會提到一個關(guān)鍵詞：公積金新政。

4月1日起，杭州正式實施住房公積金貸款新政，家庭最高貸款額度從130萬元大幅提高到180萬元。對于總價200萬元左右的房子來說，這意味著很多購房者可以完全依靠公積金完成按揭，徹底告別“組合貸”的繁瑣和更高的利息成本。

“我四月中旬簽了一套臨平的房子，總價168萬，純公積金貸了150萬，月供只要6000元出頭。”在濱江上班的95后小陳說，新政出臺前他一直在猶豫，“如果做商貸或者組合貸，月供要比現(xiàn)在高1000多元，壓力比較大。新政一出，我第二天就去看房了。”

據(jù)杭州我愛我家統(tǒng)計，4月份選擇公積金貸款（含組合貸款）的購房者比例達(dá)到32.4%，較3月份提升3.8個百分點，創(chuàng)下近年來新高。其中，公積金貸款對總價300萬元以下房源的拉動尤為突出。

驚人的是，純公積金貸款在所有住房貸款中的占比，從3月的12.7%迅速攀升至4月的19.1%，一個月內(nèi)大幅提高了6.4個百分點。與2025年全年8.6%的平均水平相比，更是高出10.5個百分點，達(dá)到去年均值的2.2倍左右。

“可以說，沒有這波公積金新政，就沒有這個‘最強(qiáng)銀四’。”杭州一位資深房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，新政精準(zhǔn)降低了剛需的購房門檻，讓大量原本持幣觀望的年輕人有了“上車”的底氣。

學(xué)區(qū)房行情分化，年度行情已接近尾聲

除了低總價剛需盤，4月份另一大亮點是學(xué)區(qū)房。但與往年不同的是，這波學(xué)區(qū)房熱并非普漲，而是出現(xiàn)了明顯的“分化行情”。

在傳統(tǒng)的入學(xué)季驅(qū)動下，部分熱門學(xué)區(qū)房的成交量持續(xù)上行。杭州江南實驗學(xué)校學(xué)區(qū)房4月份成交了77套，比3月的64套還要多13套。長壽橋小學(xué)學(xué)區(qū)房4月共成交31套，環(huán)比3月大漲121%。更夸張的是，此前長期“零成交”的仙林苑、白澤弄等老小區(qū)，上個月也分別成交了2套和4套。

“我們門店4月份成交了5套長壽橋的學(xué)區(qū)房，其中有一套面積不到50平方米，總價180萬元。”拱墅區(qū)一位中介表示，買這些房子的家長目標(biāo)非常明確，“就是為了掛戶口，所以總價越低越好。”

但并非所有學(xué)區(qū)都能延續(xù)熱度。文海實驗學(xué)校4月份成交54套，較3月的74套下降27%；幸福河小學(xué)成交24套，較3月下降41%；采荷一小、二小學(xué)區(qū)4月份合計成交53套，較3月下降19.7%。

“學(xué)區(qū)房的小陽春，每年一般到4月就接近尾聲了。”多位學(xué)區(qū)房中介表示，“五六月份入學(xué)沖刺期結(jié)束，這波熱度大概率就要降溫了。”

申花、奧體改善板塊“集體失聲”，買賣雙方僵持不下

與剛需盤的“鑼鼓喧天”形成鮮明對比的是，曾經(jīng)風(fēng)光無限的改善板塊，上個月顯得格外冷清。

申花板塊的馥香園及“造紙廠三兄弟”四個小區(qū)，上月僅成交18套，較3月的30套下降40%，較去年同期的127套更是下滑了86%。奧體“四兄弟”成交18套，亞運“三兄弟”成交25套，七個小區(qū)合計43套，尚不及剛需盤廣廈天都城一個小區(qū)的成交量。

“價格回調(diào)期，高總價房源的流動性正在明顯收縮。”有業(yè)內(nèi)人士總結(jié)。數(shù)據(jù)顯示，4月杭州二手住宅成交均價為26023元/平方米，環(huán)比再跌3.7%，與年初相比累計跌幅已超過10%。即便是近期熱度有所回升的錢江新城二期板塊，上個月也僅成交19套，遠(yuǎn)未形成規(guī)模。

業(yè)內(nèi)人士分析，4月份杭州二手房市場的強(qiáng)勢表現(xiàn)，本質(zhì)上是“政策托底+剛需釋放”的雙重結(jié)果。

公積金新政精準(zhǔn)降低了購房門檻，低總價房源的充沛供應(yīng)則為剛需提供了充足的選擇空間。但需要警惕的是，改善板塊的持續(xù)低迷說明市場信心仍未完全恢復(fù)，置換鏈條尚未打通。接下來，隨著天津、廣州等地密集出臺穩(wěn)樓市新政，這種積極情緒有望向外傳導(dǎo)，間接提振杭州購房者信心。不過，對于接下來幾個月的市場走勢，仍需謹(jǐn)慎樂觀——學(xué)區(qū)需求的退潮和高總價房源的去化壓力，可能會成為新的考驗。

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